انخفاض متوسط أسعار الأراضي السكنية في المدن السعودية الرئيسية

«القيمة المضافة» حاصرت المضاربات الوهمية ومخرجات «سكني» أعادت توازن السوق

انخفض عدد الصفقات العقارية للأسبوع الثاني على التوالي بنحو 3.2 % في السعودية (تصوير: خالد الخميس)

انعكست أصداء فرض ضريبة القيمة المضافة على مبيعات الأراضي في السعودية بشكل إيجابي، وبالتحديد على قيمة المتوسط السكني للأراضي، بعد أن حدت بشكل ملحوظ من المضاربات الوهمية لإنعاش السوق الافتراضية، وألقت بظلالها على متوسط أسعار الأراضي السكنية للمدن السعودية الكبرى، مقارنة بالعام السابق.
وبحسب آخر الإحصائيات، شهدت العاصمة الرياض انخفاضاً بما يلامس الـ5.5 في المائة، ممتداً بشكل أكبر على مدينة جدة بـ14.2 في المائة، وفي الدمام بلغت قرابة الـ3.3 في المائة، وهو ما يوضح تأثر الحركة العامة للعقار مع نهاية العام، بفروعه كافة دون استثناء، باختلاف معدل ونسبة الانخفاض.
ويمثل أداء السوق امتداداً لنتائجه خلال السنوات الأخيرة التي تنحدر فيها السوق من مستوى لآخر، إلا أن ما يميز هذا العام التأثير المباشر على قيم الأراضي السكنية التي تعد المحرك الأساسي للقطاع العقاري.
وفرضت الضريبة نفسها على المشهد العقاري، وعلى حال السوق، حيث يعد القرار الأكثر تأثيراً حتى الآن، مدعوماً بدخول الدولة، عبر ذراعها وزارة الإسكان، كمطور عقاري بخيارات وأسعار تنافسية أوجدت تنوعاً أكبر وأكثر شموليه. وتوقع عقاريون حدوث تصحيح في مسار القطاع العقاري من تبعات هذه الخطوات الإصلاحية التي ستنعكس على القطاع ككل، وأهمها تهذيب الأسعار، وإعادتها إلى وضعها الطبيعي، بعد سلسلة عنيفة من الارتفاعات.
وقال خالد الباز، المدير العام لشركة «الباز» للتطوير العقاري، إن القطاع لا يزال يسجل المزيد من الانخفاضات في الأداء والقيمة، نتيجة الفجوة الكبيرة بين قدرات المشترين وعرض البائعين، بالإضافة إلى دخول وزارة الإسكان على الخط، عبر توفير مساكن غير ربحية وخيارات شاملة. وهذه العوامل تسببت في ركود حاد في القطاع الذي يعيش فترة تصحيحية كبيرة من جميع النواحي، من طلب وعرض وقيمة، بل وحتى التصاميم والمخططات.
وأضاف الباز: «إلا أن السوق تفرز من وقت لآخر كميات لا بأس بها من العروض، دون أن تجد لها طلباً يتلاءم معها في السعر أو نوعية الإقبال الذي يصطدم بالأسعار المرتفعة التي لا يستطيع توفيرها، وإن نزول معدل الصفقات المنخفضة أساساً أكبر دليل على ذلك، والتي يصاحبها انخفاض محدود في القيمة».
وزاد: «هناك نزول في قيم الأراضي السكنية، بفضل قطع ضريبة القيمة المضافة الطريق على عمليات المضاربة، وهو ما يراهن عليه المستهلكون.
ورغم تنامي الطلب على العقار المحلي، فإن وزارة الإسكان دخلت بقوة على الخط، ووفرت خيارات متنوعة، أهمها ضخ كميات كبيرة من الأراضي المطورة، وهي الخيار المفضل للبعض، مما أضاف وفرة في العرض وتوافقاً جيداً بين أسعار العرض وقدرات المنتجين، وهو ما يحدث الآن ولو بشكل بطيء، إلا أن بدأ دفع الضريبة أحدث فصلاً جديداً في معدلات الطلب والأسعار، بصفته القرار الأكثر تأثيراً على العقار السعودي».
وسجل النشاط الأسبوعي للسوق العقارية المحلية انخفاضاً للأسبوع الثاني على التوالي 9.2 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق 12.7 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 770 مليون دولار، يأتي هذا التراجع في نشاط السوق العقارية امتداداً للأداء المتباطئ الذي سيطر على السوق منذ شهرين.
وفي صلب الموضوع، أكد محمد الدريهم، المدير العام لشركة أملاك نماء العقارية، أن مستويات الانخفاض جيدة، وتعد مؤشراً مهماً للمستقبل الذي سيكون عليه القطاع العقاري، خصوصاً أن المؤشرات العقارية ثابتة، ومن الصعب تحركيها إلا في مجال الارتفاع، مما يعني أن الانخفاض الحاصل كان من السيناريوهات شبه المستحيلة، إلا أن الواقع الجديد سيجبر الشركات على التعاطي مع الحالة الجديدة، وهي الانخفاض الذي سيدفع بالسوق نحو تحقيق الأرباح، عبر كميات كبيرة من حركات البيع والشراء بأرباح قليلة، وليس الاعتماد على فائدة كبيرة من بيع قطع صغيرة من الأراضي، وهو النوع الأكثر انتشاراً الآن، في الوقت الذي تعاني فيه السوق بجميع قطاعاته من العزوف، وتوقف معظم مشاريع شركات التطوير العقاري.
ولفت الدريهم إلى أن هناك تخوفاً يسود لدى بعض المستثمرين في القطاع عن قرب وقوع انخفاض حقيقي سيحدث مفاجأة كبيرة، وسيهبط اضطرارياً بالأسعار، وهو أمر يرونه كارثياً، وأن التنازل عن بعض المكسب خير من فقد مكاسب أكبر قد يفرضها الواقع في القريب العاجل، خصوصاً أنه من المعلوم أن انخفاض أسعار الأراضي هو المؤشر الأول لقرب نزول العقار عموماً، وأن ارتفاع قيمة الأراضي هو المتسبب الرئيسي في ارتفاع العقار بشكل عام، مشيراً إلى أن هناك حركة جيدة على مستوى بيع الشقق، خصوصاً ذات التصميم الواسع الذي تشبه الدور المستقل.
وتركز الانخفاض في نشاط السوق العقارية خلال الأسبوع الماضي على القطاع السكني الذي سجل انخفاضاً أسبوعياً 16.2 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف خلال الأسبوع الأسبق 0.8 في المائة، وهو المستوى الأدنى لنشاط القطاع السكني منذ نهاية سبتمبر (أيلول) الماضي. في المقابل، سجل نشاط القطاع التجاري خلال الأسبوع نفسه ارتفاعاً قياسياً وصلت نسبته إلى 18.3 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة قياسية 42.9 في المائة.
ومن جهته، أبان وليد الرويشد، الذي يدير شركة مستقبل الإعمار العقارية، أن تراجع متوسط سعر المتر المربع للأرض خلال العام، رغم ارتفاع الطلب، جاء في ظل مخرجات برنامج سكني الذي سهل عملية التملك، موضحاً أنها بداية لما سيحدث خلال الفترة المقبلة.
ولفت إلى أن العقار سيشهد مزيداً من الانخفاض، وهو ما يحاول التكيف معه العقاريون الذين يحاولون تصريف ما يمتلكون بأقل الأضرار، وإثبات أن السوق لا تزال تشهد معدلات جيدة من الإقبال، وقال: «تداول العقار بين المستثمرين أصبح محدوداً بشكل كبير، تخوفاً من النزول المتتالي في القيمة، وهو ما لا يستطيعون تحمله، نظراً للجهل بما ستؤول إليه الأمور مستقبلاً، في ظل استمرار العزوف، ودخول الحكومة كمنافس غير ربحي لهم، مثل برنامج (سكني)»، لافتاً إلى أن القطاع قد يحقق كثيراً من المفاجآت العام الحالي الذي ستقع فيه السوق تحت مقص الضريبة التي ستغير خريطة أداء العقار المحلي.
وانخفض عدد الصفقات العقارية للأسبوع الثاني على التوالي بـ3.2 في المائة، مقارنة بانخفاضه الأسبوعي الأسبق 4.5 في المائة، ليستقر عند مستوى 5661 صفقة عقارية خلال الأسبوع.
كما انخفض عدد العقارات المبيعة للأسبوع الثاني على التوالي 3.2 في المائة، مقارنة بانخفاضه الأسبوعي الأسبق 5.2 في المائة، ليستقر عند 5899 عقاراً مبيعا خلال الأسبوع.