«الشرق الأوسط» تستعرض خريطة وفرص الاستثمار العقاري في 2016

قطر ونيوزيلندا وهونغ كونغ «ملوك العقارات» في 2015.. والإمارات وروسيا ومصر الأكثر تراجعًا

ارتفعت أسعار المساكن في هونغ كونغ بنسبة 12.6% في 2015

إن كنت تمتلك سكنا في قطر أو نيوزلندا أو هونغ كونغ فأنت من المحظوظين، حيث حققت هذه الأسواق العقارية أبرز النتائج خلال فترة نهاية العام الماضي، مع توقعات بمزيد من الصعود في عام 2016، وذلك ضمن «طفرة ارتفاع» حققتها معظم أوروبا وأميركا الشمالية، وبعض من أجزاء آسيا.
وتستطلع «الشرق الأوسط» خلال التقرير أسواق العقار حول العالم، من خلال بيانات تظهر النتائج حتى الربع الثالث من عام 2015، وتحليلات لتقلبات هذا الأسواق على مدار العام الماضي.
وجاءت قطر في مقدمة الدول الأكثر ارتفاعا على مستوى السوق العقاري عالميا على أساس سنوي، حيث حققت نموا بنسبة 16.42 في المائة، ثم نيوزلندا 14.86 في المائة، تليها هونغ كونغ 12.64 في المائة، والسويد 11.26 في المائة وآيسلندا 9.24 في المائة. واحتلت مقدمة الدول الأكثر انخفاضا في السوق العقاري على أساس سنوي الإمارات العربية بنسبة 14.1 في المائة، ثم روسيا 13.38 في المائة، ثم مصر 12.48 في المائة.
وجاء الربع الثالث من 2015 بزخم تصاعدي قوي في 22 سوقا سكنيا حول العالم، على حين أظهر 19 سوقا زخما أضعف بقليل. وعلى مستوى الدول، ارتفعت أسعار المنازل في 28 دولة من أصل 41 قامت بنشر إحصاءات الإسكان، وذلك باستخدام الأرقام المعدلة حسب التضخم في تلك الدول.
* الشرق الأوسط
في منطقة الشرق الأوسط، كان الأداء الأقوى للسوق القطري، بينما كان الأضعف من نصيب سوق دبي. حيث ازدهر السوق العقاري القطري مدعوما من النمو الاقتصادي والسكاني السريع، وطفرات البناء استعداد لنهائيات كأس العالم لكرة القدم 2022، ليبلغ مؤشر أسعار العقارات نسبة 16.42 في المائة في الربع الثالث من العام، مرتفعا بنسبة 4.23 في المائة على أساس ربع سنوي مقارنة بالعام الماضي.
وارتفعت قيمة الصفقات العقارية في قطر بنسبة 18 في المائة على أساس سنوي إلى 36 مليار ريال قطري (9.8 مليار دولار) في النصف الأول من عام 2015، وتضاعف ثلاث مرات تقريبا على مدى السنوات الخمس الماضية. ومن المتوقع أن تظهر النتائج السنوية النهائية توسع الاقتصاد بنسبة 4.7 في المائة خلال 2015، وتوقعات بنسبة 4.9 في المائة أخرى في عام 2016، وذلك بعد معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي بنسبة 4 في المائة في 2014 و4.6 في المائة في 2013 و4.9 في المائة في عام 2012، و13.4 في المائة في عام 2011، وفقا لصندوق النقد الدولي.
وعلى الصعيد المصري، انخفضت أسعار المساكن بنسبة 12.48 في المائة، وهو أكبر انخفاض سنوي منذ عام 2013، بينما ارتفعت المنازل بشكل طفيف بنحو 0.35 في المائة على أساس ربع سنوي.
إلا أن الرئيس المصري عبد الفتاح السيسي صدق مؤخرا على قانون 17 لسنة 2015، الذي يخفف من القيود المتبقية على ملكية الأراضي للأجانب والعقارات في مصر، ووضع قواعد تسمح للحكومة، التي تعد أكبر مالك للأراضي في مصر، بالمشاركة بين القطاعين العام والخاص في الاستثمار العقاري مقابل حصة من العائد الاستثماري.
