سر ارتفاع تكاليف بناء المنازل الميسرة في ولاية كاليفورنيا

سر ارتفاع تكاليف بناء المنازل الميسرة في ولاية كاليفورنيا

الأربعاء - 10 رجب 1441 هـ - 04 مارس 2020 مـ رقم العدد [ 15072]
يعتقد سيناتور أميركي وجود إفراط ومغالاة في الرقابة على سوق الإسكان في ولاية كاليفورنيا
نيويورك: توماس فوللر

تبلغ تكلفة المنزل المتوسط في الولايات المتحدة الأميركية نحو 240 ألف دولار. لكن في سان فرانسيسكو، المصنّفة بين أغلى مواقع البناء على مستوى العالم، تصل تكلفة بناء الشقة المكونة من غرفتين للنوم وفق معايير تكاليف البناء الميسرة نحو 750 ألف دولار.
وصارت تكاليف الإسكان المتصاعدة بلا ضابط في كاليفورنيا من أبرز مظاهر عدم المساواة في الولاية. وفي يوم الأربعاء، عاد غافين نيوزوم، حاكم الولاية، إلى ذكر تلك المسألة أكثر من 35 مرة متتالية في خطبة ساخنة للغاية، داعياً المشرعين خلالها إلى العمل على حل أزمة التشرد في الولاية من خلال زيادة وتيرة أعمال البناء.
غير أن أسعار الإسكان الباهظة للغاية في كاليفورنيا تعكس واقعاً يؤكد على صعوبة تحول الأقوال إلى أفعال. إذ يبلغ متوسط تكاليف بناء المساكن الميسرة (بأسعار معقولة) في ولاية كاليفورنيا ثلاثة أضعاف مثيلتها في ولايتي تكساس أو إلينوي، وفقاً لبيانات الحكومة الفيدرالية.
ومرجع أسباب ارتفاع تكاليف بناء المساكن في كاليفورنيا، كما يقول المطورون العقاريون، إلى ارتفاع أسعار الأراضي وأجور العمالة في الولاية. وفي سان فرانسيسكو وحدها، يتقاضى عامل البناء نحو 90 دولاراً عن الساعة الواحدة في المتوسط، وفقاً لبيانات صادرة عن شركة «تيرنر تاونسند» للاستشارات العقارية في المدينة.
بيد أن التكاليف الأخرى غير المتعلقة مباشرة بأعمال البناء تضيف زخماً كبيراً ومزيداً. فمع صرف النظر تماماً عن ارتفاع أسعار الأراضي، نجد أن ربع تكاليف بناء المنازل الميسرة في الولاية تذهب لتغطية الرسوم الحكومية، والتصاريح، والشركات الاستشارية، وذلك وفقاً لدراسة أجريت في عام 2014 من قبل وزارة الإسكان والتنمية المجتمعية في ولاية كاليفورنيا (وزارة محلية تتبع حكومة الولاية).
وحتى يندرج المبنى تحت تصنيف الإسكان الميسر، فلا بد من حصوله في المعتاد على الإعفاءات الضريبية والإعانات الحكومية. وتقول الباحثة كارولينا ريد – من مركز «تيرنر» التابع لجامعة كاليفورنيا فرع بيركلي ومؤلفة تحليل قيد النشر حول تكاليف الإسكان الميسر في الولاية «يتطلب مشروع الإسكان الميسر الواحد التمويل من ست جهات مختلفة»، ولقد وصفت تلك العملية بقولها «الوفاة بألف جرح قطعي!».
ويتذكر السيناتور براين جونز من كاليفورنيا العمل في أحد مشاريع الإسكان الميسر عندما كان يشغل منصبه في مجلس مدينة سانتي في كاليفورنيا بالقرب من سان دييغو: «استغرق الأمر منا قرابة ستة أشهر كاملة لحشد المحاميين لدينا، ومحاميي شركة التطوير العقاري، مع محاميي الحكومة الفيدرالية من أجل الموافقة على مستندات المشروع، وكان ذلك يتعلق بمجرد تأمين التمويل اللازم للمشروع. ولقد تنحيت عن متابعة العملية وأبلغت المطور العقاري وقتذاك أنني لا أصدق أن هذا المشروع يستلزم عدداً من المحاميين بأكثر مما يتطلب من عمال البناء».
