تراجعت التكهنات التي انتشرت في الأسابيع الأخيرة حول احتمالات وجود فقاعة في أسعار عقارات لندن، وظهرت بدلا منها توقعات - يعتبرها البعض مخاوف - من موجة انتعاش أخرى في نشاط شراء العقارات من أجل تأجيرها. ويبلغ إجمالي حجم الاستثمار في العقارات البريطانية من أجل التأجير مبلغ تريليون إسترليني (1.5 تريليون دولار).
وحاول حزب المحافظين بعد فوزه في الانتخابات الأخيرة أن يخفف من حدة الإقبال على نشاط الشراء العقاري من أجل التأجير، فألغى حوافز ضريبية كانت متاحة من قبل لمن هم في شريحة ضريبية أعلى. واقتصر الإعفاء الضريبي على الحد الأدنى من الضرائب بنسبة 20 في المائة فقط.
لكن هذه الخطوة لم يكن لها في الواقع أي تأثير على نشاط شراء العقارات من أجل تأجيرها وذلك لعدة أسباب منها:
- ما زالت أسعار الفائدة السائدة في أدنى مستوياتها تاريخيا، وبنسبة نصف نقطة في المائة على الإسترليني. وهذا يعني أن تكاليف الاقتراض العقاري ما زالت متدنية، مما يشجع على الاقتراض لشراء المزيد من العقارات.
- تعني أسعار الفائدة المتدنية أن العوائد على المدخرات في البنوك ليست مجزية وقد تقل أحيانا عن نسبة التضخم، مما يعني أن من يحتفظ بأمواله في البنوك لقاء عائد متواضع يجد في نهاية العام أن القوة الشرائية لمدخراته قد تراجعت بفعل التضخم والعوائد الهزيلة.
- عدم استقرار البورصات: تعتبر البورصات هي البديل الطبيعي للاستثمار العقاري، وتاريخيا وفرت البورصات عوائد أفضل من العقارات. لكن هذا الوضع تغير الآن مع اعتبار البعض أن أسعار الأسهم والأوراق المالية متضخمة بالفعل، واحتمالات سقوطها الآن أكبر من احتمالات زيادتها. ويخشى البعض التوجه إلى الاستثمار في البورصات خوفا من مخاطرها العالية.
- توقعات الانتعاش العقاري: فيما تبدو البورصات مخاطرة استثمارية والمدخرات المصرفية غير مجدية في عوائدها، فإن العقارات تبدو الأكثر استقرارا وربحا في السوق حاليا، مع توقعات باستمرار انتعاشها. وتبدو العقارات جذابة أيضا لأنها توفر عوائد إيجارية شبه مضمونة يمكن أن تغطي تكاليف القرض العقاري، بينما يستفيد المستثمر من ارتفاع قيمة العقار نفسه.
في هذا الصدد أجرت المجموعة الاستشارية العقارية «سي بي آر إي» دراسة حول أفضل مواقع الاستثمار العقاري من أجل العوائد الإيجارية في بريطانيا، وأسفر البحث عن وجود خمس مدن توفر أفضل الأسعار العقارية من ناحية وأفضل العوائد الإيجارية من ناحية أخرى.
على قمة اللائحة تقع مدينة يورك شمال إنجلترا، تليها مدينة إدنبره في اسكوتلندا، ثم المدينة الجامعية أكسفورد، تليها مدينة جديدة شمال لندن اسمها ميلتون كينز، وأخيرا مدينة كوفنتري. وزادت قيمة الإيجارات في هذه المدن في العام الأخير بنسب تراوحت بين 14 و26 في المائة.
وتقول الدراسة إن أفضل استثمارات العقار من أجل التأجير كانت في هذه المدن خلال العام الأخير. ولم تظهر لندن على اللائحة لسبب واضح وهو أن ارتفاع أسعار العقار فيها يجعل العائد الإيجاري ضئيلا كنسبة مئوية من ثمن العقار. وهناك من يفضل الاستثمار العقاري في لندن لأسباب مختلفة، منها الإقامة الجزئية في العقار، أو توقعات زيادة القيمة بنسبة أكبر من زيادات أسعار العقار في المدن الأخرى خارجها.
