«الفيلات» في السعودية تفقد 15.7% من متوسط قيمتها خلال النصف الأول

خبراء: انخفض متوسط أسعارها إلى 240 ألف دولار

جانب من مشاريع الفيلات في السعودية

ضغطت المتغيرات الجديدة التي تحيط بالسوق العقارية السعودية، بدءا من إصدار فواتير رسوم العقار، ومرورا بتسليم دفعات برنامج «سكني»، على قيمة السوق العقارية خصوصا في الفيلات السكنية التي شهدت نزولا نسبيا في قيمتها خلال النصف الأول من العام الحالي.
وانخفض متوسط سعر الفيلات خلال النصف الأول بنسبة 15.7 في المائة (متوسط السعر 240 ألف دولار للفيلا الواحدة)، وتأتي في المرتبة الثانية من ناحية التغيرات السعرية خلال النصف الأول من العام الحالي.
وتميزت الفترة المنصرمة من العام الحالي بأن هناك تنوعا في قيمة نزول أسعار الفيلات تختلف من منطقة إلى أخرى، إلا أن الانخفاض الأكبر كان للفيلات الجديدة ذات الحجم الصغير التي لا تتجاوز مساحتها الـ340 مترا مربعا، إذ انخفضت الأسعار بشكل ملحوظ.
أكد ذلك خالد الباز، المدير العام لشركة الباز للتطوير العقاري، أن هناك بلورة شاملة للسوق ابتدأت من سعر الأرض وشملت تكلفة البناء وانتهاءً بسعر البيع، حيث إنها تشكلت كسلسلة انخفاضات في جميع الخطوات، الأمر الذي انعكس على القيمة النهائية للمستهلك، رغم أنها لم تكن بكامل قوتها، بل إن فتح الطريق نحو الانخفاض أمر إيجابي بعينه بعد تراكم قيمة العقار وزيادته إلى مستويات كبيرة.
ولفت إلى أن هبوط مؤشر الأرباح ولو بشيء يسير هو إنجاز كبير يجب أن يسجل خصوصا أن العقار افتقر إلى النزول في الأداء منذ ما يزيد على 7 سنوات كحد أدنى، إلا أن الانخفاض في السعر بدأ حديثا وبالتحديد منذ بداية السنة الماضية.
وزاد الباز: «نتحدث هنا بالتحديد عن الفيلات التي لم تشهد أي انخفاض يذكر من سنوات رغم تفاوت الطلب في مراحل سابقة التي شهدت انحسارا كبيرا في الطلب عليها، إلا أن ما يمكن قوله الآن هو التراكم الكبير للمشاريع والالتزامات التي تربط شركات التطوير العقاري مع المقاولين خصوصا أن بعض المشاريع منته منذ سنوات، ولم يتم بيع أكثر من 35 في المائة في ظل التفاوت بين قدرة المشتري وعرض البائع».
وأوضح أن ما يحدث للقطاع العقاري هو نقلة كبيرة، وأنه يطوي صفحة من التضخم بدأت في الانحسار، وأن تحريك المبيعات ولو بنسب هامش ربح قليل أو برأس المال أصبح مطلباً.
وسجل إجمالي قيمة الصفقات العقارية الأسبوعية ارتفاعا بنسبة 9.7 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق ما قبل إجازة عيد الفطر بنسبة 13.7 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية بنهاية الأسبوع الخامس والعشرين من العام الجاري عند مستوى 1.3 مليار دولار.
وتباين التغير في قيمة الصفقات العقارية بين كل من القطاعين السكني والتجاري، حيث ارتفع إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة بلغت 21.4 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق ما قبل إجازة عيد الفطر بنسبة 16.6 في المائة، لتستقر قيمة الصفقات السكنية مع نهاية الأسبوع عند مستوى 960 مليون دولار.
من جهته، قال راشد التميمي، المدير العام لشركة مستقبل الإعمار العقارية القابضة، عن حال السوق من ناحية القيمة، حيث أكد أن هناك ارتباكا في حركة السيولة نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي ستصب لصالح المواطن عبر خفض الأسعار، لتكون في متناول الجميع وهو ما حاصل الآن، حيث فقدت الفيلات السكنية ما يقارب الـ15.7 في المائة من قيمتها العامة بعد ثبات في الأسعار ظل طويلا، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق.