ويتوقع صندوق النقد الدولي أن ينمو السوق العقاري المصري في 2015 بنحو 4.2 في المائة، ليرتفع من نمو بنسبة نحو 2.2 في المائة في 2014 على خلفية بيئة سياسية أكثر استقرارا، ومساعدات من الحلفاء العرب، وخاصة دول مجلس التعاون الخليجي.
أما دبي فاستمرت في الانخفاض للربع الثالث على التوالي في عام 2015، محققة أكبر انخفاض في أسعار العقارات السكنية منذ الربع الأول لعام 2011، بنسبة بلغت 14.1 في المائة على أساس سنوي، ما يضعها في المكان الأضعف على الصعيد العالمي في قطاع أسواق العقارات. كما هبطت المؤشرات على أساس الربع الأخير بنسبة 3.79 في المائة، في أحد أكثر أسواق العالم تقلبا.
وكان سوق العقارات في دبي قد شهد إحدى أسوأ حوادث «الإغراق» السكني بنسبة بلغت 53 في المائة خلال الفترة من الربع الثالث لعام 2008 إلى الربع الثالث لعام 2011، لكن السوق بدأ في التعافي منذ الربع الثاني في عام 2012، مسجلا زيادة في أسعار المنازل، وذلك حتى عام 2014، لكن السوق عاد لإظهار الضعف مجددا في النصف الثاني من عام 2014، في ظل زيادة المعروض الإسكاني، وانخفاض الطلب، وتباطؤ النشاط الاقتصادي.
ورغم كل هذه المؤشرات، فإن الطلب آخذ في الارتفاع حاليا في دبي، حيث ارتفع إجمالي عدد الصفقات العقارية في دبي بنسبة 6.6 في المائة على أساس سنوي في الأشهر التسعة الأولى من عام 2015.
كما أن أسعار المنازل في دبي من المتوقع أن تشهد المزيد من الانخفاض، وسط تشديد اللوائح الحكومية، وارتفاع معدل التضخم، والدرهم القوي، وذلك وفقا لوكالة التصنيف الائتماني العالمية موديز، التي توقعت أن أسعار العقارات في دبي من المرجح أن تنخفض بنسبة ما بين 10 إلى 15 في المائة خلال العام 2015. ومع ذلك، ترى وكالة موديز «التصحيح في أسعار المنازل»، بوصفه «علامة على النضج السوق العقاري في دبي».
ومن المتوقع أن يحقق اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة نموا بنسبة 3 في المائة فقط في النتائج النهائية لعام 2015، وذلك بسبب انخفاض أسعار النفط، بعد نمو الناتج المحلي الإجمالي من 4.6 في المائة في عام 2014، و4.3 في المائة في عام 2013، و7.2 في المائة في 2012 و4.9 في المائة في عام 2011، وفقا لصندوق النقد الدولي. أما المتوقع للعام الحالي، في ظل اقتصاد أكثر تنوعا وأقل اعتمادا على النفط، فهو تحقيق نمو يقدر بنحو 5 في المائة.
* أوروبا
شمالا، استمر ازدهار أسعار المنازل في أوروبا، لتحتل أربع من دولها مكانا في قائمة أقوى عشر عالميا. وهو ما يتزامن مع ارتفاع 15 سوقا عقاريا من أصل 20 في أسواق الإسكان الأوروبية، وفقا لبيانات الربع الثالث، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق.
ولا يزال سوق الإسكان في السويد آخذ في الارتفاع بنسبة 11.26 في المائة خلال تلك الفترة، وهو أعلى ارتفاع سنوي منذ الربع الثاني 2006، ويرجع ذلك لانخفاض أسعار الفائدة ونقص المعروض من المساكن. فقد ارتفعت أسعار المنازل على أساس ربع سنوي بنسبة 3.83 في المائة في الربع الثالث من 2015، ويمكن أن يعزى ذلك إلى انخفاض أسعار الفائدة ونقص المعروض.
وكان سوق الإسكان في السويد شهد ازدهارا في الفترة من 2000 إلى 2008، حيث ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 71 في المائة، بينما شهد السوق تراجعا في نهاية 2011، وحتى الربع الثالث من 2012 وسط تباطؤ حاد في النمو الاقتصادي. واستأنف السوق النمو بنهاية 2012، ومنذ ذلك الحين تشهد السويد ارتفاعا مطردا في السوق السكني، ويتوقع أن يستمر النمو في السوق السويدي حتى 2016.
