عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:49 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مشروع «باترسي» العقاري يطمح إلى إضفاء روح جديدة على جنوب لندن

سيساهم بمليار جنيه إسترليني في الاقتصاد البريطاني ابتداء من 2025

روب تينكنيل يقف إلى جانب مجسم للمشروع (تصوير: جيمس حنا)
روب تينكنيل يقف إلى جانب مجسم للمشروع (تصوير: جيمس حنا)
TT
TT

مشروع «باترسي» العقاري يطمح إلى إضفاء روح جديدة على جنوب لندن

روب تينكنيل يقف إلى جانب مجسم للمشروع (تصوير: جيمس حنا)
روب تينكنيل يقف إلى جانب مجسم للمشروع (تصوير: جيمس حنا)

تتعدد المشاريع العقارية السكنية في العاصمة البريطانية لندن وتتنوع مساحاتها وأسعارها وفقا للموقع وطبيعة المشاريع واستراتيجيات التسويق، لكن تبقى الأهداف التجارية وهامش الربح المحرك الرئيس لقرارات الاستثمار واختيار طبيعة المرافق، فيما يحتل الجانب الاجتماعي آخر مرتبة ضمن أولويات المستثمر. في مشروع «باترسي» جنوب لندن، ينافس الجانب الاجتماعي نظيره التجاري، ويسعى المستثمر إلى توفير بيئة سكنية متكاملة تتخللها مساحات خضراء، ومرافق عامة، ومقاه، ونواد ثقافية وموسيقية ورياضية وغيرها.
بهذا الصدد، يوضح روب تينكنيل، المدير التنفيذي لشركة تنمية محطة «باترسي»، خلال حديث مطول مع «الشرق الأوسط»: «أردنا القيام بمشروع يعكس أهمية مبنى «باترسي» الشهير، الذي يعد أحد معالم لندن، لكننا لم نرد أن نبني مخططا سكنيا تقليديا آخر.. فمعظم سكان لندن لا يعرفون جيرانهم، ولا يشعرون بحس الانتماء إلى مكان سكنهم. وذلك يرجع بالدرجة الأولى إلى غياب المرافق الاجتماعية في المجمعات السكنية. وهنا يختلف مشروعنا عن غيره، إذ أعرنا اهتماما بالغا لتخصيص مرافق عامة تشجع السكان على التعارف وتكوين مجتمع صغير يتشارك حس الانتماء إلى مجمع سكني وتجاري واحد».
ويمتد مشروع إعادة إحياء محطة «باترسي»، جنوب لندن، على مساحة تبلغ 42 فدانا، ما يجعله أحد أكبر المشاريع العقارية في لندن، وأكبر مشروع إعادة إحياء منطقة وسط العاصمة. ويوضح تينكنيل أن المشروع، الذي كلفت مرحلته الأولى 8 مليارات جنيه إسترليني (12.1 مليار دولار)، خصص 3 ملايين ونصف قدم مربع للمساحات التجارية، أي ما يعادل 43 في المائة من إجمالي مساحة المشروع. ويشمل الجزء التجاري 1.6 مليون قدم مربع مخصصة للمكاتب وحدها، و1.2 مليون قدم مربع للمتاجر والمطاعم، فضلا عن قاعات عرض فنية ومتاحف وغيرها. ويتوقع تينكنيل أن تحتل «باترسي» المرتبة الثالثة لأكثر المناطق شعبية في لندن بعد أكسفورد ستريت وريجنتس ستريت.
أما في ما يتعلق بالجانب السكني، فيشمل المشروع أكثر من ألف وحدة سكنية، منها 865 شقة في الجزء الأول، وهي شقق تتوسط «القرية» التي تتكون، بالإضافة إلى المرافق السكنية، من متاجر محلية ومطاعم. وبيعت شقق الجزء الأول جلّها في غضون 3 أسابيع، وذلك بعد أن عرضت للبيع في شهر يناير (كانون الثاني) من عام 2013. وكانت 50 في المائة من المبيعات من نصيب مستثمرين بريطانيين، فيما بيع النصف الآخر لعملاء عبر العالم، خاصة الآسيويين والعرب. وتبدأ أسعار الشقة الواحدة من 338 ألف جنيه إسترليني لـ«استوديو»، و423 ألفا لشقق بغرفة واحدة، فيما تبدأ أسعار الشقق المكونة من غرفتين من 613 ألفا ومن 894 ألفا للشقق ذات ثلاث غرف.
