مقترحات تعديل قانون الإيجار القديم تجدد الجدل في مصر

برلمانيون يسعون لإلغاء عقود الوحدات غير السكنية

الحكومة المصرية قد تكون مجبرة على إجراء تعديلات قانونية تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في عام 2018
الحكومة المصرية قد تكون مجبرة على إجراء تعديلات قانونية تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في عام 2018
TT

مقترحات تعديل قانون الإيجار القديم تجدد الجدل في مصر

الحكومة المصرية قد تكون مجبرة على إجراء تعديلات قانونية تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في عام 2018
الحكومة المصرية قد تكون مجبرة على إجراء تعديلات قانونية تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في عام 2018

تجدد الجدل مرة أخرى حول «قانون الإيجارات القديمة» في مصر، وهي قضية شائكة فشلت الحكومات المتعاقبة في حلها، لكن الحكومة الحالية قد تكون مجبرة هذه المرة على إجراء تعديلات قانونية تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في عام 2018، والذي نص على عدم دستورية إيجار الوحدات غير السكنية للأشخاص الاعتباريين، ومنح مهلة لمجلس النواب لتعديل القانون مع انقضاء دور الانعقاد الحالي في يوليو (تموز) 2019.
وتنفيذاً للحكم، تقدمت الحكومة المصرية بمقترح لتعديل القانون، تمت مناقشته في لجنة الإسكان بمجلس النواب، التي رأت أن يتم ضم الأشخاص الطبيعيين إلى الأشخاص الاعتباريين في القانون تحقيقاً لمبدأ المساواة التي يكفلها الدستور.
وأكد النائب عبد المنعم العليمي، عضو لجنة الإسكان في مجلس النواب المصري، لـ«الشرق الأوسط»، «ضرورة تعديل القانون تحقيقاً لمبدأ المساواة»، وقال إنه «يدعم تعديل القانون وأن يتم البدء بالوحدات التجارية كمرحلة أولى، وفيما بعد يمكن تعديل القانون المتعلق بالوحدات السكنية».
وأضاف العليمي أن «الهدف من القانون هو معالجة مشكلة قائمة لتحقيق المساواة وتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر»، مشيراً إلى أن «حكم الدستورية الصادر في 6 مايو (أيار) عام 2018، منح فرصة للحكومة لتعديل القانون حتى نهاية دور الانعقاد البرلماني الحالي بنهاية يوليو (تموز) 2019. وبناء عليه، تقدمت الحكومة بتعديل للقانون كان يتعلق بإيجار الأشخاص الاعتباريين للوحدات التجارية، لكن لجنة الإسكان رأت ضرورة ضم الأشخاص الطبيعيين أيضاً تحقيقاً لمبدأ المساواة».
وينص المقترح على إنهاء عقود الإيجارات القديمة غير السكنية للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين بعد 5 سنوات، مع زيادة القيمة الإيجارية للوحدة فوراً عدة أمثال، تعقبها زيادة سنوية 15 في المائة لمدة 4 سنوات.
وقال العليمي إن «هذه قضية شائكة لكن لا بد من العمل عليها لصالح المجتمع»، مشيراً إلى أن «التعديل ينطبق على كل الأماكن الخاضعة للقوانين القديمة وقانون رقم 136 لسنة 1981، حتى 3 يناير (كانون الثاني) 1996، عند صدور قانون الإيجارات الجديدة».
وأضاف أن «تعديل القانون سيؤدي إلى انخفاض أسعار الإيجارات، حيث يوجد كثير من المحال المغلقة بسبب القوانين القديمة، وبالتالي فالتعديل سيثري الثروة العقارية»، مشيراً إلى أنه «لا بد من التفريق بين العقارات المؤجرة وفقاً لقانون سنة 1977 وتلك المؤجرة وفقاً لقانون سنة 1981، لذلك أقترح زيادة الأولى بنسبة 8 أمثال، والثانية بنسبة 3 أمثال مع عدم الإخلال بالعقد».
من جانبه، أكد الخبير العقاري الدكتور تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، أن «الوضع الحالي لإيجار الوحدات التجارية ينطوي على ظلم للملاك، ولذلك لا بد من تعديله»، مشيراً إلى أن «التعديلات المقترحة ستؤدي إلى ازدهار حركة الإيجارات، وسيجعل كثيراً من أصحاب هذه الوحدات يعرضونها للإيجار، ما سيقلل من أسعار الإيجارات مع الوقت».
واتفق معهما الخبير العقاري ياسر شعبان الذي قال لـ«الشرق الأوسط»، إن «هذه التعديلات ستنشط حركة إيجار الوحدات غير السكنية، فيزيد العرض، ويقل السعر مع الوقت».
وفور الإعلان عن التعديلات المقترحة، ثار المستأجرون، وبدأت المطالبة بقصر التعديلات على الأشخاص الاعتباريين، لأن هذا ينطوي على ظلم للمستأجر، حتى وصل الأمر إلى القضاء، وتقدم محمد عبد العال المحامي، بطلب لمحكمة الأمور المستعجلة، لتشكيل لجنة خاصة لدراسة مشروع قانون الإيجار القديم، وقال إن «مقترحات مجلس النواب تثير غضب المواطنين، ولا بد من تعديل القانون بما يلبي رغبات المواطنين ليقتصر على الأشخاص الاعتباريين فقط».
