عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:49 دقيقه
الاقتصاد عقارات

انخفاضات الأسعار في دبي تبرز فرصًا عقارية وتعد بتداولات نشطة خلال الربع الأخير من 2015

العرض والطلب يتحكمان بالسوق.. وتوقعات بارتفاع الحركة خلال الفترة المقبلة

استمرار البناء وطرح المشاريع يعكس وضع السوق العقارية في المستقبل القريب بمدينة دبي («الشرق الأوسط»)
استمرار البناء وطرح المشاريع يعكس وضع السوق العقارية في المستقبل القريب بمدينة دبي («الشرق الأوسط»)
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT

انخفاضات الأسعار في دبي تبرز فرصًا عقارية وتعد بتداولات نشطة خلال الربع الأخير من 2015

استمرار البناء وطرح المشاريع يعكس وضع السوق العقارية في المستقبل القريب بمدينة دبي («الشرق الأوسط»)
استمرار البناء وطرح المشاريع يعكس وضع السوق العقارية في المستقبل القريب بمدينة دبي («الشرق الأوسط»)

أفرزت حركة التداولات العقارية في دبي فرصا عقارية مع الانخفاض المحدود الذي تشهده الأسعار في البيع والإيجار، مع توقعات بأن تشهد الإمارة الخليجية حركة بيع وإيجار مع ما يوصف بالتصحيح في الوقت الحالي، الأمر الذي سينعكس إيجابا على أداء السوق بصورة عامة.
وبحسب خبراء فإن السوق العقارية في دبي تتحرك وفق ميزان العرض والطلب. وعلى الرغم من حركة البيع والشراء الواسعة وفقا لأرقام دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة، فقد أسهمت تلك الانخفاضات في زيادة التداولات، مما يدفع السوق العقارية إلى مسار النمو في التداولات خلال الفترة المقبلة.
وقال كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث بشركة «جيه إل إل» الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: «لا تزال سوق دبي العقارية تشهد تباطؤا في الأداء خلال الربع الثالث من العام، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه على مدار الأشهر المتبقية من عام 2015، حيث استمرت أسعار بيع الوحدات السكنية في الانخفاض، حيث انخفضت أسعار الفيلات بنسبة 11 في المائة على مدار العام حتى شهر أغسطس (آب) الماضي. كما شهدت أسعار الإيجارات أيضا انخفاضًا للمرة الأولى (وإن كان هامشيًا) خلال الربع الثالث من العام».
وينتظر أن تنتعش السوق في الربع الأخير من العام الحالي، بتداولات أفضل من الذي شهده الربع الثالث في شهري يوليو (تموز) وأغسطس، اللذين يعتبران إجازة موسمية في مدينة دبي، في الوقت الذي شكل فيه شهر سبتمبر (أيلول) حركة كبيرة في التداولات، إذ حقق إجمالي التصرّفات العقارية نحو 20.4 مليار درهم (5.4 مليار دولار)، منها 12.33 مليار درهم (3.3 مليار دولار) معاملات بيع أراض وشقق وفيلات، و8.03 مليار درهم (2.1 مليار دولار) معاملات رهن. وأوضحت بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي وجود ارتفاع قوي في قيمة التصرّفات خلال شهر سبتمبر الماضي، مقارنة بشهري يوليو وأغسطس، حيث بلغت قيمة التصرفات 13.6 مليار درهم (3.7 مليار دولار) في أغسطس، و9.2 مليار درهم (2.5 مليار دولار) في يوليو الماضي.
وقال تقرير «جي إل إل» إن الاتجاه الهبوطي لأداء الشريحة السكنية استمر خلال الربع الثالث من العام، حيث يزداد انخفاض أسعار البيع وتُسجل الإيجارات انخفاضًا هامشيًا. وعلى الرغم من انخفاض مؤشر «ريندر» العام للمبيعات بمعدل 10 في المائة خلال الفترة نفسها من العام في أغسطس، يُشير مؤشر الإيجارات إلى وجود انخفاض نسبته 1 في المائة في قيم الإيجارات. ويرجع ذلك بشكل كبير إلى تشدد اللوائح الحكومية وارتفاع مستويات التضخم وقوة الدولار، مما جعل العقارات مكلفة بالنسبة لكل من المستثمرين المحليين والأجانب، مما أدى إلى انخفاضٍ في حجم المعاملات وانخفاضٍ في الأسعار إلى مستويات أكثر استدامة.
من جهته، قال خالد الضبعان، الخبير العقاري، إن سوق دبي سوق مرنة تتحرك وفق ميزان العرض والطلب، وهو ما يجعل السوق في متغيرات مختلفة وفق عوامل التغير المتعددة، والتي يعتبر من أهمها حجم الطلب الداخلي والخارجي على العقارات المختلفة، مشيرا إلى أن سوق دبي أعطت صورة واضحة حول المتغيرات المختلفة التي يمكن أن تطرأ عليه من خلال سلوك التداولات الحاصل خلال السنوات العشر الماضية.
وقال الضبعان: «أعتقد أن سوق دبي أصبحت أكثر نضجا وتحملا للأزمات، خاصة في ظل التشريعات التي تقرها الحكومة بين الحين والآخر، واستمرار كبرى الشركات في ضخ الوحدات السكنية التي تتناسب مع مختلف الطلبات سواء الداخلية أو الخارجية». وأضاف: «الشركات الكبرى لا تزال تواصل عمليات البناء، وهو ما يعطي مؤشرا على أن السوق لا تزال تتميز بطلب، وإن كان أقل مستوى مما كان عليه العام الماضي لاعتبارات عدة منها الانتعاش الاقتصادي العالمي، وهو ما قد يختلف خلال هذا العام مع انخفاض أسعار النفط، مما أثر على القدرة الشرائية بالنسبة للمستهلكين، وهو ما يعكس أيضا أن سوق دبي موجهة للمستفيد النهائي، وابتعاد المضاربين عنها في ظل القوانين التي وضعتها المدينة».
وكان علي راشد لوتاه، رئيس مجلس إدارة شركة «نخيل العقارية»، قال في وقت سابق إن سوق دبي سوق حرة محكومة بالعرض والطلب، وإن الاستقرار الذي تتمتع به دبي عن غيرها يسهم بشكل كبير في جاذبية السوق، في الوقت الذي يتم فيه تصحيح بعد الأسعار التي شهدت ارتفاعا عاليا، وبالتالي فإن السوق تصحح نفسها بنفسها، مؤكدا أنه لا يوجد تمويل كبير من البنوك في ما يتعلق بشراء الأفراد للوحدات العقارية، مما يبعد الخوف من وجود مشاكل تمويلية أو عقارية في القطاع، وهو الأمر الذي يعطي وقاية من تأثير سوق التمويل بشكل مباشر على سوق العقارات.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات