شرط الـ30 % مقابل التمويل العقاري يعصف بـ28 % من نشاط السوق السعودية

بعد عام واحد من تطبيق القرار

قلصت أنظمة التمويل العقاري في السعودية ما يزيد على ربع حركة العقار المحلي بعد سنة من تطبيقها، بحسب المؤشرات العقارية التي أظهرت انخفاضًا في الحركة بما يقارب الـ28 في المائة إذا ما قورنت بالفترة التي سبقت فرض الأنظمة الجديدة التي قننت الحصول على القروض العقارية، وفرضت شروطًا أثرت على حركة السوق، خصوصًا المتعلق بضرورة توفير ما يزيد على 30 في المائة من قيمة العقار عند الرغبة في الشراء بالآجل.
ورغم فقد السوق لهذه الكمية من حركتها خلال عام وهي كبيرة قياسًا بحجم السوق التي تضخ فيها عشرات المليارات من الدولارات، فإنها لم تستجب بشكل كبير للانخفاض الذي من المفترض أن يصاحبه نقص في الطلب، حيث ظلت الأسعار مرتفعة إلى حد كبير، عدا نزول طفيف في بعض الأفرع العقارية لا يرتقي لحجم النزول، كما أن البعض يرى أن إقرار الكثير من القرارات المصاحبة، أهمها رسوم الأراضي هو المتسبب في خفض الأسعار بشكل مباشر وليس التضييق في منح قروض عقارية. وقال عبد العزيز العسكر، الذي يدير عددا من الاستثمارات العقارية، إن «مرور عام كامل على تطبيق القرار الذي طبق في 9 نوفمبر (تشرين الثاني) 2014 يوضح مدى تأثير القرار على القطاع بشكل عام، إذ يبين أن تجفيف منابع التمويلات العقارية أضر بالسوق إلى حد كبير وقلص عمليات التملك، ولم يؤثر بالشكل المطلوب على الأسعار كما كان يراهن عليه البعض قبل تطبيق القرار. إلا أن الحسنة الوحيدة للقرار هو تجنب الاقتصاد نكسات كبيرة في حال التوسع في إعطاء القروض دون دراسة الملاءة المالية للراغبين في التملك، الأمر الذي قد ينعكس على تعثرات قد تحدث في نظام السداد، وهو الأمر الأساسي الذي دفع إلى اتخاذ القرار بحسب تبريرات الكثير من الاقتصاديين».
وزاد العسكر بأن الانخفاض الحاصل في السوق، يأتي انعكاسًا لقرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء وليس التشدد في منح القروض العقارية، ورغم حدوث تأثير على الحركة العامة للعقار فإنها لم تكن مؤثرة للأسعار، خصوصًا أن انخفاض الأسعار الأكثر في الأفرع العقارية كان للأراضي، وهو ما يؤكد أن الرسوم هي السبب، إذ إن الفرع المفضل للشراء بالآجل كان لصالح الفلل الصغيرة والشقق التي لم تتأثر بشكل كبير كما هو ملاحظ، موضحًا أن منح التمويل بتوسع سينعش السوق لكن دخول الحكومة كأداة لإدارة المطورين والبيع بأسعار معقولة نتيجة تكفلها بسداد الأرباح هي الأكثر نفعًا من تقنين القروض وترك السوق على ما هي عليه.
وكان إجمالي قيمة الصفقات العقارية السكنية، قد تراجع خلال الفترة التي استبقت بدء تطبيق أنظمة التمويل، مقارنة بالفترة التي تلت التطبيق، بنسبة 28.4 في المائة، منخفضة من أكثر من 286.8 مليار ريال قبل بدء التطبيق، إلى نحو 205.2 مليار ريال بعد بدء تطبيق الأنظمة، فاقدة نحو 81.6 مليار ريال، أما على مستوى إجمالي أعداد العقارات السكنية المبيعة، فسجلت انخفاضا خلال فترة المقارنة نفسها بلغت نسبته 17.6 في المائة، منخفضة من نحو 286.8 ألف عقار مبيع قبل بدء التطبيق، إلى أدنى من 236.4 ألف عقار مبيع بعد بدء التطبيق الأنظمة.