وأرسل عدد كبير من تجار القاهرة مذكرة إلى مجلس النواب أعدها المستشار القانوني محمود العسال، للمطالبة بقصر التعديلات على الأشخاص الاعتباريين، مشيرين إلى أن «القانون سيضر بنحو 776 ألف وحدة إيجارية، تؤثر على حياة نحو 3 ملايين مواطن». وطالبت المذكرة بالتفاوض مع الملاك والمستأجرين للاتفاق على الصيغة المناسبة. وأرسلت نقابة الصيادلة مذكرة مماثلة إلى مجلس النواب، وقالت إن «التعديلات ستؤدي إلى إلغاء 50 ألف رخصة صيدلية، لأن تغيير المحل يسقط الرخصة»، مطالبة «بقصر التعديلات على الأشخاص الاعتباريين، ومنح استثناءات للصيادلة، أو زيادة القيمة الإيجارية تدريجياً دون فسخ التعاقد».
وشهد الأسبوعان الماضيان عدة اجتماعات للتجار في مختلف أنحاء الجمهورية، اعتراضاً على مقترحات التعديل، مطالبين «بتعديل القيمة الإيجارية بالتفاوض دون فسخ التعاقد».
ووصل الجدل إلى مواقع التواصل الاجتماعي التي انقسمت بين مجموعات ومنتديات للدفاع عن حقوق الملاك تطالب بتعديل القانون، وتدعو إلى أن يشمل الوحدات السكنية أيضاً، ومجموعات أخرى ترفض التعديلات وتطالب بحماية المستأجر، واضعة مجموعة من المبررات من بينها سوء الأحوال الاقتصادية، والمبالغ المالية التي دفعها المستأجر عند إتمام التعاقد تحت اسم «الخلو».
وقال العليمي إن «قانون عام 1977 كان ينص على عدم زيادة المقدم على قيمة شهرين من الإيجار، ويجرم من يحصل على أكثر من ذلك، والجهل بالقانون مسؤولية الجاهل».
وأوضح ممتاز أن «الخلو لم يكن مقابل شراء الوحدة، بل كان شيئاً عرفياً تم برضا الطرفين، ولا يعطي المستأجر حق ملكية الوحدة»، مشيراً إلى أنه «رغم تأييده لتعديل القانون المتعلق بالوحدات التجارية، فإنه يأمل تأجيل تعديل القانون الخاص بالوحدات السكنية لحين الوصول إلى صيغ مناسبة للمواطنين لا تؤثر على مستوى حياتهم».
ورغبة في وقف حالة الجدل، أصدرت لجنة الإسكان بمجلس النواب بياناً صحافياً، قالت فيه إن «مشروع قانون الإيجارات القديمة لغير الغرض السكني المقدم من الحكومة ما هو إلا مقترح، وافقت عليه اللجنة، وسيخضع للمناقشة تحت قبة البرلمان».
وطالب المهندس علاء والي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، «بعدم إثارة الرأي العام بالمعلومات المضللة والشائعات المغرضة المخالفة للحقيقة التي لا أساس لها من الصحة»، مشدداً على أن «اللجنة حريصة على توازن العلاقة بين المالك والمستأجر والمواءمة الاجتماعية والبعد الاجتماعي بين طرفي العلاقة»، وقال والي إن «هذه مشكلة متراكمة منذ سنوات، وقدر المجلس الحالي أن يتعامل معها».
وهذه ليست المرة الأولى التي تطرح فيها قضية الإيجارات القديمة للنقاش، فعلى مدار سنوات طرحت أكثر من مرة، لكن في كل مرة كان يتم التراجع عنها خوفاً من غضب المستأجرين، وتم الاكتفاء في عهد الرئيس الأسبق حسني مبارك بإصدار قانون عام 1996 يتعلق بالإيجارات الجديدة، وبموجبه أصبح عقد الإيجار محدد المدة، وتزيد قيمته بنسبة سنوية، لكن هذا القانون لم يمس الإيجارات القديمة. وتحكم مصر 5 قوانين للعقارات؛ الأول هو القانون رقم 121 لسنة 1947، والثاني القانون رقم 49 لسنة 1977، والثالث القانون رقم 52 لسنة 1969، ورقم 136 لسنة 1981، ورقم 4 لسنة 1996.
وأوضح العليمي أن «الوضع الحالي لقوانين الإيجارات مخالف للدستور لأنه يخالف المادة 53 من الدستور المتعلقة بالمساواة وعدم التمييز بين المواطنين، حيث يجعل صيدلية في مبنى إيجارها 100 جنيه، وأخرى في المبنى نفسه إيجارها 5 آلاف جنيه، رغم أنهما في المكان نفسه ويحققان نسبة الأرباح نفسها».
وقال إنه «على مدار ما يقرب من 80 سنة لم تزد القيمة الإيجارية للوحدات السكنية والتجارية المؤجرة بموجب القوانين القديمة، رغم وجود أكثر من حكم دستوري بمخالفة هذه القوانين للدستور»، مشيراً إلى أن «المحكمة الدستورية استندت في أحكامها إلى عدة مبادئ دستورية من بينها الشريعة الإسلامية، وأن وفاة المستأجر لا ينفسخ بها عقد الإيجار، وحقوق الملكية الخاصة، وتأمين الاستقرار الاجتماعي»، لافتاً إلى أن «مفتي الجمهورية قال في عام 1996 إن عقد الإيجار لا بد أن يكون محدد المدة والمنفعة والقيمة».


مقالات ذات صلة

السجل العقاري يشهد تصحيح 1.3 مليون خريطة منذ إطلاقه في السعودية

الاقتصاد جانب من افتتاح «ملتقى القصيم العقاري» (واس)

السجل العقاري يشهد تصحيح 1.3 مليون خريطة منذ إطلاقه في السعودية

قال الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار عبد الله الحماد إن نظام التسجيل العيني للعقار نتج عنه تصحيح نحو 1.3 مليون خريطة عقارية.

«الشرق الأوسط» (الرياض)
الاقتصاد يوسف الشلاش رئيس مجلس «دار الأركان» وزياد الشعار وإريك ودونالد جون ترمب الابن وإريك ترمب

«دار غلوبال» و«مجموعة ترمب» تعلنان عن تعاون ثانٍ وإطلاق قريب لبرج في مدينة جدة السعودية

أكدتا أن الشراكة الجديدة تهدف لاستقطاب المستثمرين الدوليين إلى المملكة.

«الشرق الأوسط» (جدة)
الاقتصاد امرأة تمشي بجوار منازل «تو لت» في شارع سكني بلندن (رويترز)

ارتفاع طفيف لأسعار المنازل في بريطانيا خلال يونيو

أظهرت أسعار المنازل البريطانية زيادة طفيفة خلال يونيو (حزيران) الماضي مقارنة بشهر مايو (أيار) لكن تأثير ارتفاع تكاليف الاقتراض ما زال يؤثر على سوق العقارات.

«الشرق الأوسط» (لندن)
الاقتصاد مشروع القصر وهو أحد مشاريع «دار الأركان للتطوير العقاري» في الرياض (رويترز)

الأنشطة العقارية السعودية تسجل صفقات بـ 170 مليار دولار منذ بداية 2024

واصلت الأنشطة العقارية في السعودية نموها منذ بداية عام 2024، مسجلة أكثر من 280 ألف صفقة عقارية بقيمة تجاوزت 170 مليار دولار.

محمد المطيري (الرياض)
الاقتصاد أشخاص يقفون أمام سوق بكين المالية (رويترز)

السداد المبكر يقلص سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الصين

انكمشت سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري السكني في الصين بنحو الثلثين خلال العام الماضي بعد موجة من السداد المبكر من أصحاب العقارات.

«الشرق الأوسط» (بكين)

تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
TT

تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس

بعد الانتشار المتزايد لفيروس «كورونا المستجد» في معظم أنحاء العالم، يحذّر خبراء الاقتصاد من التداعيات السلبية التي يشهدها الاقتصاد العالمي خصوصاً بعد الإجراءات الاحترازية التي اتخذتها الدول ومن بينها إغلاق الحدود وتعليق الرحلات الجوية والبحرية، وهو ما امتد بدوره إلى قطاع العقارات في مصر، حيث تشهد السوق العقارية في البلاد حالياً تراجعاً في نسب المبيعات، بالإضافة إلى إلغاء فعاليات ومؤتمرات تسويقية عقارية.
ويؤكد مستثمرون عقاريون مصريون من بينهم المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن «القطاعات الاقتصادية تشهد تباطؤاً وجموداً حاداً في الآونة الأخيرة، وهذا سيكون له تبعاته على سوق العقار»، ويقول لـ«الشرق الأوسط»: «أتوقع أن تخرج مصر من الأزمة سريعاً، وبأقل الخسائر نتيجة للإجراءات الاحترازية التي اتخذتها أخيراً للحد من انتشار المرض».
وشهدت سوق مبيعات العقارات في مصر «تراجعاً نسبياً منذ بداية أزمة كورونا»، وفق الخبير والمسوق العقاري محمود سامي، الذي قدّر «نسبة التراجع في مستويات البيع والشراء، بنسبة تتراوح من 20 إلى 30%، في بداية الأزمة، لتصل إلى 50% مع نهاية الأسبوع الماضي، مع اتخاذ مصر وعدد من الدول العربية إجراءات احترازية جريئة للحد من انتشار المرض».
ورغم أن مؤشرات الطلب على شراء العقارات التي تقاس وفق حجم الطلب على المواقع الإلكترونية المخصصة لبيع وشراء العقارات، لم تعكس هذا التراجع في شهر فبراير (شباط) الماضي، وفقاً لمؤشر موقع «عقار ماب» المتخصص في السوق العقارية، بعدما سجل ثبات مستوى الطلب على العقارات في شهري يناير (كانون الثاني) وفبراير الماضيين، لكن المؤشر أوضح أنه «كان هناك تزايد في الطلب في النصف الأول من شهر فبراير، إلا أن هذا التزايد تراجع في الأسبوعين الأخيرين ليستقر المؤشر عند نفس معدل الشهر السابق»، ولا توجد إحصائيات واضحة عن شهر مارس (آذار) الجاري، والذي تفاقمت فيه أزمة «كورونا».
وعكس ما يؤكده المسوق العقاري محمود سامي، من وجود تراجع في نسب مبيعات العقارات في مصر، يقول الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد والخبير العقاري، أن «السوق العقارية في مصر لم تتأثر حتى الآن بأزمة (كورونا)»، وأضاف لـ«الشرق الأوسط»: «لا يوجد ارتباط بين فيروس (كورونا) والعقارات، فمن يريد شراء شقة سيفعل ذلك»، مشيراً إلى أن «السوق العقارية المصرية تعاني من حالة ركود بدأت منذ نحو أربعة أشهر، وتظهر ملامحها في العروض التسويقية التي تقدمها شركات العقارات، ومن بينها زيادة عمولة المسوقين العقاريين، والإعلان عن تسهيلات في السداد تصل إلى عشر سنوات من دون مقدم، والدفعة الأولى بعد التسلم»، لافتاً إلى أن «حالة الركود هذه سببها الرئيسي زيادة المعروض، وارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه».
ورغم أن العاملين في التسويق العقاري لا ينكرون وجود حالة ركود في السوق، فإنهم يرون أن المسألة تزايدت مع الخوف من انتشار «كورونا»، حتى حدث «انكماش في السوق العقارية»، على حد تعبير سامي الذي أوضح أن «شركات التسويق العقاري تأقلمت مع حالة الركود، ونفّذت عمليات إعادة هيكلة وتقليص لعدد الموظفين والمقرات»، مضيفاً: «ما نشهده الآن مختلف، فهناك حالة شلل لم نشهدها من قبل إلا مع ثورتي 30 يونيو (حزيران) 2013، و25 يناير 2011. وإن كان ما نشهده حالياً أكثر حدة، فهناك إلغاء لحجوزات ومواعيد معاينات للوحدات العقارية، وتأجيل لقرارات الشراء بشكل عام حتى انتهاء الأزمة واتضاح الرؤية».
ولا يقتصر تأثير انتشار «كورونا» على حركة البيع والشراء في قطاع العقارات، بل من المتوقع أن «ينعكس التأثير على اقتصاد الشركات العقارية واستثماراتها» حسب بدر الدين، الذي أشار إلى أن «قطاع النفط تأثر بصورة كبيرة خصوصاً بعد إصرار منظمة (أوبك) على عدم تقليل إنتاجها، ليهبط سعر البرميل إلى أقل من 30 دولاراً، ما سبب خسائر للمستثمرين والصناديق العالمية، وترتبت على ذلك انخفاضات في أسعار مواد البناء وبالتالي فإن أي مستثمر لديه مخزون من هذه السلع، سيحقق خسائر بلا شك».
وتماشياً مع قرارات الحكومة المصرية إلغاء التجمعات، تم تأجيل مؤتمر ومعرض «سيتي سكيب مصر للتسويق العقاري»، الذي يعده الخبراء أحد أكبر معارض التسويق العقاري في مصر، والذي كان من المقرر عقده في منتصف الشهر الجاري، لتكتفي الشركات العقارية بالعروض التسويقية التي تقدمها وتعلن عنها إلكترونياً أو تلفزيونياً.
والتأجيل يحمي شركات العقارات من خسائر متوقعة، نظراً لصعوبة حضور العملاء، مما سيؤثر بشكل سلبي على صورة القطاع العقاري، حسب بدر الدين.
ويخشى العاملون في السوق العقارية من استمرار الأزمة فترة طويلة، وهو ما سيؤدي إلى خسائر كبيرة في القطاع، قد تضطر الشركات إلى عمليات إعادة هيكلة وتخفيض عمالة -على حد تعبير سامي- الذي قال إن «الشركات تأقلمت مع انخفاض المبيعات خلال الشهور الماضية، لكن لو استمر الوضع الحالي لمدة شهر، فالمسألة ستكون صعبة وقد تؤدي إلى إغلاق شركات وتسريح موظفين، حيث ستحتاج كل شركة إلى تخفيض نفقاتها بنسبة 40% على الأقل».
ورغم تأكيدات عبد العظيم أنه لا يوجد تأثير لأزمة «كورونا» على السوق العقارية حتى الآن، فإنه يقول: «إذا تفاقمت أزمة (كورونا) فستكون لها تأثيرات على جوانب الحياة كافة، ومنها العقارات»، وهو ما يؤكده بدر الدين بقوله إن «العالم كله سيشهد تراجعاً في معدلات النمو الاقتصادي».