أما في آيرلندا، فاحتلت المرتبة الثانية من حيث ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 9.24 في المائة بنهاية الربع الثالث على أساس سنوي، وهو منسوب أقل من نظيره في 2014 الذي بلغ 14.52 في المائة، لكنه ارتفع بنسبة 4.93 على أساس ربع سنوي عن الربع الأسبق.
ويعد الاقتصاد الآيرلندي الأسرع نموا في الاتحاد الأوروبي بمعدل نمو بلغ 5.2 في المائة في 2014، بعد نمو ضعيف بنحو 1.4 في المائة في 2013، وبعد الإصلاحات الهيكلية التي قامت بها الحكومة الآيرلندية في وقت مبكر العام الماضي، يتوقع أن ينمو سوق العقارات بشكل جيد حتى 2016.
كما تحولت سوق الإسكان في رومانيا للارتفاع بشدة، رغم الأزمة السياسية التي قادت رئيس الوزراء فيكتور بونتا للاستقالة على أثر فضائح فساد، فقد ارتفع متوسط بيع سعر الشقق بنسبة قياسية بلغت 7.57 في المائة خلال الربع الثالث لعام 2015، على نقيض الانخفاض الذي شهده السوق العقاري في الربع الثالث 2014 بنسبة 1.41 في المائة. كما ارتفعت أسعار المساكن على أساس ربع سنوي بنسبة 3.76 في المائة.
ورغم استمرار الأزمات السياسية في رومانيا، فإن الطلب على العقارات ما زال مرتفعا بنحو أربعة أضعاف الطلب في 2014، فقد تعافى نشاط البناء السكني خلال العام الماضي وفقا المعهد الوطني للإحصاء، ويتوقع أن ينمو الطلب العقاري بشكل جيد حتى نهاية العام الحالي وفقا لتقرير صندوق النقد الدولي.
وارتفعت أسعار المنازل في إستونيا بنسبة 6.26 في المائة على أساس سنوي خلال الربع الثالث، بزيادة قدرها 0.56 في المائة على أساس ربع سنوي، متراجعة من 15.4 على أساس سنوي خلال الربع الثالث 2014.
وتعاني إستونيا من انخفاض في معدلات النمو الاقتصادي، إلا أن صندوق النقد يتوقع تحسن الأداء الاقتصادي وتحسن الطلب على العقارات.
وشملت المؤشرات الإيجابية للأسواق العقارية ارتفاعا في آيسلندا بنسبة 9.24 في المائة، والنرويج 4.04 في المائة، المملكة المتحدة 3.64 في المائة، هولندا 2.75 في المائة، ليتوانيا 2.43 في المائة.
لكن الملاحظ أيضا كان أن النرويج بصورة خاصة، شهدت ارتفاعا على مستوى آخر، حيث حققت ارتفاعا كبيرا على أساس سنوي مقارنة بنفس القترة في 2014.
وشمل الارتفاع أنحاء أخرى في أوروبا، وإن كان بنسب أقل، فقد حققت لاتفيا 1.95 في المائة، كرواتيا 1.73 في المائة، سلوفاكيا 1.43 في المائة، قبرص 0.52 في المائة، إسبانيا 0.49 في المائة، البرتغال 0.03 في المائة.
على الجانب الآخر، لا تزال روسيا ثاني أضعف سوق إسكان خلال الربع الثالث، فقد انخفضت أسعار العقارات السكنية بنسبة 13.38 في المائة على أساس سنوي في الربع الثالث، وهو معدل أسوأ من نفس الفترة العام الماضي بنحو 5.68 في المائة. كما انخفضت بنسبة 3.26 في المائة على أساس ربع سنوي.
ويرجع ذلك الهبوط العنيف إلى ارتفاع معدل التضخم، والأزمة المالية التي ضربت البلاد، والنزاع بسبب أوكرانيا، وهبوط أسعار النفط، وانهيار العملة الروسية وارتفاع معدلات الفائدة. ويتوقع صندوق النقد استمرار الانكماش الاقتصادي وقلة الطلب على العقارات في روسيا خلال 2016.
