يعود تاريخ بناء هذه الفيلا التاريخية التي تتكون من ثلاث غرف نوم وحمامين لعام 1910، وتطل على خليج لباد الذي يعتبر جزءا من البحر الإدرياتيكي. تبعد الفيلا مسافة سير نحو 30 دقيقة من مدينة دوبروفنيك القديمة، وتعود ملكية الفيلا لأربعة أجيال من العائلة ذاتها. بنيت الفيلا على مساحة 2325 قدما مربعا من طابقين على شبه جزية لباد التي تعد إحدى أغلى المناطق في دوبروفنيك.
قالت فيردرانا كيلهير، مالكة شركة «دريم ستيتس العقارية كرواتيا» التابعة لمؤسسة سافيلس العقارية العالمية، التي عرضت العقار للبيع، إن قدامى الارستقراطيين في مدينة دوبروفنيك بنوا بيوتهم الصيفية هنا، وإن الكثير من الفيلات الكبيرة القديمة قد بنيت على منحدر التل المغطى بخشب الصنوبر، وخشب السرو والنخيل. يبعد المنزل عن الشاطئ بضع دقائق سيرا على الأقدام في ممر مخصص للمشاة على امتداد الخليج.
يقع المنزل في شارع خاص بالقرب من فيلا تستخدم كصالة عرض فنية. ومن خلال النوافذ تستطيع رؤية جزيرة كلوسيب والتلال عبر الخليج. يحتل المنزل مساحة تزيد على ربع فدان وبها حدائق متدرجة بها أشجار الزيتون، والبرتقال، والليمون ونباتات الدفلي والنباتات المعترشة (اللبلاب).
بالمنزل صالة استقبال صغيرة، ومن خلال المدخل تقودك السلالم الحجرية إلى الدور الثاني الذي يضم غرف النوم، ثم بضع سلالم أخرى تؤدي إلى مكان المعيشة الرئيسي. لا تزال بالمكان الكثير من العناصر التي تبقت منذ عام 1910، منها الأرضية الخشبية (الباركيه) في غرف المعيشة والسفرة والنوم، بالإضافة إلى أبواب خشبية، وشبابيك مزدوجة، ومقابض الأبواب التي بقيت كل تلك السنوات. بغرفة المعيشة وغرفتي النوم مدافئ مصنوعة من السيراميك، ولا يوجد بالبيت تدفئة مركزية. جرى تجديد البيت على مراحل بدأت عام 1990، منها عمل سقف جديد، وتجديد في المطبخ الرئيسي والحمامات، وفق المالك.
توجد غرفة النوم وغرفة المعيشة والمطبخ بمكان منفصل بالطابق الأرضي، وأرضية غرفة المعيشة ذات مستوى مرتفع وبها شبابيك تطل على الحديقة. بمحاذاة غرفة المعيشة، يوجد حمام كامل به حوض استحمام، وتستخدم غرفة الطعام غالبا كغرفة نوم، حسب المالك.
بالمطبخ خزائن إيطالية الطراز ومكان صغير لتناول الطعام، وباب بالمطبخ يؤدي إلى فناء الحديقة التي يمكن الوصول إليها أيضا من غرفة المعيشة. تقع غرف النوم الثلاثة في الطابق العلوي حيث يوجد مطبخ منفصل آخر. من غرف النوم الثلاثة المذكورة، هناك غرفتي نوم بحمام مشترك يحوي حوض وصنبور، ولغرف النوم الثلاث أبواب تؤدي إلى شرفات تطل على مساحات واسعة.
بالمنزل طابق سفلي يستخدم حاليا في التخزين، ومرأب (جراج) يسع سيارة واحدة. وهناك غرفة علوية بحجم كبير يسمح بتحويلها إلى غرفة نوم، وفق المالك. وعلى مقربة من البيت، يوجد فندق، ومكتب بريد، والكثير من المطاعم، في حين لا يبعد مطار دوبروفنيك الدولي أكثر من 30 دقيقة بالسيارة.
* لمحة عامة عن السوق:
تعتبر مدينة دوبروفنيك أغلى سوق للعقارات في كرواتيا، بحسب سماسرة العقارات. ورغم تراجع السعر بواقع 30 في المائة بعد الأزمة المالية العالمية عام 2008، استقرت السوق في السنوات الأخيرة.
وقال تيم كلسون، مالك شركة «فيرست بروبرتي كرواتيا العقارية»، إن «أي عقار في موقع جيد وسعر صحيح سيباع بسهوله»، مضيفا أن «العرض لا يزال ضعيفا بسبب بطء حركة التعمير الجديدة».
وانضمت كرواتيا إلى الاتحاد الأوروبي عام 2013، مما سهل شراء الأوروبيين للعقارات في كرواتيا، غير أن حركة البيع لا تزال متدنية إلى حد كبير مقارنة بسنوات الازدهار، وفق سماسرة العقارات.