وأضاف السيناتور جونز، وهو رئيس التجمع الحزبي الجمهوري في مجلس الشيوخ حالياً «هناك إفراط ومغالاة في الرقابة على سوق الإسكان في ولاية كاليفورنيا، بدءاً من (قانون الجودة البيئية) المعمول بها في الولاية».
وتسمح قوانين ولاية كاليفورنيا لأي مواطن بالاعتراض على أي مشروع من مشاريع البناء بموجب أحكام القانون المذكور، الذي اعتبر حين إقراره والتوقيع عليه من جانب رونالد ريغان، حاكم الولاية آنذاك، من الجهود الكبيرة المميزة في حماية البيئة من التنمية العقارية غير المنضبطة في الولاية.
ويقول السيناتور جونز رفقة الكثير من المطورين والخبراء العقاريين، إن القانون بات يستخدم الآن معول هدم قانونياً لدى أي مواطن يرغب في إبطاء مشروع من المشاريع أو إيقافه بالكلية. وقال دوغلاس آبي، المحاضر في الشؤون العقارية لدى كلية إدارة الأعمال التابعة لجامعة ستانفورد «يمكن لأي مواطن وبرسوم قليلة للغاية أن يستهدف مشروعاً عقارياً ويعلق الاستمرار فيه عبر سنوات من المماحكات القضائية العقيمة».
وتحظى حماية البيئة باهتمام بالغ في ولاية كاليفورنيا، مع وجود اتفاق ضمني بين ممثلي الحزبين الكبيرين على أن أسعار المساكن مرتفعة للغاية في الولاية. وحاول الحاكم نيوزوم الدفع من خلال الاستثناءات والإعفاءات في مواجهة «قانون الجودة البيئية» لصالح ملاجئ ومآوي المشردين في الولاية، وقال إنه ينبغي على حكومة الولاية النظر في المزيد من الإعفاءات لهذا الغرض.
وقال دوغلاس آبي، وهو المطور والمستثمر العقاري السابق، إن النوايا الحسنة في هذا الصدد غالباً ما ترجع بنتائج عكسية. وأضاف، أن القوانين التي تطالب شركات التطوير العقاري بناء نسبة معينة مخصصة للإسكان الميسر كجزء من مشاريع أسواق العقارات الخاصة بهم هي ليست سوى صورة من صور الضرائب الخفية، فضلاً عن كونها عقبة على طريق بناء المساكن الشاملة.
واستطرد مضيفاً «ما يتعين على حكومة الولاية والحكومات المحلية إدراكه أن نقص الإسكان هو بالأساس مشكلة في العرض. وهناك أعباء جمة تتعلق باستحداث وطرح المساكن الجديدة في الولاية».
وليس من غير المعهود بالنسبة لمشروع من المشاريع العقارية في كاليفورنيا أن يستغرق سنوات كثيرة في استكمال الأوراق والمستندات المطلوبة لتقسيم المناطق المخصصة أو الرد على اعتراضات أصحاب الممتلكات الأخرى قبل مجرد البدء في تهيئة الأرض للمشروع.
وقال جدسون ترو، مدير إحدى الإدارات في مجلس مدينة سان فرانسيسكو التي تسعى لتسريع وتيرة بناء المساكن في المدينة، إن عملية بناء المساكن الميسرة مرهقة ومعقدة للغاية «لا ينبغي لمشروع بهذا القدر من الأهمية أن يستغرق هذا الوقت الطويل أو يستلزم هذا القدر من الصعوبة والعناء».