وفي السوق الأوكراني، انخفضت أسعار العقارات السكنية الجديدة بنسبة 5.5 في المائة على أساس سنوي خلال الربع الثالث، لكن ذلك يعد تحسنا كبيرا مقارنة بالتراجع القياسي بنسبة 36.12 في المائة خلال نفس الفترة العام السابق. في حين انخفضت أسعار المنازل بنسبة 0.61 في المائة على أساس ربع سنوي.
وتعاني أوكرانيا أيضا من زيادة معدلات التضخم وارتفاع أسعار الفائدة نتيجة للحرب مع روسيا وانخفاض معدلات النمو، ويتوقع الصندوق الدولي استمرار حالة الانكماش حتى العام الحالي.
وشملت الانخفاضات في الأسواق الأوروبية كلا من اليونان بنسبة 4.35 في المائة، ومقدونيا 4.02 في المائة، وكانت أفضل النتائج السلبية في فنلندا بنسبة 0.20 في المائة.. وقد قامت كل من اليونان وفنلندا بأفضل «أداء على أساس سنوي» خلال الربع الثالث هذا العام، مقارنة بالعام السابق، بحسب التحليلات المتاحة.
* آسيا
وبالاتجاه نحو آسيا، فإن أسعار المنازل ارتفعت خلال الربع الثالث في 6 أسواق من أصل 10، في حين أظهرت سبعة أسواق تحسن الأداء عن العام السابق.
وارتفعت أسعار المساكن في هونغ كونغ بنسبة 12.64 في المائة على أساس سنوي، لتتحسن بشكل حاد مقارنة بنفس الفترة العام الماضي بنحو 1.76 في المائة، في حين ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 1.12 في المائة على أساس ربع سنوي.
كما ارتفعت أسعار المنازل في العاصمة اليابانية طوكيو بنسبة 8.97 في المائة خلال الربع الثالث على أساس سنوي، ارتفاعا من نمو ضعيف العام الماضي بنحو 0.39 في المائة، كما حقق السوق العقاري مكاسب ربع سنوية قدرت بنحو 1.98 في المائة.
ويعد سوق الفلبين العقاري واحدا من أقوى الأسواق في آسيا، فقد ارتفع سعر الوحدة السكنية المكونة من ثلاث غرف ليصل إلى نسبة 5.41 في المائة على أساس سنوي، مقارنة بنفس الفترة من العام السابق، الذي حقق فيه نسبة مئوية بلغت 3.58، كما واصل السوق قوته على أساس ربع سنوي، محققا زيادة بنسبة 1.27 في المائة.
أما سوق الصين، فقد عاد بقوة خلال الربع الثالث بنسبة 5.07 في المائة على أساس سنوي، على عكس الانخفاض الذي شهده العام الماضي بنسبة 0.45 في المائة، كما ارتفعت أسعار المنازل في إقليم شنغهاي الصينية بنسبة 2.21 في المائة.
وأعلنت الحكومة الصينية مؤخرا خطة لشراء العقارات السكنية المعروضة للبيع وتحويلها إلى مساكن منخفضة التكلفة للحد من مستويات «المخزون».
وخففت الحكومة أيضا من قيود الملكية خلال العام الماضي، وفي سبتمبر (أيلول) 2014، قام البنك المركزي بتخفيف قيود الرهن العقاري. الأمر الذي دفع السوق لعوده قوية. ويتوقع صندوق النقد استمرار زيادة الطلب حتى العام الحالي.
وارتفعت أسعار المساكن في تايلاند بنسبة 3.4 في المائة هذا العام، من معدل النمو السنوي 2.15 في المائة العام الماضي. وارتفعت أسعار المنازل بنسبة 3.15 في المائة على أساس ربع سنوي.
وشهد سوق كوريا الجنوبية ارتفاعا بنحو 3.4 في المائة بمعدل سنوي هذا العام، نتيجة لانخفاض أسعار الفائدة وتبسيط إجراءات الرهن العقاري، وقد تحسن المعدل السنوي من 2.15 في المائة العام الماضي، وهي أكبر زيادة سنوية خلال 7 سنوات، في حين شهد ارتفاعا ضئيلا على أساس ربع سنوي بنحو 0.72 في المائة.
