توقعات بانخفاض جديد لأسعار الإيجارات في ظل انحسار التضخم بالسعودية

دخول وزارة الإسكان بشكل ضاغط وقوي إلى القطاع عبر توفير مزيد من خيارات التملك ساهم بشكل مباشر

مجموع الوحدات السكنية تحت الإنشاء التي تم حجزها من المستفيدين منذ بداية العام وحتى يوليو الماضي بلغ 18.3 ألف وحدة سكنية (تصوير: خالد الخميس)

استمراراً للضغوط التي تعيشها قيم العقار المحلي منذ بداية العام الحالي، سرت توقعات بتواصل انخفاض قيم قطاع التأجير السعودي للقطاع السكني حتى نهاية 2019. ويعدّ قطاع التأجير خلال العام الماضي أحد أكثر الأفرع نشاطاً مقارنة بالعمليات العقارية المحلية، حيث تصدر الأفرع الأخرى كافة مع سريان نظام «إيجار» الذي بدأت وزارة الإسكان فعلياً تطبيقه. واستغل قطاع التأجير انحسار حركة البيع والشراء بمستويات كبيرة لأمور مختلفة؛ أهمها فجوة الأسعار بين العرض والطلب، والقرارات الحكومية الرامية لاحتواء أسعار العقار وأهمها فرض الرسوم على الأراضي البيضاء، ونجاح برنامج «سكني» بانتظام مراحله، وهو ما فرض واقعاَ جديداً في السوق.
وتوقع عقاريون مهتمون بأن يصل انخفاض قيم معروض الإيجار في ما يخص السكني منها إلى ما بين 15 في المائة و20 في المائة متوسطاً عاماً، ستختلف باختلاف حجم المسكن وتجهيزاته وعمره وقربه من الخدمات وتوفيره للخدمات، مما يعكس واقعاً للعقار السعودي فيما يخص التأجير الذي يشهد انخفاضاً في القيمة بعد موجة من الارتفاعات لما يزيد على عقد، وهو ما يترجم الجهود الحكومية التي تبذل للسيطرة على أسعار الأفرع العقارية المختلفة.
وقال راشد التميمي، المدير العام لشركة «مستقبل الإعمار العقارية القابضة»، إن هناك «توقعات بانخفاض في قيمة عروض الإيجار، يقابله توجه كبير في المنافسة للظفر بالطلبات الموجودة والتي تشهد تنافساً كبيراً بين السماسرة، الذين أصبحوا يركزون على عمولتهم في عمليات التأجير بضغط من حركة المؤشر العقاري والإصلاحات الاقتصادية»، موضحاً أن الوسطاء يسعون لاقتناص الأرباح في ظل الاعتماد الكبير على ذلك انعكاساً لضعف حركة البيع والشراء.
وقال: «من المتوقع أن تقود حركة التأجير في السعودية القطاع خلال هذه الفترة، وهو ما تشير إليه الحركة الحالية للسوق التي تنتشر فيها عروض التأجير بشكل ملحوظ في محاولة للالتفاف على نقص الحركة الذي يطغى على السوق وإغراء بعض الملاك بتحويل استثماراتهم نحو التأجير بدلاً من البيع لإنعاش الحركة».
وزاد التميمي أن «الطلب على جميع الأفرع العقارية المختلفة يشهد تضاؤلاً ملحوظاً، وهذا ما يؤكده المؤشر العقاري لقيم وعدد الصفقات، إلا إن ذلك لم ينعكس بتاتاً على نشاط فرع التأجير السكني الذي يعيش نشوة كبيرة في ظل انتظار ما ستؤول إليه الأسعار الجديدة بعد حزمة الإصلاحات الاقتصادية، خصوصاً المختصة بالعقار»، لافتاً إلى أن «هذه الحركة تدفع بالمؤشر العام العقاري، وتعدّ مصدراً جيداً في تحقيق الأرباح، إلا إنها غير مجزية بشكل كبير كما هي الحال مع البيع والشراء، وهو ما يعتمد عليه المستثمرون العقاريون الذين يرون أن الاتجاه الحالي للسوق يشير نحو الاستثمار التأجيري أو العمل وسطاء عقاريين، وأن الانخفاض ولو بنسب بسيطة مؤشر إيجابي لما ستكون عليه السوق مستقبلاً».
ويشهد قطاع التأجير ضغوطات مختلفة وتحديات جديدة بدءاً من استراتيجية وزارة الإسكان خلال خطتها لعام 2019 التي تتيح أكبر نسبة تملك في تاريخ البلاد، إضافة إلى خروج أعداد كبيرة من الوافدين الذين كانوا يحتلون جزءاً من العرض الموجود في السوق نتيجة تصحيح سوق العمل، الذي انعكس بشكل مباشر على زيادة العرض، كما أن وزارة الإسكان طرحت كثيراً من المبادرات الحديثة والمتنوعة التي توفر كثيراً من الخيارات؛ آخرها «برنامج التمويل الذاتي».
وفي شأن متصل، قال محمد العليان، الذي يمتلك شركة «العليان للاستثمارات العقارية»، إن «هناك انخفاضاً من ناحية أسعار التأجير عن السنوات المعتادة، خصوصاُ ذروة أدائه في 2014، ويختلف التفاوت في السعر باختلاف حجم المسكن، وتجهيزاته، وعمره، وقربه من الخدمات، وتوفيره للخدمات، بسبب تنافس السماسرة والزيادة المطردة في عروض الإيجار، خصوصاً في الأحياء الجديدة التي تشهد نمواً كبيراً فيما يتعلق بقطاع الإيجار الذي أصبح توجهاً كبيراً في ظل تضاؤل عمليات البيع والشراء».
ولفت إلى أن للقرارات الحكومية دوراً كبيراً في شمول القطاع بالانخفاض كحال عمليات البيع والشراء، وأن الحكومة تسعى للسيطرة على العقار وإعادته إلى وضعه الطبيعي عام 2008؛ من التصاعد المفاجئ الذي يعدّ أحد أكبر مصادر التضخم استهلاكاً بحسب إحصاءات حكومية.
وأضاف: «نشاط حركة التأجير يعد الملاذ الأول في جني الأرباح خلال هذه الأيام بالتحديد؛ إذ يعد المتنفس الوحيد في تحقيق الإيرادات»، مستطرداً بأن «الاهتمام باستئجار المنشأة يخضع لمقاييس مختلفة عند البحث والاستقرار، حيث يعد قرب المنشأة من الخدمات الحكومية، خصوصاً المدارس، سبباً كافياً لارتفاع قيمتها»، مشيراً إلى أن «هناك حركة عقارية نشطة يشهدها قطاع تأجير الشقق بالتحديد خلال الفترة الحالية، وتسيطر على القطاعات الأخرى كافة منذ أعوام».
وكانت وزارة الإسكان قد أعلنت عبر برنامج «سكني» في تقريره مؤخراً، عن أن عدد المستفيدين من الحلول السكنية التي يُتيحها البرنامج، منذ بداية العام وحتى شهر يوليو (تموز) الماضي، بلغ 109.137 ألف أسرة، منها 46.188 ألف أسرة سكنت في منازلها، وفي شهر يوليو وحده استفادت 28.516 أسرة من الخيارات التمويلية والسكنية، كما تمكنت نحو 7780 أسرة من الحصول على وحداتها السكنية.
وحول تأثير «قرار» إيجار على الأسعار، أكد بندر التويم، الذي يمتلك شركة عقارية متخصصة، أن «السوق السعودية بحاجة ماسة إلى مثل هذه القرارات لتنظيم أدائها الذي طالما عانى من العشوائية، حيث إن ما يميز (إيجار) أنه سيقوم بإعادة تهذيب القطاع من جديد، خصوصاً أن السوق حجمها كبير ومترامية الأطراف وتفتقر بشدة إلى هيكلة واضحة في نظامها الأساسي، الذي يسير حالياً بتخبط وعشوائية لا يتناسبان مع حجم السوق الكبيرة التي يفترض أن تكون مرتبة ومتناسقة»، موضحاً أن السيطرة على السوق بالقرارات أجدى من دخول الحكومة منافساً ومطوراً.
وعن دور المشروع في إيقاف التلاعب بالأسعار، أكد التويم أنه سيكون حاجزاً في طريق من وصفهم بالمتلاعبين بالأسعار، مضيفاً: «من الصعب أن تقوم برفع الأسعار عند وجود آلاف المنافسين الذين يعرضون عقاراتهم بأسعار منخفضة من أجل الظفر بالعملاء»، لافتاً إلى أن «إيجار» سيحد من التحايل والتملص في دفع الإيجار، «وهو ما كان يؤرق عدداً من ملاك الوحدات السكنية الذين كانوا، وحتى وقت متأخر، يعانون بشكل كبير من هذه المشكلة، التي لم تكن لها مرجعية واضحة للتعاطي معها وإيجاد الحلول السريعة لها، وهو ما سيساهم في ازدهار القطاع العقاري كاملاً».
وأوضح تقرير «سكني» أيضاً أن مجموع الوحدات السكنية تحت الإنشاء التي تم حجزها من المستفيدين منذ بداية العام وحتى يوليو الماضي بلغ 18.342 ألف وحدة سكنية، فيما تم تسليم عدد من المستفيدين أراضي مجانية بلغ مجموعها 20.572 ألف قطعة أرض، كما بلغ مجموع المستفيدين من خيار القرض العقاري المدعوم لشراء وحدة سكنية جاهزة في الفترة نفسها من العام الحالي 46.327 ألف مستفيد، إضافة إلى 23.896 ألف مستفيد من القرض العقاري المدعوم لخيار البناء الذاتي.