مطورون: قطاع العقارات في مصر لن يشهد فقاعة حتى عامين

توقعوا استمرار النمو على المدى المتوسط

اتفق مطورون عقاريون على أن قطاع العقارات في مصر، الذي وصفوه بأنه قاطرة الاقتصاد، لن يشهد فقاعة وسيستمر في النمو لمدة عامين على الأقل، وذلك رغم موجة ارتفاع في الأسعار وحالة ركود طالت بعض المشروعات.
وتشهد العقارات في مصر زيادة في المعروض بعد أن زاد عدد المطورين العقاريين في البلاد خلال الفترة الأخيرة، مع توجه الدولة إلى مشاركة القطاع الخاص في بعض المشروعات، وتوفير وحدات سكنية لفئات محددة.
إلا أن مطورين عقاريين قالوا لـ«الشرق الأوسط» إن توجه الدولة في بناء وحدات سكنية لا يضر بالمطورين ولا بحجم المطلوب «لأننا نعمل على إنشاء مدن مجتمعية متكاملة وليس توفير شقة فقط».
طارق شكري رئيس مجلس إدارة شركة «عربية القابضة للتطوير العقاري»، يقول إن «القطاع العقاري في مصر يعد قاطرة الاقتصاد فعلياً خصوصاً بعدما حقق معدلات نمو جيدة خلال الفترات السابقة التي شهدت فيها البلاد تباطؤاً اقتصادياً».
وأضاف شكري لـ«الشرق الأوسط»، أن «التعداد السكني في مصر والذي يمثل نحو 100 مليون نسمة يتطلب توفير وحدات سكنية بمعدل زيادة 2.5% سنوياً لتلبية الطلب المتزايد للأجيال القادمة».
كانت مصر تشهد عجزاً في الوحدات السكنية بما يصل إلى 600 ألف وحدة سنوياً قبل عام 2014، إلا أن اتجاه الدولة للاهتمام بالمشاريع السكنية خلال الفترة الماضية، بعد تولي الدكتور مصطفى مدبولي وزيرا للإسكان (حالياً هو رئيس للوزراء)، حرّك المياه الراكدة في القطاع، وشجع القطاع الخاص على تقديم منتجات مماثلة، وفي الفترة الأخيرة تشجعت الحكومة، على غرار القطاع الخاص، وبدأت في توفير منتجات يقدمها القطاع الخاص، من شقق فاخرة في مجمع سكني مسوّر (كمبوند) وهو ما أغضب بعض المطورين.
ولا يقل سعر الوحدة السكنية الفاخرة في مصر عن مليون جنيه (نحو 56 ألف دولار)، ويتخطى في بعض المشاريع 10 ملايين جنيه. ويبلغ الحد الأدنى الحكومي للأجور في مصر نحو 1200 جنيه (نحو 67 دولاراً).
وتوضح معادلة الأجور في البلاد، أن تلك المشروعات ليست للفئات المحدودة وتتخطى مستوى متوسطي الدخل.
يقول المهندس أشرف عز الدين العضو المنتدب لمجموعة «الفطيم العقارية»، لـ«الشرق الأوسط»، إن مجموعة «هواة دخلوا السوق المصرية في العقارات في الفترة الأخيرة أثّرت على حجم وشكل العقارات في مصر وبالتالي المبيعات». لكنه أشار إلى أن مناخ الاستثمار في مصر هو ما سمح بذلك بعدما تحسن بعد عام 2014.
وأضاف عز الدين، التي تمتلك شركته مشروع «كايرو فيستيفال سيتي» الفاخر، لـ«الشرق الأوسط»، أن هؤلاء الهواة «أثّروا على حجم المبيعات في السوق العقارية بنحو 30 - 40% للشركات العقارية الكبرى»، موضحاً أنه رغم ذلك فإن «الشركة انتهت من بيع نحو 41% من مشروعاتها في مصر».
ويقصد العضو المنتدب لـ«الفطيم»، بمجموعة الهواة، بعض الشركات التي تبيع متر الوحدة السكنية بنحو 8000 جنيه، وتترك العميل من دون استكمال متطلبات السكن الجيد، إلا أن هذا النوع من السكن يجذب شريحة حددها عز الدين «بنسبة تتراوح بين 30 و40%»، وسماها مستثمرين يتطلعون لعائد سريع.