وفي صلب الموضوع، أكد إبراهيم العبيد الخبير العقاري، أن «الفترة التي استبقت تطبيق القرار عاشت السوق انتعاشا كبيرا، استطاع بعض التجار استثماره لصالحهم والترويج بأنها الفرصة الأخيرة، مما أحدث ارتفاعا في المبيعات في الفترة التي استبقت إقرار القرار، وهو الأمر الذي أوضح فرقا بين مؤشرات العدل في المقارنة بين هذا العام والعام السابق».
وأوضح أن «القطاع العقاري أصبح يعاني الآن من وجود الدفعة الأولى عند الشراء بشكل يفوق أي مشكلة أخرى، وهو ما انعكس إيجابًا على نشاط مؤسسات التسليف الصغرى التي لا ترتبط في أنظمتها بوضع العميل المادي، وتشتهر بفوائدها العالية التي قد تصل إلى الضعف، وهي المرشح الأكبر للعمل في توفير الدفعة الأولى للمشترين بنسب عالية تصل إلى 8 في المائة سنويا، في ظل استمرار العمل بقرار توفير الدفعة».
وحول رؤيته لانعكاس تطبيق القرار على الأسعار، أكد العبيد أن «محتكري العقار لن يثنيهم أي قرار في الاستمرار على بقاء الأسعار مرتفعة، سوى تطبيق رسوم على الأراضي البيضاء واقعيًا، فضعف الإقبال أصبح من سمات السوق بالنسبة إلى الراغبين في التملك، وهو أمر ليس بجديد على التجار، رغم الانتعاش بشكل بسيط في فترة منح القروض بكامل المبلغ، وحتى إلزام المشترين بالآجل بالدفعة الأولى، وهو الأمر الذي غربل السوق من جديد وأضعف المقبلين على الشراء».
وكانت مؤسسة النقد العربي السعودي قد أصدرت في وقت سابق اللائحة الجديدة للتمويل العقاري التي تنص على وجوب توفير 30 في المائة من قيمة العقار عند الرغبة في الشراء من جهات التمويل، واستكمال الـ70 في المائة المتبقية عن طريق شركات وبنوك التمويل، ورغم الجدل الكبير الذي حدث حول جدوى القرار، فإن الأيام المقبلة كفيلة بأن توضح مدى جدوى تطبيقه من عدمها، وهو ما تراهن عليه «ساما» بأنه سيكون ذا انعكاس إيجابي على الأسعار وعلى السجل الائتماني للمواطنين، وحماية المؤسسات المالية والاقتصاد من تعثرات محتملة نتيجة التوسع في إعطاء القروض.
وفي الاتجاه الآخر، أوضح خالد الرويس المستشار المالي لعدد من الشركات العقارية، أن القرار رغم خفضه الإقبال على العقار، فإنه يراه إيجابيا بشكل كبير، إذ يحدد القدرات المالية للمشترين، ويحميهم حتى لا يقعوا ضحية التورط في قروض تمويلية طائلة قد يعجزون عن سدادها وتتسبب في نهاية المطاف في التأثير على سجلهم الائتماني، أو حتى قد يوقعهم في مشكلات أكبر مثل إدخالهم الحجز والسجن في قضية حقوق ومطالبات مالية، وهو الأمر المتوقع في حال الاستمرار في تشريع باب القروض دون ضوابط قد يوقع المؤسسات المالية في عجز كبير سينعكس بشكل حتمي على الاقتصاد بشكل سلبي.
وحول رؤيته لمستقبل القطاع خلال الفترة المقبلة، أبان الرويس أن المستقبل لا يمكن رسمه أو التنبؤ به في ظل انتظار تطبيق رسوم الأراضي القرار الأكثر انتظارًا وتأثيرا، لافتا إلى أن تقليم أدوات التمويل العقاري أسهم بشكل ملحوظ في ردع المستثمرين عن تسابقهم في رفع الأسعار وهو قرار جاء في محله، ويعتبر نقطة بداية التحول نحو النزول في الأسعار، وهو ما تشير إليه حال السوق والمؤشرات العقارية.
وكان متوسط أسعار المساكن قد سجل نسبة انخفاض بين الفترة التي تلت تطبيق الأنظمة، مقارنة بالفترة التي سبقتها بلغت 15.8 في المائة، وسجلت تراجعا أكبر في متوسط أسعار الأراضي السكنية على مستوى السعودية للفترة نفسها بنسبة 19.1 في المائة، وجاءت نسبة الانخفاض أكبر لمتوسط أسعار الأراضي الزراعية وصلت خلال الفترة نفسها إلى 28.0 في المائة، بحسب ما تمليه مؤشرات العدل العقارية.