عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:3 دقيقه
الاقتصاد عقارات

تضاؤل نشاط البناء يرفع أسعار العقار في موناكو

تعد من الأسواق الأغلى عالمياً والمشترون أصبحوا أكثر انتقائية

من النادر في موناكو العثور على شقة تطل على الواجهة المائية مباشرة
من النادر في موناكو العثور على شقة تطل على الواجهة المائية مباشرة
TT
TT

تضاؤل نشاط البناء يرفع أسعار العقار في موناكو

من النادر في موناكو العثور على شقة تطل على الواجهة المائية مباشرة
من النادر في موناكو العثور على شقة تطل على الواجهة المائية مباشرة

خضعت هذه الشقة لأعمال تجديد منذ وقت قريب، وتقع بالدور الرابع داخل «لو غراند لارج»، مجمع سكني يطل على البحر المتوسط ويقع على بعد نحو 5 دقائق بالسيارة من قلب مدينة موناكو. وتعرف المنطقة باسم فونتفي، وجرى تشييدها على أرض استصلحت في سبعينات وثمانينات القرن الماضي، وتضم حوضاً للسفن يضم أماكن لـ275 سفينة وقارباً.
من جانبها، ذكرت مونيكا دي شامفلوري، المديرة الإدارية لشركة «هامر دراف غريت بروبرتيز»، التابعة لشركة «كريستي» التي يجري عرض بيع الشقة من خلالها، أنه من النادر العثور على شقة كتلك على الواجهة المائية مباشرة، مضيفة أن ضاحية فونتفي تعرف أيضاً بـ«هدوئها» مقارنة بمناطق أخرى من موناكو التي «مثلما الحال مع غالبية المدن، تسودها الضوضاء إلى حد ما».
تبلغ مساحة الشقة 1152 قدماً مربعاً (107م2)، وتضم شرفتين واسعتين ومغطاتين. وأكدت دي شامفلوري أنه بالنسبة لموناكو، تتميز الشقة «بمساحة جيدة»، نظراً لأن الشقق في المدينة تتسم في الجزء الأكبر منها بصغر مساحات الوحدات السكنية بها.
ويمكن الدخول إلى الشقة من خلال مصعد خاص من مرآب السيارات، وتتألف بصورة إجمالية من 3 غرف: غرفة معيشة ومطبخ وغرفة نوم رئيسية تضم حماماً خاصاً بها. أيضاً، تضم الشقة شرفة تحيطها بأكملها، لكن يمكن الدخول إليها فقط من غرفة النوم. أما الشرفة الأخرى فتقع خارج غرفة المعيشة وتطل على الميناء والمنحدرات الجبلية التي تشتهر بها المدينة وتعرف باسم «الصخرة»، وتضم القصر الملكي.
أما الديكورات الداخلية للشقة فجرى تجديدها بالكامل منذ عامين من جانب شركة «كارت بلانش» للتصميم الداخلي في موناكو، حسبما أوضحت شامفلوري. ويضم مدخل الشقة مرايا من الجدار للجدار وأرضية من الرخام البيج. أما أرضيات باقي أجزاء الشقة فمصنوعة من خشب البلوط أبيض اللون.
داخل المطبخ، حيث توجد مساحة كافية لطاولة صغيرة، تختبئ مصابيح الإضاءة خلف جدار. أما الخزانات الخشبية فمصنوعة يدوياً، بينما الأسطح مصنوعة من المرمر والأجهزة الكهربائية من إنتاج «ميل».
وتضم غرفة النوم الرئيسية خزانة مدمجة داخل الجدار، في الوقت الذي يتميز فيه الحمام بجدران وأسطح من الرخام، علاوة على حامل للمنشفات يمكنه تدفئتها ويجري التحكم فيه عن بعد.
كما تتوافر تدفئة أسفل أرضية الشقة بأكملها، بجانب منظومة تكنولوجية مدمجة بمقدورها التحكم في أجهزة الترفيه والإضاءة وتكييف الهواء عن بعد. وقد جرى تضمين الأثاث في السعر المطلوب للشقة، وكذلك مساحة للسيارة داخل المرآب. إضافة لذلك، تتميز الشقة بخدمة أمنية على مدار الساعة وكذلك حارس للعقار، حسبما شرحت شامفلوري. كما تضم البناية حوض استحمام بالخارج.
وتوجد مطاعم ومقاهٍ في فونتفي على مساحة صغيرة من البناية يمكن قطعها سيراً على الأقدام. جدير بالذكر أن فونتفي يضم مهبط طائرات موناكو الذي يعرض خدمات النقل إلى مطار نيس، أقرب مطار دولي، والواقع على بعد نحو 45 دقيقة بالسيارة من موناكو. أيضاً، تتوافر خدمات الحافلات والقطار من نيس.
* نظرة عامة على السوق
تعتبر موناكو السوق العقارية الأغلى عالمياً، تبعاً لتقرير صدر أخيراً عن شركة «سافيلز» العقارية الدولية. وتبعاً للتقرير، بلغ متوسط سعر إعادة البيع 45.360 دولار (أو 41.400 يورو) للمتر المربع، مقارنة بـ42.840 دولار (أو 39.100 يورو) للمتر المربع في هونغ كونغ و31.994 دولار (29.200 يورو) في طوكيو، الأسواق التالية لها مباشرة من حيث ارتفاع الأسعار.