ووفقاً للبيان المالي للكثير من شركات العقارات في البلاد، فإن العامين الماضيين شهدا زيادة في حجم المبيعات، رغم موجات ارتفاع الأسعار المستمرة بعد تحرير سعر صرف الجنيه (التعويم)، لكن تفسير ذلك يرجع إلى تحوط الكثير من المصريين من آثار التعويم وضغوطه التضخمية، بشراء عقارات.
يقول شكري إن الزيادة في أسعار الوحدات السكنية ليست مفتعلة، لكنها ناتجة عن ارتفاع أسعار المدخلات، مثل الحديد والإسمنت، وبالتالي فإن زيادة الأسعار ستتراوح بين 10 و15%، مشيراً إلى مشروعه «صن كابيتال» الذي انتهت مبيعات المرحلة الأولى بالكامل خلال شهرين من الطرح، بنحو 2.5 - 3 مليارات جنيه.
وأوضح عز الدين أن نسبة العرب والأجانب تمثل 20% من حجم عملاء شركة «الفطيم» في مشروع الشركة الفاخر «كايرو فيستيفال سيتي»، مشيراً إلى أن إقبال العملاء على منتجات الشركة، رغم ارتفاع الأسعار، يتمثل في الأساس في أنهم «يشترون مجتمعاً متكاملاً وليس شقة فقط».
واستبعد العضو المنتدب لـ«الفطيم العقارية» في مصر «حدوث فقاعة عقارية رغم ارتفاع الأسعار»، موضحاً أن تلك «الارتفاعات لن تزيد على 10 إلى 15% في أسعار الوحدات الجديدة، لكن ما تم بيعه بالأسعار القديمة، سيحاول أصحاب هذه الوحدات بيعها بأسعار السوق الحالية».
وعن وضع شركة «الفطيم» في السوق العقارية المصرية، خلال الفترة المقبلة، مع المستجدات التي ذكرها عز الدين، قال: «المناخ الاستثماري في مصر بدأ يتحسن منذ عام... والقيمة الاستثمارية جيدة في السوق المصرية... ومستمرون في مصر لكننا ننتقي الفرص الاستثمارية»، مستبعداً الاستثمار في غرب القاهرة خلال الفترة المقبلة متجهاً إلى الشرق نظراً إلى «اعتبارات (توفير) المواصلات والمرافق والطرق... ناحية العاصمة الإدارية الجديدة».
إلا أنه حذّر من أن وضع السوق حالياً مع زيادة عدد الهواة، يجعل «الفطيم» تتحوط من زيادة الاستثمارات في الفترة المقبلة في مصر.
من جانبه توقع العضو المنتدب لشركة «أوراسكوم القابضة للتنمية» خالد بشارة، أن يعاود القطاع العقاري في مصر جاذبيته بعد تشديد السياسة النقدية في البلاد بتخفيض أسعار الفائدة، وقال: «العائد على العقار سيتحرك مع تقليل أسعار الفائدة».
وانخفض الإقبال على العقارات الفترة الماضية مع زيادة أسعار الفائدة في البنوك، والتي بلغت على بعض المنتجات البنكية نحو 20%، إلا أن اتجاه البنك المركزي الفترة الأخيرة إلى تقليل أسعار الفائدة، شجع المستثمرين والمواطنين من جديد على سحب أموالهم من البنوك.
وأكد بشارة لـ«الشرق الأوسط» أن «العقار يحمي من التضخم وتقلّب العملة»، «متفائلاً بالطلب على العقارات خلال الفترة المقبلة».
وأشار إلى أن تركيز الشركة على بناء مجتمعات سكنية متكاملة يقلل من عدد منافسيها في السوق، وهو ما يعطي استدامة في مبيعات مشروعات الشركة. موضحاً أن «إنشاء مدن سكنية يعطي تحوطاً مستداماً لمشاريعنا».
وأوضح بشارة، أن الشركة تركز خلال عامي 2018 - 2019 على مشروعين محليين «في القاهرة والساحل الشمالي على المدى القصير... لكن على المدى المتوسط والطويل ستحكمهما الفرص المتاحة».