لكن اختيار هذه المدن للاستثمار العقاري من أجل التأجير ليس ضمانا فوريا للربح، حيث يتعين على المستثمر أن يجري أبحاثه وحساباته قبل الإقبال على هذا النوع من الاستثمار. وهناك العديد من النصائح بهذا الشأن يجب على المستثمر أن يدرسها جيدا (انظر الكادر).
وجاءت في الدراسة لمحات من الأسباب التي أدت إلى اختيار المدن الخمس كأفضل مواقع الاستثمار العقاري في بريطانيا من أجل العوائد الإيجارية. وهذه هي أبرز المزايا التي حققتها هذه المدن:
* يورك: هي مدينة كانت تاريخيا محمية رومانية تقع شمال إنجلترا، وتعود بعض عقاراتها إلى العصور الوسطى وبدايات القرن العشرين. شوارع المدينة عتيقة، وبعضها ما زال مرصوفا بالأحجار. وعلى الرغم من أنها مدينة سياحية وتاريخية فإن أسعار العقار فيها ما زالت متدنية وتقل عن المعدل البريطاني بنسبة 10 في المائة. وتجذب هذه الأسعار المستثمرين من أجل الإيجار خصوصا أن الإيجارات في المدينة زادت في العام الأخير بنسبة 26 في المائة. ويأتي الطلب العقاري من طلبة الجامعتين في المدينة والعديد من صغار السن المحترفين الذين يعملون في المدينة. ويصل متوسط الإيجار الشهري لعقارات يورك إلى 900 جنيه إسترليني شهريا (1350 دولارا). ويصل متوسط سعر العقار في المدينة إلى 229 ألف إسترليني (344 ألف دولار).
* إدنبره: وهي مدينة ثقافية من الطراز الأول، ويعقد بها العديد من المهرجانات والمناسبات، مما يضمن إقبالا سياحيا مستمرا على المدينة، وعوائد تصل إلى 261 مليون إسترليني (392 مليون دولار) تضاف إلى اقتصاد اسكوتلندا. وخلال العقد المقبل من المتوقع أن تنمو عوائد إدنبره بنسبة 30 في المائة. وهي ليست رخيصة عقاريا، حيث تزيد قيمة عقارات المدينة عن المعدل البريطاني بنسبة 20 في المائة، لكن العوائد المتوقعة من الإيجارات تزيد هي الأخرى وبنسبة مماثلة إلى متوسط يصل إلى 942 إسترلينيا (1431 دولارا) شهريا. وتستفيد المدينة من وجود جامعة فيها وموارد نفطية من بحر الشمال، وتزيد معدلات الأجور فيها بنسبة 20 في المائة عن المتوسط البريطاني. وفي العام الأخير زادت قيمة العقارات في المدينة بنسبة 21 في المائة إلى 261 ألف إسترليني (392 ألف دولار) في المتوسط. وهي تتميز بتعداد صغير السن لا يزيد في المتوسط على 38.5 عاما.
* أكسفورد: وهي مدينة ذات سمعة أكاديمية متميزة، كما تقع فيها مصانع سيارات ميني وتجذب إليها العديد من السياح. وهناك منافسة شديدة بين طلبة الجامعة وعمال المدينة على تأجير العقارات بكل أنواعها في المدينة. ولا يشوب الاستثمار في أكسفورد سوى شكوك وجود فقاعة سعرية في عقاراتها مما يجعل الإيرادات كنسبة من ثمن العقار محدودة. وفي العام الأخير زادت قيمة الإيجار لعقارات أكسفورد بنسبة 18 في المائة إلى 1459 جنيها إسترلينيا (2190 دولارا) شهريا، بينما وصل متوسط سعر العقار فيها إلى 432 ألف إسترليني (648 ألف دولار) بزيادة قدرها 16 في المائة في العام الأخير.