وقال: «هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الأشهر الستة الماضية فقط، مما يعني أن القطاع العقاري من المتوقع أن يشهد مزيدا من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك»، مبينا أن «الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجديا خصوصا أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل، وهو ما جعل السوق تحت ضغط كبير رغم خفض قيمة الدفعة الأولى للشراء بالآجل».
وبالحديث عن أسعار الفيلات بالتحديد في منطقة الرياض، أكد التميمي أن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضا خصوصا الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتا إلى أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير خصوصا لمن يضع رأسماله الأكبر في المشاريع القائمة، وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري.
ولفت إلى أن الفيلات الصغيرة التي لا تتجاوز الـ340 مترا تضررت بعد موجة من الارتفاعات كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجا للمشاريع السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، وأثرت بذلك على القيمة.
ويعزى الارتفاع خلال الأسبوع في قيمة صفقات القطاع السكني إلى ارتفاع قيمة صفقات الأراضي السكنية خلال الأسبوع بنسبة 18.9 في المائة، التي شكلت نحو 88.5 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني، بينما انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة بلغت 12.9 في المائة، مقارنة بارتفاعها القياسي للأسبوع الأسبق ما قبل إجازة عيد الفطر بنسبة 157.3 في المائة، لتستقر قيمة الصفقات التجارية مع نهاية الأسبوع عند مستوى 450 مليون دولار.
ويرجع ذلك إلى الانخفاض في قيمة الصفقات التجارية لانخفاض صفقات الأراضي التجارية بنسبة 19.6 في المائة، التي شكلت نحو 88.8 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري، بينما ارتفع عدد الصفقات العقارية بنسبة 38.2 في المائة، ليستقر عند مستوى 5578 صفقة عقارية، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق ما قبل إجازة عيد الفطر بنسبة 5.8 في المائة. وارتفع عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 28.2 في المائة، ليستقر عند 5750 عقارا مبيعا، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق ما قبل إجازة عيد الفطر بنسبة 11.7 في المائة.
إلى ذلك كشف محمد العليان، الذي يمتلك شركة العليان للاستثمارات العقارية، أن الانخفاض أشمل من كونه يلف قطاعا بعينه، بل إنه يغشي جميع الأفرع العقارية المختلفة كونها جميعا تأثرت من الانخفاض الحاصل في الطلب، إلا أن الضغوطات كبيرة على الإنشاءات بالتحديد وذلك لارتباطها بفترة زمنية معينة، وأن المنزل كلما تقدم به العمر نقصت قيمته، وبالتالي الطلب عليه، موضحا أن الضغط الأكبر يدور في فلك المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار، وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى.
وقال: «الأحياء القديمة تعاني أساسا من الركود، وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل، إلا أن ذلك لم يكن مؤثرا بالشكل المطلوب، نظرا لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق، وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الكبيرة».
وأضاف العليان، أن الحاضر والمستقبل أيضا هو للفيلات الصغيرة المساحة المستغلة بشكل كامل والتي تتناسب قيمتها مع قدرات الراغبين في الشراء، لافتا إلى أن هناك إقبالا كبيرا على الفيلات ذات الدور الواحد التي تحتوي على مدخل خاص والتي تشبه إلى حد كبير الشقق الكبيرة، خصوصا الواقعة في الأحياء الجديدة وبالتحديد في شمال الرياض، وتأتي على رأس رغبات المشترين خصوصا الشباب والأسر الصغيرة التي تغيرت ثقافتها تماما فيما يخص قطاع الإسكان.