وفي العام الماضي، شرعت مدينة سان فرانسيسكو في إنشاء 767 شقة بأسعار معقولة ومدعومة من حكومة الولاية، ووصف جدسون ترو الأمر بقوله «ذلك أقل بكثير مما نحتاج إليه فعلياً في المدينة».
وتسجل سان فرانسيسكو أعلى معدل لتكاليف البناء الشاملة على مستوى العالم، وفقاً لتقرير صادر في عام 2019 عن شركة «تيرنر تاونسند» للاستشارات العقارية.
ومتوسط تكاليف البناء في سان فرانسيسكو هو أعلى بنسبة 13 في المائة من نيويورك، وأعلى بنسبة 60 في المائة من شيكاغو، وهو أعلى بنسبة 75 في المائة من هيوستون، وفقاً للتقرير المذكور. كما تبلغ تكاليف البناء في سان فرانسيسكو، مركز التقنية الأميركي الأول، سبعة أضعاف مثيلتها في مدينة بنغالور عاصمة التقنية في الهند. وقال نيوزوم، إنه يدرك تماماً التهديدات التي يشكلها ارتفاع تكاليف البناء على جهود إيواء المشردين الكثر في شوارع الولاية.
ويبلغ متوسط بناء وحدة سكنية واحدة بأسعار معقولة نحو نصف مليون دولار في مدينة لوس أنجلوس، ونحو 600 ألف دولار في أوكلاند، وفقاً للبيانات الصادرة عن مركز تيرنر الجامعي.
ووصف السيد نيوزوم الأمر بأنه جنون محض في خطابه الأخير الشهر الماضي. وأردف أنه إذا استحال بناء المساكن الميسرة بأسعار معقولة فإن دافعي الضرائب لن يدعموا هذه السندات أبداً.
وطلب نيوزوم تخصيص مبلغ 6.8 مليار دولار من ميزانية عام 2020 لتمويل مشاريع الإسكان الميسر، بما في ذلك إعانات الرهون العقارية للمشترين للمرة الأولى والسندات لإسكان قدامى المحاربين. وقال «إنه يعتمد على الابتكارات المعمارية في بناء المساكن للمساعدة في خفض تكاليف البناء».
لكن حتى في ظل الوفورات المالية الكبيرة، يقول خبراء الإسكان، إنه من المحال بناء المنازل الجديدة لإيواء المشردين كافة في الولاية وفقاً لمستويات التكاليف الراهنة.
فسوف تتكلف نحو 70 مليار دولار لبناء المساكن لإيواء المشردين الحاليين كافة، الذين يبلغ عددهم نحو 150 ألف مشرد يسكنون الشوارع.
وقالت الباحثة كارولينا ريد من مركز «تيرنر» الجامعي، إنها تتفق مع الجهود الطارئة التي يبذلها نيوزوم لإيواء المشردين من الشوارع، فضلاً عن الحيلولة دون فقدان أصحاب المنازل منازلهم الحالية.
غير أن ولاية كاليفورنيا، كما قالت الباحثة، لا تملك الموارد الكافية لبناء المساكن لإيواء المشردين الحاليين كافة في الولاية، ناهيكم عن أولئك الذين ربما يصبحون بلا منازل يسكنون فيها خلال السنوات المقبلة.
وأضافت الباحثة ريد أخيراً «لن نتمكن من حل أزمة التشرد إذا كان كل ما يتوقعه الناس أن يتدخل مجلس المدينة ببناء المساكن ذات التكاليف الميسرة لكل فرد من هؤلاء، فذلك الأمر سوف يكلف الكثير من الأموال غير المتوافرة بالأساس».


- خدمة «نيويورك تايمز»
https://www.nytimes.com/2020/02/20/us/California-housing-costs.html


أميركا العقارات الإقتصاد الأميركي

اختيارات المحرر

الوسائط المتعددة