في الوقت ذاته، استمر نصف آسيا الآخر في فقدان قوته العقارية، وهو الأمر الذي أصاب 4 من الأسواق الآسيوية العشرة بحسب بيانات الربع الثالث لعام 2015.
فلا يزال سوق الإسكان في سنغافورة يواصل النضال، ليستمر في نزف الخسائر للربع الثامن على التوالي. وخسر في الربع الثالث هذا العام بنسبة 3.62 في المائة على أساس سنوي، وانخفض بنسبة 1.06 في المائة على أساس ربع سنوي.
وفي الوقت الذي تتخذ فيه حكومة تايوان إجراءات لإعادة ثقة المستهلكين، شهد السوق العقاري انخفاضا للربع الثاني على التوالي بنسبة 2.95 في المائة، وهو أدنى مستوى سنوي شهده السوق منذ الربع الثاني في 2009، وانخفضت على أساس ربع سنوي بنحو 2.4 في المائة.
في الوقت ذاته، شهدت أسواق إندونيسيا انخفاضا في الأداء خلال الربع الثالث، وانخفضت أسعار العقارات بنسبة 1.49 على أساس سنوي لتشهد أسوأ معدلات أداء سنوية منذ الربع الثالث في 2012، ورغم الزيادة السكنية فإن السوق لم يشهد تحسن في الأداء الربع سنوي فقد حقق انخفاضا بنسبة 2.77 في المائة.
واستقر سوق فيتنام العقاري، حيث شهد تراجعا ضئيلا بنسبة 0.06 في المائة على أساس سنوي، بينما لم تتغير أسعار العقارات على أساس ربع سنوي.
* أميركا الشمالية
وبالاتجاه إلى أسواق أميركا الشمالية، ما زالت أسواق الولايات المتحدة العقارية في مستويات متقدمة.
ولا تزال أسواق العقارات في أميركا الشمالية قوية، حيث نما سوق الولايات المتحدة ليرتفع مؤشر «ستاندر آند بورز» بنسبة 4.96 في المائة نهاية الربع الثالث 2015، بعد صعود من 3.02 في المائة نفس الفترة 2014، وارتفع مؤشر كيس شيلر الموسمي لوكالة تمويل الإسكان الاتحادية بنحو 5.6 على أساس سنوي، ارتفاعا من زيادة سنوية بنحو 2.95 في 2014.
كما ارتفع السوق الكندي، رغم تكرار التدابير لخفض الأسعار، إلا أن عشر مدن رئيسية شهدت ارتفاعا بنهاية 2015 بنحو 4.57 على أساس سنوي، من نسبة بلغت 3.31 في المائة، وهي أكبر زيادة سنوية منذ 2010، وارتفعت أسعار المنازل على أساس ربع سنوي بنحو 2.89 في المائة.
* أميركا اللاتينية
أما على صعيد أميركا اللاتينية، فلا يزال سوق الإسكان في البرازيل مستمرا في الانخفاض، متزامنا مع الوضع الاقتصادي المتدهور في ساوباولو، حيث تراجعت أسعار المنازل بنحو 5.54 في المائة على أساس سنوي، و1.11 في المائة على أساس ربع سنوي.
وعلى العكس؛ جاء سوق المكسيك مرتفعا، مدعوما بالطلب القوي خاصة في المجمعات السكنية للطبقة الراقية، بنحو 5.45 في المائة على أساس سنوي، وارتفعت بنسبة 2.98 في المائة خلال الربع الأخير.
* المحيط الهادي
وبالاتجاه جنوبا إلى المحيط الهادي، فقد شهد سكان نيوزيلندا نموا مذهلا لترتفع أسعار المنازل بنحو 14.86 في المائة، بعد ارتفاع بنحو 3.93 في المائة بمعدل سنوي، وبنحو 7.1 في المائة على أساس ربع سنوي.
* أفريقيا
أما في أفريقيا، فلا يزال سوق الإسكان بجنوب أفريقيا يشهد ضعفا نسبيا لأسعار الشقق، فقد حققت أسعار المنازل بالعاصمة جوهانسبرغ ارتفاعا بنحو 0.19 في المائة على أساس ربع سنوي، متراجعا من 2.89 في المائة نفس الفترة العام قبل الماضي. وارتفعت أسعار المنازل بنسبة 0.69 في المائة على أساس سنوي.