أما الجزء الثاني من المشروع، فيعنى بإعادة تطوير محطة الكهرباء نفسها والتي وصفها تينكنيل بـ«الوحش» في إشارة إلى حجمها الكبير، والذي يتجاوز مليوني قدم مربع، وإلى بنائها العتيق. ويكشف تينكنيل أن 25 في المائة من المشروع مخصص للمساحات السكنية، فيما خصصت ثلاثة طوابق للمحلات التجارية، وطابق بأكمله للثقافة والترفيه ويشمل فندقا فخما وسينما وقاعة حفلات، كما كرّست 6 طوابق للمكاتب. وفضّلت الشركة تخصيص الطابق العلوي والأخير للشقق السكنية، والتي بيع منها نحو 75 في المائة إلى اليوم. ويبلغ متوسط مساحة الشقة الواحدة نحو ألفي قدم مربع، ما يجعلها مريحة لاستقبال عائلة صغيرة، كما تتخللها حدائق كبيرة. ويعلق تينكنيل بهذا الشأن: «قرار تخصيص سطح المبنى للشقق كان مغامرة حقيقية من جانبنا، إذ إن الفكرة جديدة نسبيا في لندن. لكننا اتخذنا هذا القرار رغم كل شيء لضمان راحة الزبائن. فمساحة الشقة الواحدة أكبر من متوسط شقق العاصمة بكثير، ويصلح لاستيعاب عائلة صغيرة. كما أن الحدائق المحيطة بها من كل الجوانب تضفي عليها نكهة خاصة».
وفي ما يتعلّق بالجزء الثالث والأخير من المشروع، فيوضّح تينكنيل أنه يتميز بمعمار فريد من نوعه أشرف عليه اثنان من أبرز المهندسين المعماريين في العالم. حيث أشرف المهندس الشهير فرانك غيري على النصف الأول ليكون أول مبنى يصممه في لندن، فيما صمم المهندس لورد فوستر النصف الثاني.
ويتميز موقع «باترسي» بقربه من أهم المواقع السياحية في لندن، على غرار «لندن آي» ومتحف «تيت مودرن» و«مسرح الفيلم الوطني»، فضلا عن السفارتين الأميركية والهولندية والتي ستستقران في منطقة «ناين إيلمز» القريبة في السنوات المقبلة. ويؤكد تينكنيل أن المشروع الطموح، والذي يتوقع أن ينتهي كاملا بحلول 2025، سيوفر 17 ألف وظيفة جديدة، كما سيساهم بنحو مليار جنيه إسترليني في الاقتصاد البريطاني خلال العقدين الأولين من انطلاقه.
ويذكر أن محطة «باترسي» التاريخية قد توقفت عن توليد الكهرباء عام 1983، إذ كانت تزود نحو 20 في المائة من منشآت لندن بحاجاتها الطاقية، قبل أن تتحول إلى مبنى تاريخي تراثي استغل في أعمال فنية وظهر على أغلفة أسطوانات موسيقية شهيرة. وكان بناء المحطة قد بدأ في عام 1929، وذلك من أجل توليد الكهرباء لمدينة لندن بدلا من كثير من الشركات الصغيرة التي كانت تختلف فيما بينها في المعايير. واستكمل بناء المحطة في عام 1933 بتكلفة تخطت المليوني إسترليني في ذلك الوقت. واستكملت المحطة في عام 1955 واكتسبت شكلها المميز بأربع مداخن على أركانها. وكانت حينذاك ثالث أكبر محطة توليد كهرباء على مستوى بريطانيا. ولكن نهاية المحطة في الثمانينات جاءت بسبب عدة عوامل منها ارتفاع تكاليف الإنتاج ودخول محطات توليد أخرى أكثر كفاءة إلى السوق اعتمدت على النفط والغاز والطاقة النووية بدلا من الفحم.
وفيما انشغل مطورو العقار المحليون والدوليون بالاستثمار في الجانب الشمالي من نهر «التيمز»، أغفلوا الإمكانيات الضخمة لمنطقة «باترسي» وتجاهلوا تطويرها لسنوات بسبب صعوبات تمويلية وأخرى تتعلق بتراخيص البناء. فعلى مر السنين، شهد الموقع المرموق محاولات لتطويره إلى ملعب كرة لفريق تشيلسي، وأخرى لبناء مشروع سكني متكامل قبل أن تعصف الأزمة المالية العالمية وتداعياتها بشركة آيرلندية كانت هي المستثمر الرئيسي. أما الشركة المستثمرة الحالية، فهي مكونة من مجموعة شركات ماليزية تشمل «إس. بي. بيتيا»، «سيم داربي».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات