انخفاض قياسي لقيمة الصفقات العقارية السكنية في السعودية

القطاع يشهد تناقصاً تدريجياً منذ 2014

سجلت الفيلات السكنية نسبة انخفاض ملموس في متوسط الأسعار خلال العام الماضي وصلت إلى 10.3% (تصوير: خالد الخميس)

سجل القطاع العقاري السعودي انخفاضاً قياسياً في قيمة الصفقات العقارية السكنية خلال أسبوع قارب الـ25.5 في المائة، حيث نالت النسبة الأكبر من إجمالي انخفاض قيمة القطاع بالكامل الذي لامس 770 مليون دولار بعد ارتفاع طارئ الأسبوع الماضي. ويتضح من خلال المؤشرات العقارية انخفاض كل الأنشطة بلا استثناء مع الاختلاف في نسبها، إلا أن هذا النزول يأتي امتداداً لما يحدث في السوق خلال السنوات الأربع الأخيرة والتي بدأت حركة السوق تسير بشكل عكسي لتحقق نزولاً متتالياً في قيمة وعدد الصفقات.
وألقت رسوم الأراضي وضريبة القيمة المضافة بظلالها على المشهد العقاري العام من ناحية القيمة والعرض والطلب، مدفوعة بالمستويات المنخفضة أيضاً في الطلب على القطاع التجاري منها، الذي طالما كان بعيداً عن الانخفاضات السوقية حتى بداية العام الماضي، حيث كان محافظاً على مستويات جيدة مقارنة بالسكني الذي تتفاوت حركته اهتزازاً بشكل دوري، كما أن لدخول وزارة الإسكان دوراً كبيراً في الضغط نحو الاتجاه الصحيح عبر فرض التشريعات التقييدية ودخولها كمطور غير ربحي عبر برنامج «سكني» تحديداً الذي ظل منتظماً في دفعاته للعام الثاني على التوالي.
وقال عبد العزيز الشمري، المدير العام لشركة المدلول للتطوير العقاري، إن انخفاض قيمة الصفقات متناقص بشكل سنوي منذ عام 2014 الذي يعتبر الأقوى على الإطلاق خصوصاً في العقد الأخير، حيث إن الحديث عن انخفاض قيمة الصفقات لا يعتبر جديداً بل إنه متزايد من عام لآخر بانتظار انخفاض مناسب للأسعار بعد موجة التضخم التي ضربت السوق خلال السنوات الأخيرة، وبدأ بشكل تدريجي الانحسار، ويتضح ذلك جلياً في الجدول الدوري لأسعار المناطق والمدن في جميع الأنشطة العقارية وخصوصاً الأراضي التي تأثرت بشكل كبير.
وأضاف الشمري أن السوق تشهد نزولاً ملحوظاً في الأسعار تماشياً مع الطلب لمستويات معقولة ومغرية، خصوصاً أن السوق بدأت فعلياً بدفع فواتير الرسوم، وهو القرار الذي يشهد زخماً كبيراً في السوق والأسعار وقتياً بدليل تسييل كميات كبيرة من الأراضي الفترة الماضية، إلا أن ما يميز العام الأخير أن هناك نزولا ملحوظا في القيمة رغم أنه غير مكافئ للانخفاض في الطلب، مما يوحي بأن هناك انخفاضات مقبلة في القيمة بعد أكبر سلسلة ارتفاعات شهدها القطاع العقاري السعودي، لافتاً إلى أن ما يحدث الآن ما هو إلا تصحيح للوضع العقاري الذي بدأت ملامح السيطرة عليه تتضح.
وشهد المتوسط الأسبوعي لقيمة الصفقات العقارية للفيلات السكنية خلال العام الجاري انخفاضا، مقارنة بالمتوسط نفسه للعام الماضي وصلت نسبته إلى 18.3 في المائة، وتزامن مع نسبة انخفاض ملموسة في متوسط الأسعار السوقية للفيلات السكنية خلال الـ12 شهرا الماضية وصل إلى 10.3 في المائة، وتسجيلها لانخفاض أكبر، مقارنة بمتوسط أسعارها خلال الربع الأول من 2019 مع الربع نفسه من العام الماضي، وصلت نسبته إلى 12.6 في المائة.
وفي صلب الموضوع أشار علي التميمي، الذي يدير عدداً من الاستثمارات العقارية فيما يخص الوحدات السكنية الجاهزة، إلى أن فقد السوق لما يلامس الـ23 في المائة من قيمتها مقارنة بالفترة ذاتها من العام المنصرم، معدل كبير يحتاج إلى تدعيم أكبر من ناحية انخفاض ملائم للسعر، رغم سعي الدولة إلى احتواء الأسعار وإعادتها إلى ما كانت عليه عبر سن التشريعات التي تدعو إلى ذلك.
وقال إن «الحلقة المفقودة تتمثل في ارتفاع أسعار العقار إلى مستويات كبيرة، مما يعكس الحال في السوق التي تعيش أياماً عصيبة في ظل شح السيولة لدى المشترين، خصوصاً للقطاع السكني الذي يعيش أيضاً أياما عصيبة في ظل عدم وضوح الرؤية، بانتظار ما تفضي إليه الرسوم عبر انخفاض حقيقي في الأسعار وبالتالي التمكن من الشراء، حيث إن المشكلة الحقيقية تكمن في الفجوة بين قدرة المشتري وسعر البائع، وهو ما تحاول الدولة إيجاد توافق فيه بطرق مختلفة».
وزاد التميمي أن «الحديث عن فتح خيارات تمويل سواء كانت حكومية أو غير حكومية غير مجدٍ في هذا التوقيت بالذات، في ظل ارتفاع أسعار العقار لأكثر من قيمتها الحقيقية رغم انخفاضها منذ نهاية العام قبل المنصرم، إلا أنها ليست ملائمة لحال السوق والمعدلات الحقيقية للطلب المرتبط بالشراء»، ولفتت إلى أن الانخفاض جاء بعد توقف الطلب أو تقلصه إلى حد كبير بضغط من الواقع الذي يعجز المستثمرون على تطويره والسيطرة عليه لتحريك السوق وفتح جبهات استثمارية جديدة، تمكنهم من جني الأرباح بشكل مضاعف، وهو ما لا يحدث في حال استمرار الأسعار مرتفعة.
وسجلت السوق العقارية المحلية بنهاية تعاملاتها للأسبوع الماضي انخفاضا في إجمالي قيمة صفقاتها الأسبوعية بلغت نسبته 17.9 في المائة، مقارنة بنسبة ارتفاع خلال الأسبوع الأسبق بنحو 25.9 في المائة. واستقر إجمالي قيمة الصفقات العقارية مع نهاية الأسبوع الـ11 من العام الجاري عند مستوى 1.1 مليار دولار، مقارنة بمستواها الأسبق عند مستوى 1.25 مليار دولار.
من جهته، أشار أحمد الدريس، الذي يدير شركة «مستقبل بناء العقارية» إلى أن الضغوطات ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع وهو ما يحصل الآن. ورغم عدم ملاءمة الأسعار إلى حد كبير مع قدرات المشترين فإن هناك تفاؤلا نحو واقع جديد يفتح فرضية وقوع المزيد من الانخفاضات خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً، خصوصاً أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وأكبر من قدرة شريحة كبيرة من الراغبين في التملك، كما أن الانخفاض الملحوظ في إطلاق المشاريع التجارية التي باتت محدودة بشكل ملحوظ يعكس حال السوق. وأضاف الدريس أن المستثمرين العقاريين الآن يعيدون النظر في أسعار ما يمتلكونه أو يعرضونه من عقارات بعد انخفاض الطلب لمستويات كبيرة، مبينا أن الأفراد يتريثون بالشراء في الوقت الحالي لحين البت فيما ستفضي إليه الخطوات الحكومية المقبلة التي باتت تفاجئ المستثمرين وتسحب البساط من تحت أرجلهم، وأن العمليات الحكومية الأخيرة ستثري بشكل كبير في ميزان العرض الذي يعيش تناقصا كبيرا بالنسبة للطلب الذي يفوق قدرة الجميع.
وسجل متوسط الأسعار منذ بداية العام، انخفاضا سنويا لمتوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 11.7 في المائة، ثم انخفاضا سنويا لمتوسط الأسعار السوقية للفيلات السكنية بنسبة 10.3 في المائة، بينما سجل متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكنية ارتفاعا سنويا بنسبة 6.5 في المائة، مقارنة بالفترة ذاتها من العام المنصرم.