وأفاد كلسون بأن «تقديرات وتوقعات صغار سماسرة العقارات أصبحت أكثر واقعية»، بيد أنه لا يزال هناك الكثير من التوقعات غير الواقعية، مضيفا أن البائع الجاد الذي يملك عقارا جيدا سوف يجد المشتري.
وعادة ما يجد المشترون صعوبة في العثور على بيوت مجددة وبسعر جيد معروضة للبيع. فالمنازل التي تطل على البحر أو البيوت التاريخية في الجزء القديم من المدينة مطلوبة، لكن العدد المعروض للبيع منها محدود جدا، وفق السماسرة، والبيوت المعروضة للبيع جرى تقييم سعرها وقت ذروة سوق العقارات.
في ذات السياق، أفادت إلينا نوفسكايا، المستشارة بشركة أدرونيكا للاستشارات العقارية الكرواتية، أن «البائع الكرواتي يفضل الانتظار لعشرة أو عشرين عاما قادمة على أن يبيع عقاره بسعر يقل عن السعر الحقيقي بعشرين في المائة».
* من يشتري في دوبروفنيك:
أثناء سنوات الازدهار ما بين عامي 2000 و2008، كانت دوبروفنيك سوقا رائجة للمشترين من بريطانيا، وألمانيا، وإيطاليا، وبشكل أكبر من روسيا.
و«في السنوات العشر الأولى بعد عام 2000، كان أغلب المشترين الجادين من الروس الذي اشتروا فيلات تطل على البحر مباشرة في منطقة دوبروفنيك مما رفع الأسعار بدرجة كبيرة»، حسب نوفسكايا.
غير أن المشترين الروس اليوم أصبحوا ندرة في ضوء الهبوط الكبير في القوة الشرائية لعملة الروبل، حسب أحد السماسرة. وبدلا من شراء بيت بغرض الاستثمار، يشتري الكثير من الأجانب العقارات لقضاء العطلات، في حين يشتري الكثيرون العقارات للوجاهة الاجتماعية»، وفق السيدة كيليهر.
في السنوات الأخيرة، بدأ المشترون من إنجلترا، وإيطاليا، وإسكندنافيا في العودة للسوق الكرواتية، شأن المشترين الكروات، وفق كلسون، ومع تحسن الاقتصاد المحلي، يقدم الكثير من الكروات على شراء منازل بغرض تأجيرها.
* أساسيات الشراء:
عملية الشراء تعتبر سهلة بالنسبة للمقيمين من دول الاتحاد الأوروبي، إلا أنها معقدة بالنسبة للمقيمين من غير دول الاتحاد. فمثلا يتعين على مواطني الولايات المتحدة التقدم بطلب تسجيل عقار وفق اتفاق معاملة بالمثل يختلف من ولاية أميركية إلى أخرى.
وتحكم قوانين الاتحاد الأوروبي إجراءات شراء العقارات؛ حيث يتعين على المشترين التعامل من خلال سمسار، وأن يكون له حساب ضمان لوديعة بنكية، والتسجيل في قاعدة بيانات يمكن الرجوع لها.
إحدى أكبر المشكلات في كرواتيا تكمن في أن العائلات التي فقدت أرضها أثناء فترة الصراعات السياسية في يوغسلافيا السابقة قد يظهرون مجددا في نزاعات على ملكية بعض العقارات التي بنيت فوق أراضيهم. «أحيانا يدعى ملاّك العقارات المسجلة أسماءهم، أو أسماء أجدادهم، في السجلات، قبل عام 1945 ملكية بعض العقارات»، حسب السيدة نوفسكايا، مشيرة إلى أن ذلك يتسبب في تأخير البيع، حتى وإن لم ينجح المدعي في إثبات صحة ادعائه.
ويتحتم على المشترين الاستعانة بمحام لصياغة العقود والقيام بعملية التسجيل وغيرها من المعاملات الرسمية، حسب السماسرة.
* الضرائب والرسوم:
ترفع الضرائب والرسوم نحو 10 في المائة من سعر شراء البيت، منها 2 إلى 3 في المائة عمولة لسمسار المشتري، و5 في المائة ضرائب تحويل الملكية، بيد أن القانون في كرواتيا لا يشتمل على بند بشأن ضريبة كسب رأس المال عند بيع العقار في كرواتيا؛ ما دام أن البيت استمر في حوزة المالك لثلاث سنوات على الأقل. وتبلغ ضريبة كسب رأس المال 25 في المائة من السعر في حال جرى بيع المنزل قبل مرور ثلاث سنوات من الشراء، كذلك لا توجد ضريبة عقارية سنوية.
* خدمة «نيويورك تايمز»
