طرحت الهيئة العامة للعقار مشروع ضوابط تصحيح مخالفات الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر على منصة «استطلاع»، بهدف تنظيم هذه الآلية بما يضمن الالتزام بأحكام الأنظمة وتحقيق العدالة واستقرار العلاقة الإيجارية بين الأطراف.
ويتزامن هذا المشروع مع إصدار الحكومة للأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر مؤخراً، إنفاذاً لما سبق أن وجّه به ولي العهد رئيس مجلس الوزراء، الأمير محمد بن سلمان، بالبدء في تنفيذ حزمة من الإجراءات الجديدة لسوق الإيجارات في الرياض، استجابةً للتحديات التي تشهدها العاصمة خلال السنوات الماضية، فيما يتعلق بارتفاع أسعار الإيجارات السكنية والتجارية. إذ وضعت الأحكام عدداً من الضوابط، أبرزها إيقاف الزيادة السنوية لقيمة الأجرة الإجمالية في عقود إيجار العقارات لمدة 5 سنوات.
وحدّد المشروع، الذي اطلعت عليه «الشرق الأوسط»، 4 مخالفات يجب على الملاك تصحيحها، أولها: زيادة المؤجر لقيمة الأجرة الإجمالية للعقار في الرياض، على أن يتم تصحيح هذه المخالفة بما يتفق مع الأحكام النظامية خلال المدة المحددة.
وتتلخص المخالفة الثانية في زيادة الأجرة الإجمالية للعقار الشاغر في الرياض عن قيمة آخر عقد، وأنه يجب تصحيح قيمة الأجرة بما يتفق مع الأحكام.
الامتناع عن التجديد
أما المخالفة الثالثة، فتتمثل في عدم تقدم المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار بطلب تسجيل العقد في الشبكة، مطالباً المشروع من المؤجر ضرورة تسجيل العقد في الشبكة الإلكترونية «إيجار».
وحسب المشروع، فإن المخالفة الرابعة تتركز في امتناع المؤجر في الرياض عن تجديد عقد الإيجار وإلزام المستأجر بإخلاء العقار في غير الحالات المحددة في الأحكام، وأنه يجب تصحيح ذلك حال استمرار رغبة المستأجر بالتجديد.
ووفق الأحكام النظامية الصادرة مؤخراً، «لا يجوز للمُؤجِر في حال رغبة المُستأجِر في تجديد العقد في الرياض، أنْ يمتنع عن التجديد، ويُلزِم المُستأجِر بإخلاء العقار إلا في ثلاث حالات: تخلُّف المُستأجِر عن السداد، ووجود عيوب هيكلية في العقار تُؤثر على سلامته وسلامة الساكنين وِفقَ تقرير فني مُعتمَد من الجهة الحكومية المُختصَّة نظاماً، أو رغبة المُؤجر في استخدام الوحدة العقارية السكنية لاستخدامه الشخصي، أو استخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى».
الفصل في النزاع
وأوضح المشروع الجديد أنه في حال مضت مدة تصحيح المخالفة ولم يقم المخالف بالتصحيح، فللهيئة تعديل الأجرة الإجمالية، أو تجديد عقد الإيجار، حسب الأحوال، بما يتفق مع الأحكام النظامية. وإذا تعذر تصحيح المخالفة بسبب قيام المؤجر بتأجير العقار إلى مستأجر آخر، حسن النية، بالمخالفة للأحكام النظامية، مع استمرار رغبة المستأجر السابق في تجديد إيجار ذات العين، فتُفهم الأطراف بالتوجه إلى المحكمة المختصة للفصل في النزاع.
ولا يخل تطبيق هذه الضوابط التصحيحية بحق المتضرر طلب التعويض من المتسبب لدى المحكمة المختصة، ويعمل بهذه الضوابط من تاريخ اعتمادها في موقع الهيئة العامة للعقار في المرحلة المقبلة.
التجديد التلقائي
يذكر أن الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر تتلخص في إيقاف الزيادة السنوية لقيمة الأجرة الإجمالية في عقود إيجار العقارات السكنية والتجارية (القائمة أو الجديدة) لمدة 5 سنوات، ويتم تثبيت قيمة الأجرة الإجمالية (التي سبق تأجيرها) وفقاً للقيمة لآخر عقد، على أن تٌحدد قيمة الأجرة الإجمالية للعقارات التي لم يسبق تأجيرها حسب ما يتفق عليه الأطراف.
ومن الإجراءات الجديدة في الأحكام النظامية، توثيق العقود الإيجارية في شبكة «إيجار»، حيث يجب على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية، التقدم بطلب التسجيل.
وضمن الأحكام، تنظيم ضوابط التجديد التلقائي في العقود الإيجارية، حيث يعد العقد في كل مدن المملكة مجدداً تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الطرف الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يوماً. وسيتم فرض غرامة مالية على كل من يخالف هذه الأحكام بما لا يتجاوز مقدار أجرة 12 شهراً للوحدة العقارية محل التعاقد، مع تصحيح المخالفة وتعويض المتضرر، ويصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار جدولاً بالمخالفات وما يقابلها من غرامات بناءً على ما ورد في هذه الأحكام.
ومن اللافت في الأحكام النظامية الجديدة، أن يمنح مكافأة تشجيعية بنسبة لا تزيد على 20 في المائة من مقدار الغرامة المحصلة عن أي مخالفة لمن يبلغ عنها من غير المختصين بتطبيق أحكامها.
