9 % معدل انخفاض أسعار الفيلات في السعودية منذ بداية العام

الوحدات الصغيرة الجديدة الأكثر هبوطاً... و201 ألف دولار متوسط أسعارها محلياً

عدد الصفقات العقارية ارتفع بنسبة 5.5% مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق بنسبة 3%

فقد قطاع الفيلات في السعودية متوسط قيمته منذ بداية العام بما يقارب الـ9.2 في المائة مقارنة بالفترة ذاتها من العام المنصرم، حيث بلغ سعر الوحدة الواحدة 201 ألف دولار، وألقى انخفاض الطلب على العقار المحلي السعودي نتيجة الإصلاحات الحكومية وآخرها نجاح برنامج «سكني»، بظلاله إيجاباً على أسعار الفيلات التي بدأت في الانحسار بالتزامن مع تراجع الطلب عليها لأمور متعددة أهمها: انتظار ما ستفضي إليه المشروعات الحكومية، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر.
كما من المتوقع أن تؤثر ضريبة القيمة المضافة على العقارات بشكل إيجابي على إيقاف المضاربات التي ستنعكس بشكل إيجابي على الأسعار، خلال الفترة الماضية، في ظل إعادة هيكلة السوق بطريقة جديدة تتطلب العمل مع معطيات جديدة.
وتوقع عقاريون أن يشهد القطاع العقاري «الاستثماري» صدمات متتالية ستضغط على القيمة العامة للعقار، التي من المتوقع أن تنخفض قيمته، وبالحديث عن الفيلات اختلف الانخفاض في قيمتها من منطقة إلى أخرى ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن الانخفاض الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير التي لا تتجاوز مساحتها الـ290 مترا مربعا والتي تجاوز النزول فيها الـ17 في المائة، خصوصاً للمشروعات الكبرى التي جهزت العشرات منها أو المئات في الأحياء الجديدة ولم تستطع تصريفها وبقيت متجمدة على حالها منذ سنوات، كما شهدت الأفرع العقارية الأخرى مستويات من النزول لتؤكد تربعها على ثاني معدل انخفاض متوسط سعر في 2017 المنصرم.
وقال عبد الله المحيسن الذي يمتلك شركة المحيسن للتطوير العقاري، إن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي التحدي الذي يواجه المستثمرين خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج «سكني» الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصلية من تاريخه، خصوصاً في الاستثمار في قطاع الفيلات التي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها في آن واحد بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية خصوصا السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشاً ملحوظاً لهذا الفرع.
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن أن هناك ارتباكا في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي تصب لصالح المواطن، والتي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع وهو ما يحصل الآن، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الفترة الماضية وبالتحديد أقل من عامين فقط، وهو ما يفتح افتراضية أن يشهد مزيداً من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل، خصوصاً أن جوهر الحركة تكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل.
وسجلت السوق العقارية المحلية خلال الأسبوع الماضي انخفاضا في إجمالي قيمة صفقاتها العقارية للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 16.4 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبق بنسبة 17.2 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة الصفقات العقارية مع نهاية الأسبوع عند أدنى من 853 مليون دولار، مقارنة بمستواها الأسبق البالغ 1.1 مليار دولار.
وفي شأن متصل أبدى بدر السعيد وهو مستثمر عقاري، قلقه من حال السوق حيث إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة خروج كثير من المستثمرين المتخوفين من التراجع المتواصل لأسعار العقار، الذين اتخذوا القرار نتيجة أن بقاءهم في السوق أصبحت غير مجدية وهم يرون تحركات حكومية حثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات التي خفضت من قيمة العقار، وبحكم قربهم من الواقع فإنه يرى أن هناك حركة بطيئة جدا في المبيعات، خصوصا الفيلات التي نشر عنها مؤخرا تقريرا اقتصاديا ذكر أن انخفاض الطلب عليها وصل إلى مستوى لم يسبق لها تحقيقيه منذ عقد تقريباً، ويرى أن هذه النسبة ليست الأخيرة حيث إنه يتوقع أن هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، موضحا أنه لا يستبعد انهيار أسعار العقار ووصولها إلى مستويات قياسية في ظل توجيه الضربات الحكومية المتتالية للسيطرة على الأسعار.
وبالحديث عن أسعار الفيلات وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد أن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضا، خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً إلى أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشروعات القائمة وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتاً إلى أن الفيلات الصغيرة التي لا تتجاوز الـ290 مترا تضررت بعد موجة من الارتفاعات كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشروعات السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، مشيراً إلى أنه كلما زادت مساحة الفيلا زاد سعرها وبالتالي ازدادت صعوبة بيعها أو استثمارها، خصوصاً أن الفئة الكبرى من المشترين يفكرون بالسكن والاستقرار فقط.
وسجل إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني ارتفاعا بنسبة 6.7 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبق بنسبة 8.2 في المائة، لتستقر صفقات القطاع السكني مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 666 مليون دولار، بينما انخفض إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة قياسية، وصلت إلى 54.2 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 40.1 في المائة، لتستقر صفقات القطاع التجاري مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 175 مليون دولار.
إلى ذلك، أكد فهد المقرن الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، أن هناك اختلافا في تصميم وطريقة بناء الفيلات التي أنشأت خلال السنوات الأخيرة يختلف تماماً عن القديمة منها، موضحاً أن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً إلى أن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل، إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية لكنها ستمر بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، عبر إعادة ترتيب الأوراق من جديد والدخول بمشروعات حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً أن هذه الأيام يشهد قطاع المقاولات ركوداً ملحوظاً بحيث يمكن الاستفادة من ذلك بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء، مما يعني أن التضحية بقليل من الربح للمشروعات المنشأة سابقاً من أجل البدء بالنهوض والتعويض مرة أخرى بالمشروعات القادمة المستقبلية هو الخيار الأمثل.
وفي قراءة المؤشر الأسبوعي، ارتفع عدد الصفقات العقارية بنسبة 5.5 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق بنسبة 3.0 في المائة، ليستقر عند مستوى 5896 صفقة عقارية. وارتفع عدد العقارات المبيعة بنسبة 6.8 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبوعي الأسبق بنسبة 1.1 في المائة، ليستقر عند 6109 عقارات مبيعاً.