* ميلتون كينز: وهي من المدن الجديدة نسبيا وأكثرها نموا نظرا لقربها من لندن. ويدفع هذا النمو نسب الإيجار فيها إلى ما يفوق المتوسط البريطاني بنسبة أربعة في المائة. وهي ترتبط بلندن بخطوط سكك حديدية سريعة، وتوفر لسكانها العديد من تسهيلات الحياة العصرية، مثل وجود مدرجات للتزلج على الجليد داخل مبنى مكيف، والعديد من الملاعب والمساحات الخضراء. وارتفع متوسط الإيجار في المدينة في العام الأخير بنسبة 15 في المائة إلى 949 إسترلينيا (1424 دولارا) شهريا. وارتفعت قيمة العقارات في المدينة بنسبة ثلاثة في المائة في العام الأخير إلى متوسط قدره 238 ألف إسترليني (357 ألف دولار).
* كوفنتري: وهي مدينة تاريخية مرتبطة بالعديد من قصص التراث الإنجليزي، وبها جامعتان وعدد كبير من تعداد الطلبة. وبالمدينة نشاط كبير لشراء العقارات نظرا لانخفاض أسعارها نسبيا واستقرارها عند متوسط لا يزيد على 162 ألف إسترليني (243 ألف دولار). وارتفع متوسط الإيجارات في المدينة في العام الماضي إلى 677 إسترلينيا (1015 دولارا) شهريا. وهي أيضا ذات تعداد صغير السن لا يزيد في متوسطه على 37 عاما.
أما لندن فهي تقتصر على كبار المستثمرين، حيث يصل متوسط سعر العقار فيها إلى نصف مليون إسترليني (750 ألف دولار)، ويزداد نشاط التأجير في مناطق شرق لندن حيث الطلب المتزايد من ناحية واعتدال أسعار العقار من ناحية أخرى.
وفي المناطق الراقية مثل كنسنغتون وتشيلسي يصل متوسط سعر العقار إلى مليون إسترليني، ولذلك لا يزيد العائد الإيجاري في هذه المناطق على 2.8 في المائة، بينما يصل إلى أكثر من 10 في المائة في مناطق شرق لندن.
* خطوات ضرورية قبل الاستثمار العقاري للتأجير
* ينصح الخبراء بعدد من الخطوات الواجب اتباعها قبل الإقبال على الاستثمار العقاري من أجل الإيجار، وأهمها:
- ضرورة دراسة السوق ومعرفة المخاطر قبل المكاسب واكتساب المعرفة حول أفضل المناطق وأفضل العقارات لهذا النوع من الاستثمار.
- اختيار المناطق الواعدة: وهي ليست الأرخص أو الأغلى في السوق، وإنما تلك المتوقع منها تحقيق أفضل العوائد في المستقبل. وتشمل هذه المناطق العقارات القريبة من نقاط المواصلات الجيدة والمدارس.
- ضرورة إجراء الحسابات بدقة: تطلب البنوك مقدما للقرض العقاري تبلغ نسبته 25 في المائة كما تفضل عوائد إيجارية تزيد بنسبة 25 في المائة عن قيمة القرض العقاري الشهري. ويجب حساب كل التكاليف والرسوم الأخرى المصاحبة للاستثمار العقاري.
- بحث أسواق الإقراض العقاري واختيار أفضل العروض: لا يجب الاكتفاء بأول عرض من البنك أو الوسيط المالي، بل بحث أفضل العروض في السوق واختيار الأنسب منها. ويمكن لوسيط مالي محايد أن يساعد المستثمر في اختيار أفضل العروض وفقا لظروفه.
- من هو المستأجر المتوقع: عند اختيار العقار المستهدف للإيجار لا يجب أن يفكر المستثمر فيما إذا كان العقار يعجبه هو أم لا، وإنما يجب عليه التفكير في المستأجر المتوقع لمثل هذا العقار. والاختيار الأفضل من وجهة نظر المستأجر يضمن بقاء المستأجر لفترات طويلة.
