عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

بعد «التعويم»... العقار المصري فرصة استثمار مضمونة للعرب

توقعات بارتفاعات ملحوظة خلال 2017

بعد «التعويم»... العقار المصري فرصة استثمار مضمونة للعرب
TT
TT

بعد «التعويم»... العقار المصري فرصة استثمار مضمونة للعرب

بعد «التعويم»... العقار المصري فرصة استثمار مضمونة للعرب

مع تذبذب قيمة سعر صرف الدولار أمام الجنيه، تفقد العملة المحلية - والأجنبية أيضا - قدرتها على أن تكون ملاذا آمنا للمدخرات، وتظهر الحاجة لملاذات أخرى تحمي المواطنين والمستثمرين من ارتفاع الأسعار وتآكل قيمة العملة، ويبقى العقار واحدا من أفضل الملاذات في مصر، حيث ترتفع أسعاره بشكل دائم.
ويقول عمر الشنيطي، المدير التنفيذي لمجموعة مالتيبلز للاستثمار لـ«الشرق الأوسط» إن شراء عقار ذي مساحة متوسطة، ما بين 120 إلى 200 متر مربع في مصر، هو استثمار جيد خلال الفترة الحالية، متابعا أن «ارتفاع أسعار هذه الفئة من الوحدات السكنية راجع للطلب الحقيقي وليس إلى المضاربة، والعقارات عموما تعوض انخفاض قيمة العملة؛ ولكن على فترة أطول، وبالطبع لو تم تأجير الوحدة ستدر عائدا أفضل».
وقام البنك المركزي المصري بتعويم سعر صرف الجنيه أمام الدولار في الثالث من نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي، ليرتفع سعر صرف الدولار من 8.88 جنيه إلى قرابة 20 جنيها بنهاية 2016، ثم انخفض إلى نحو 18 جنيها حاليًا.
ويتفق محمود إبراهيم، محلل القطاع العقاري بشركة مباشر إنترناشيونال، مع رؤية الشنيطي، حيث يتوقع أن يرتفع سعر العقار بمعدل مساو للتضخم، كما حدث في السنوات الماضية.
وتجاوز معدل التضخم في مصر حاجز الـ20 في المائة في نوفمبر الماضي.
وإن كان إبراهيم لا يتوقع طفرات سعرية مثلما حدث في 2008، وهذا بسبب عاملين، هما سحب الدولار للسيولة من السوق، وارتفاع أسعار العقارات مقارنة بدخول المواطنين.
«أسعار العقارات أصبحت مرتفعة للغاية مقارنة بدخول نسبة كبيرة من المواطنين، مما يصعب من فرص إعادة بيع العقار، ما يحد من توفير التمويل اللازم لإحداث طفرة في أسعار العقارات، فسعر المتر وصل بالفعل إلى 10 آلاف جنيه (552 دولارا) في التجمع الخامس (وهي ضاحية فاخرة شرق العاصمة المصرية)».
ويضيف إبراهيم أن المطورين العقاريين يتغلبون على ارتفاع الأسعار عن طريق تقديم «تسهيلات كبيرة» في السعر ومدة السداد.
وتنتشر في شوارع القاهرة إعلانات بالحجم الكبير عن التسهيلات التي تقدمها شركات التطوير العقاري للمواطنين، حتى إن إحدى الشركات تعرض على المواطنين استرداد كامل قيمة العقار بعد 10 سنوات من تاريخ الشراء.
ويقول محللو عقارات مصريون إن عددا من الشركات العقارية المصرية ستقوم بحملات تسويقية في الخليج؛ لأن أسعار العقارات الآن، خاصة الفاخرة، أصبحت في متناول المواطن الخليجي أو المصري المقيم بالخليج.
وقدر محمد مرعي، محلل قطاع العقارات في شركة «برايم» القابضة للاستثمارات المالية، الارتفاع المتوقع خلال سنة في أسعار الوحدات السكنية منخفضة المستوى بنحو 30 في المائة، في ظل تركز العجز في عدد العقارات؛ قياسًا إلى الطلب عليها في هذا المستوى من العقارات.
وفيما يتعلق بقطاع العقارات كله، ترى شركة «مباشر» للخدمات المالية في مذكرة بحثية لعملائها، أنه «نظريًا، من المفترض أن يستفيد المطورون العقاريون من انخفاض قيمة العملة المحلية، حيث إن ذلك يؤدي لزيادة الطلب على العقارات، والتي تعد أداة جيدة للتحوط ضد تخفيض العملة وارتفاع مستويات التضخم».
وتقول مذكرة شركة «مباشر» إن «الشركات التي تتبع نموذج البيع على الخطة (البيع المسبق للوحدات السكنية قبل بنائها) المتبع من قبل معظم الشركات العاملة بالسوق المصري، سوف تعاني من انخفاض هوامش الربحية لديها نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء بعد تعويم العملة المحلية»، مضيفة أنه «بخصوص المبيعات المستقبلية للمطورين العقاريين، نعتقد أن المطورين المصريين لديهم القدرة على تمرير الزيادة في التكلفة للمستهلك النهائي».
من ناحية أخرى نصح بنك «أرقام» في مذكرته، بالاستثمار في العقارات الفاخرة للاستفادة من الرواج الاستثنائي، قائلا إن هذا المستوى من العقارات سيحظى بإقبال قطاع كبير من العاملين في الخارج وغير المقيمين على الاستثمار في هذه العقارات التي أصبحت رخيصة السعر بصورة كبيرة نتيجة تراجع سعر الجنيه مقابل العملات الأجنبية التي في حوزتهم.
وقالت المذكرة إن معدل تملك غير المقيمين يتركز في العقارات الفاخرة على نحو يتضح من تركز ملكيتهم في العقارات التي تبيعها شركات التطوير العقاري الأكبر على حساب غيرها، 20 في المائة من عقارات شركة إعمار، و10 في المائة من عقارات شركة بالم هيلز، و10 في المائة من عقارات شركة سوديك، و5 في المائة من عقارات شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير.
من جانب آخر، رجحت مذكرة بحثية لـ«برايم»، استفادة المضاربين السابقين في العملة الأجنبية في السوق الموازي من سوق العقارات كملاذ جديد لمدخراتهم بعد تراجع جاذبية السوق الموازي للعملة على خلفية قرار تعويم سعر الجنيه.
وحدد مسوقون نسبة الزيادات المتوقعة للعقارات بقيمة تتراوح ما بين 20 و30 في المائة، خاصة في المدن الجديدة، وأكدوا أن الشركات بدأت فعليًا في إعادة تقييم أسعارها بعد الزيادات الأخيرة لمواد البناء.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
TT
TT

تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس

بعد الانتشار المتزايد لفيروس «كورونا المستجد» في معظم أنحاء العالم، يحذّر خبراء الاقتصاد من التداعيات السلبية التي يشهدها الاقتصاد العالمي خصوصاً بعد الإجراءات الاحترازية التي اتخذتها الدول ومن بينها إغلاق الحدود وتعليق الرحلات الجوية والبحرية، وهو ما امتد بدوره إلى قطاع العقارات في مصر، حيث تشهد السوق العقارية في البلاد حالياً تراجعاً في نسب المبيعات، بالإضافة إلى إلغاء فعاليات ومؤتمرات تسويقية عقارية.
ويؤكد مستثمرون عقاريون مصريون من بينهم المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن «القطاعات الاقتصادية تشهد تباطؤاً وجموداً حاداً في الآونة الأخيرة، وهذا سيكون له تبعاته على سوق العقار»، ويقول لـ«الشرق الأوسط»: «أتوقع أن تخرج مصر من الأزمة سريعاً، وبأقل الخسائر نتيجة للإجراءات الاحترازية التي اتخذتها أخيراً للحد من انتشار المرض».
وشهدت سوق مبيعات العقارات في مصر «تراجعاً نسبياً منذ بداية أزمة كورونا»، وفق الخبير والمسوق العقاري محمود سامي، الذي قدّر «نسبة التراجع في مستويات البيع والشراء، بنسبة تتراوح من 20 إلى 30%، في بداية الأزمة، لتصل إلى 50% مع نهاية الأسبوع الماضي، مع اتخاذ مصر وعدد من الدول العربية إجراءات احترازية جريئة للحد من انتشار المرض».
ورغم أن مؤشرات الطلب على شراء العقارات التي تقاس وفق حجم الطلب على المواقع الإلكترونية المخصصة لبيع وشراء العقارات، لم تعكس هذا التراجع في شهر فبراير (شباط) الماضي، وفقاً لمؤشر موقع «عقار ماب» المتخصص في السوق العقارية، بعدما سجل ثبات مستوى الطلب على العقارات في شهري يناير (كانون الثاني) وفبراير الماضيين، لكن المؤشر أوضح أنه «كان هناك تزايد في الطلب في النصف الأول من شهر فبراير، إلا أن هذا التزايد تراجع في الأسبوعين الأخيرين ليستقر المؤشر عند نفس معدل الشهر السابق»، ولا توجد إحصائيات واضحة عن شهر مارس (آذار) الجاري، والذي تفاقمت فيه أزمة «كورونا».
وعكس ما يؤكده المسوق العقاري محمود سامي، من وجود تراجع في نسب مبيعات العقارات في مصر، يقول الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد والخبير العقاري، أن «السوق العقارية في مصر لم تتأثر حتى الآن بأزمة (كورونا)»، وأضاف لـ«الشرق الأوسط»: «لا يوجد ارتباط بين فيروس (كورونا) والعقارات، فمن يريد شراء شقة سيفعل ذلك»، مشيراً إلى أن «السوق العقارية المصرية تعاني من حالة ركود بدأت منذ نحو أربعة أشهر، وتظهر ملامحها في العروض التسويقية التي تقدمها شركات العقارات، ومن بينها زيادة عمولة المسوقين العقاريين، والإعلان عن تسهيلات في السداد تصل إلى عشر سنوات من دون مقدم، والدفعة الأولى بعد التسلم»، لافتاً إلى أن «حالة الركود هذه سببها الرئيسي زيادة المعروض، وارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه».
ورغم أن العاملين في التسويق العقاري لا ينكرون وجود حالة ركود في السوق، فإنهم يرون أن المسألة تزايدت مع الخوف من انتشار «كورونا»، حتى حدث «انكماش في السوق العقارية»، على حد تعبير سامي الذي أوضح أن «شركات التسويق العقاري تأقلمت مع حالة الركود، ونفّذت عمليات إعادة هيكلة وتقليص لعدد الموظفين والمقرات»، مضيفاً: «ما نشهده الآن مختلف، فهناك حالة شلل لم نشهدها من قبل إلا مع ثورتي 30 يونيو (حزيران) 2013، و25 يناير 2011. وإن كان ما نشهده حالياً أكثر حدة، فهناك إلغاء لحجوزات ومواعيد معاينات للوحدات العقارية، وتأجيل لقرارات الشراء بشكل عام حتى انتهاء الأزمة واتضاح الرؤية».
ولا يقتصر تأثير انتشار «كورونا» على حركة البيع والشراء في قطاع العقارات، بل من المتوقع أن «ينعكس التأثير على اقتصاد الشركات العقارية واستثماراتها» حسب بدر الدين، الذي أشار إلى أن «قطاع النفط تأثر بصورة كبيرة خصوصاً بعد إصرار منظمة (أوبك) على عدم تقليل إنتاجها، ليهبط سعر البرميل إلى أقل من 30 دولاراً، ما سبب خسائر للمستثمرين والصناديق العالمية، وترتبت على ذلك انخفاضات في أسعار مواد البناء وبالتالي فإن أي مستثمر لديه مخزون من هذه السلع، سيحقق خسائر بلا شك».
وتماشياً مع قرارات الحكومة المصرية إلغاء التجمعات، تم تأجيل مؤتمر ومعرض «سيتي سكيب مصر للتسويق العقاري»، الذي يعده الخبراء أحد أكبر معارض التسويق العقاري في مصر، والذي كان من المقرر عقده في منتصف الشهر الجاري، لتكتفي الشركات العقارية بالعروض التسويقية التي تقدمها وتعلن عنها إلكترونياً أو تلفزيونياً.
والتأجيل يحمي شركات العقارات من خسائر متوقعة، نظراً لصعوبة حضور العملاء، مما سيؤثر بشكل سلبي على صورة القطاع العقاري، حسب بدر الدين.
ويخشى العاملون في السوق العقارية من استمرار الأزمة فترة طويلة، وهو ما سيؤدي إلى خسائر كبيرة في القطاع، قد تضطر الشركات إلى عمليات إعادة هيكلة وتخفيض عمالة -على حد تعبير سامي- الذي قال إن «الشركات تأقلمت مع انخفاض المبيعات خلال الشهور الماضية، لكن لو استمر الوضع الحالي لمدة شهر، فالمسألة ستكون صعبة وقد تؤدي إلى إغلاق شركات وتسريح موظفين، حيث ستحتاج كل شركة إلى تخفيض نفقاتها بنسبة 40% على الأقل».
ورغم تأكيدات عبد العظيم أنه لا يوجد تأثير لأزمة «كورونا» على السوق العقارية حتى الآن، فإنه يقول: «إذا تفاقمت أزمة (كورونا) فستكون لها تأثيرات على جوانب الحياة كافة، ومنها العقارات»، وهو ما يؤكده بدر الدين بقوله إن «العالم كله سيشهد تراجعاً في معدلات النمو الاقتصادي».

مواضيع
مصر