وبلغ متوسط سعر المنزل المعاد بيعه في موناكو العام الماضي 4.7 مليون دولار (4.3 مليون يورو)، بزيادة قدرها 180 في المائة عن عقد سابق، تبعاً لما أورده التقرير. في المقابل، نجد أنه داخل فونتفي، واحدة من الضواحي الأكثر شعبية في صفوف مشتري المنازل، بلغ متوسط سعر إعادة البيع 4.6 مليون دولار (5.8 مليون يورو).
ومن بين أسباب ارتفاع الأسعار تضاؤل نشاط التشييد والبناء لوحدات جديدة خلال السنوات الأخيرة، حسبما أفادت إيرين لوك، الشريكة في مكتب «سافيلز» بموناكو. من بين الـ553 منزلاً التي جرى بيعها في موناكو العام الماضي، 33 فقط منها (6 في المائة) كانت مباني جديدة، تبعاً لما ورد في البيانات الصادرة عن الشركة. وقالت لوك: «بالتأكيد ثمة نقص في العقارات الجديدة المعروضة للبيع»، وهناك إقبال خاص على الوحدات الجديدة والكبيرة.
ومع هذا، بدأت السوق تشهد أخيراً حالة من التباطؤ، مع تراجع أعداد المبيعات بعد عام قياسي عام 2016، تبعاً لما ذكره وكلاء عقاريون.
في هذا الصدد، أوضح إدوارد دي ماليه مورغان، رئيس مكتب شركة «نايت فرانك» في موناكو، أن «السوق انحسرت بعض الشيء خلال الشهور الستة الأخيرة»، مشيراً إلى أن عملاء موناكو من الأثرياء أصبحوا أكثر انتقائية، ولم يعد لدى كثير من المشترين اهتمام بالبنايات التي يعود تاريخ بنائها لأكثر من 50 عاماً ماضية.
وقال: «إنهم يفضلون تجنب الشراء في البنايات الأقدم التي جرى تجديدها، وذلك رغم قلة المخزون والمعروض». الملاحظ أن غالبية المنازل المتاحة عبارة عن شقق. وقال دي ماليه مورغان إن «هناك بعض الفيلات المستقلة، لكن ليس الكثير منها. وتميل إلى بيعها سريعاً إذا كانت في حالة جيدة».
* من يشتري في موناكو
لا تزال الضرائب المنخفضة التي تشتهر بها موناكو نقطة جاذبة للراغبين في شراء منازل، حسبما ذكر وكلاء، لكن ثمة تغييراً يطرأ على الجانب الديموغرافي، ذلك أن المشترين أصبحوا أصغر سناً وأكثر اهتماماً بجعل موناكو مقر الإقامة الرئيسي لهم.
وقالت لوك: «إنهم يمتلكون أماكن للإقامة بمختلف أرجاء العالم أيضاً، لكن موناكو لم تعد بالنسبة لهم مقر إقامة ثانوي أو موطناً لمسكن قضاء العطلة».
في الوقت ذاته، يقبل على المدينة مشترون أجانب من مختلف دول العالم، بما في ذلك روسيا وجمهوريات الاتحاد السوفياتي السابقة والشرق الأوسط وجنوب أفريقيا، حسبما أفاد دي ماليه مورغان، ذلك أن كثيراً منهم ينظرون إلى موناكو باعتبارها بيئة أكثر استقراراً عن أوطانهم. وأضاف: «في أي مكان يعاني اضطرابات سياسية أو مالية، ستجد الناس يأتون إلى موناكو باعتبارها ملاذاً آمناً. إن الأمن والاستقرار سلع قيمة للغاية في عالمنا اليوم».
* أساسيات الشراء
تتميز عملية الشراء بالبساطة وتتبع في الجزء الأكبر منها الإرشادات الدولية، حسبما أفاد الوكلاء. ويتولى موثق عام التعامل مع تفاصيل الصفقة وإجراء البحث عن سجلات الأرض في الوثائق الرسمية. ويجري توقيع العقد المبدئي مع حجز الموثق العام ضماناً بقيمة 10 في المائة، حسبما شرح دي ماليه مورغان. كما يتوافر تمويل للمشترين الذين تنطبق عليهم الشروط اللازمة.
وأضاف أنه رغم أن عملية الشراء عادة ما تسير بسلاسة دونما مشكلات، «فإننا ننصح دوماً المشترين باستشارة محامٍ قبل التقدم بعرض شراء، بحيث يطلعون بصورة كاملة على عناصر الصفقة». وعادة ما تستغرق العملية بين شهرين و3 شهور، لكن يمكن أن تجري بوتيرة أسرع، حسبما أفادت لوك. وقالت: «لقد سبق أن أبرمنا صفقات شراء في غضون يومين فحسب».
* اللغة والعملات
الفرنسية، اليورو (1 يورو = 1.09 دولار)
* الضرائب والرسوم
لا توجد ضرائب أرباح رأسمالية أو عقارية أو على صلة بالدخل في موناكو. وعادة ما تبلغ قيمة رسوم تسجيل العقار والملكية وأجر الموثق العام نحو 6 في المائة من سعر الشراء، تبعاً لما ذكره وكلاء عقاريون. ويدفع المشتري عمولة بقيمة نحو 3 في المائة، بجانب ضريبة قيمة مضافة يمكن أن تصل إلى 20 في المائة، بخصوص هذه الشقة تحديداً، هناك مصاريف صيانة شهرية للمبنى تبلغ 931 دولاراً (850 يورو).
* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
فرنسا

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات