الإصلاحات تخفِّض قيمة الصفقات العقارية السعودية 37% في 2018

نزول قيمة الصفقات التجارية 46% ضغط بشكل مباشر على المؤشر العام

يعد انخفاض أسعار الأراضي مؤشراً أول على تراجع أسعار العقار بشكل عام (رويترز)

سجلت قيمة الصفقات العقارية السعودية مع نهاية 2018 انخفاضاً في قيمة الصفقات بما يقارب 37%، لتحقق 37 مليار دولار مقارنةً بعام 2017، الذي سجلت فيه قيمة الصفقات 59 مليار دولار، حسب المؤشرات العقارية، حيث شمل النزول الفرع السكني بنسبة 31.9%، مقارنةً بالقطاع التجاري الذي كانت المفاجأة بانخفاض قدره 46% فيه.
وتأتي هذه النتائج امتداداً لانخفاض الصفقات، حيث سجل عام 2018 تقلصاً في قيمة الصفقات مقارنةً بعام 2017 بنسب أكبر، مما يشير إلى أن هناك نزولاً متسلسلاً في الأعوام في الحركة العقارية نتيجة دخولها في تصحيح الأوضاع والأسعار بعد حزمة القرارات التاريخية التي فرضتها السعودية في وقت لاحق لضبط إيقاع العقار.
وتحدث عقاريون أن نتائج القطاع التي لخصت حال السوق خلال عام 2018 لم تكن مفاجئة إلى حد كبير، مع وجود موجة كبيرة من الضغوط التي عانى منها القطاع خلال العام الذي وصفوه بالصعب الذي ألقى على كاهلهم الكثير من التحديات، أهمها امتصاص صدمة رسوم الأراضي والعزوف في الطلب إلى مستويات متنامية، بالإضافة إلى الفجوة بين قدرات المشترين وأسعار العارضين واشتراطات التمويل العقاري، ودخول الحكومة مع المطورين في خط إطلاق مشاريع غير ربحية تهدف إلى السيطرة على الأسعار، وأمور متعددة أدت إلى نتيجة واحدة وهي خفض الصفقات.
وكشف عبد العزيز المقيرن المستثمر في القطاع العقاري، أنه من المعروف أن القطاع العقاري عانى كثيراً خلال الفترة المنصرمة نتيجة اتحاد عدد من الظروف ضده، إلا أن ذلك لا يعني التوقف عن العمل، بل يعني إعادة ترتيب الأوراق من جديد بعد عام حافل بالتطورات والتقلبات لم تشهدها السوق منذ فترات طويلة، مما يعني أن إعادة ترتيب الأوراق مع العام القادم وتكييفها حسب الإمكانيات والظروف هو الحل الأمثل للنهوض بالقطاع من جديد خصوصاً في ظل تأثير الرسوم الذي ساهمت في ذلك، بالإضافة إلى الفجوة الملحوظة بين العرض والطلب والتي يجب تقليصها بما يتناسب مع الحال الجديد للسوق، والذي تختلف فيها الظروف من عام لآخر، لافتاً إلى أن 2019 سيكون صعباً على الشركات التي لن تطور من أدائها وستكون عرضة للخسائر في ظل تقلبات الطلب وتغيير مفاهيم السكن لدى المواطن.
وأضاف: «عند الرغبة في إحداث أمر جديد يجب أن يكون على حساب السعر قبل حساب عدد الصفقات التي انخفضت حسب المؤشرات إلى ما يقارب الـ37%، وهو معدل كبير إلى حد لافت، نتيجة الانخفاضات السابقة التي ضربت القطاع خلال السنوات الأخيرة خصوصاً الثلاث الأخيرة منها، ما يعني أن الانخفاض هنا غير جديد بل هو امتداد لما قبله، قد يختلف بأنه بنسب بسيطة، إلا أن المحفز الأول لعودة الصفقات العقارية إلى أضعاف ما هي عليه هو عودتها لقيمتها الواقعية التي ابتعدت عنها كثيراً»، مضيفاً أن العقلية القديمة لإدارة الاستثمارات العقارية يجب أن تتغير وتتكيف مع قدرة المشترين والظروف الاقتصادية الحالية».
كما سجلت الصفقات العقارية انخفاضاً سنوياً وصلت نسبته إلى 10.1%، حيث كان انخفاض القطاع السكني بنسبة 8.5%، وانخفاض القطاع التجاري بنسبة 20.7%، لتستقر مع نهاية العام عند مستوى 210.1 ألف صفقة عقارية، مقارنةً بنحو 233.8 ألف صفقة عقارية خلال العام الماضي.
وفي ذات الاتجاه، قال فهد الربيعان الذي يدير عدداً من الاستثمارات العقارية، إن القطاع العقاري منذ ما يقارب العقد وهو يسير باتجاه منخفض من قيمة الصفقات والمبيعات بالتوازي مع الارتفاعات المتكررة لأسعار العقار، إلا أن أهم ما يميز المقارنة بين الربع الأخير «بالتحديد» من العام الجاري والربع المماثل من العام المنصرم هو الانخفاض في الأسعار في مختلف القطاعات، وإن كانت بنسب غير متكافئة من النزول الحاصل في الإقبال إضافةً إلى نزول في عدد الصفقات، إلا أن تسجيلها انخفاضات جديدة يبث الاطمئنان بأن السوق في تراجع صحيح بدليل الانخفاض الحاصل في القيمة ونتيجة عدم استطاعة معظم المستثمرين مقاومة بقاء الأسعار مرتفعة رغم انخفاض الطلب بكميات متتالية.
وأضاف الربيعان أن هناك ارتفاعاً كبيراً في نسبة الأراضي مقارنةً بالأفرع العقارية الأخرى، وذلك يعود إلى التسييل الكبير للأراضي الذي تزامن مع تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء في السعودية هذا العام، وهي بمثابة العلامة الفارقة، حيث إن هناك عرضاً كبيراً يتم تداوله بكميات تعد بسيطة عن الموجودة والمعروضة، مما دفع بمؤشر العقار إلى تحقيق نسب مرتفعة في تحركات الأراضي عبر البيع والشراء نتيجة انخفاض بسيط في قيمتها، وهو الأمر الذي دفع إلى الحركة الكبيرة التي تشهدها الأراضي محلياً، متوقعاً انتعاشاً كبيراً في حركة الأراضي في حال تراجع أسعارها سيتوّجها إلى تصدر المشهد العقاري لسنوات إضافية.
وسجلت أعداد العقارات المبيعة خلال العام انخفاضاً سنوياً وصلت نسبته إلى 11.7%. كما انخفض القطاع السكني بنسبة 9.5%، والقطاع التجاري بنسبة 24.7%، لتستقر مع نهاية العام عند مستوى 219.2 ألف عقار مبيع، مقارنةً بنحو 248.1 ألف عقار مبيع خلال العام الماضي. أما على مستوى مساحات الصفقات العقارية خلال العام المنصرم.
وفي صلب الموضوع تحدث سامي الحربي صاحب شركة «عبر البناء للاستشارات العقارية»، بأن هناك مستويات انخفاض في ما يخص القيمة جاءت كردة فعل عكسية على ضعف الطلب، وبالتحديد قيمة الصفقات بعد أن عجزت السوق عن تحمل انخفاضها نتيجة ارتفاع أسعار العرض، وأن تطبيق الرسوم ضمن القرارات التي غيّرت وجه السوق نحو تسجيل نزول في القيمة بنسب كبيرة لا تقل عن 15% في أقل الأحوال وفي مختلف الأنشطة، موضحاً أن الاستثمار في القطاع العقاري هذه الفترة صعب للغاية، لأن السوق في تحول كبير نحو عودة الأسعار إلى طبيعتها بعد موجة من التضخم.
وأشار إلى أن تنويع الاستثمارات العقارية أمر مهم خلال الفترة القادمة، لافتاً إلى أن انخفاض أسعار الأراضي هو المؤشر الأول لقرب نزول العقار عموماً، خصوصاً أن ارتفاع قيمة الأراضي هو المتسبب الرئيسي في ارتفاع العقار بشكل عام، لافتاً إلى أن العقار سيشهد مزيداً من الانخفاض، وهو ما يحاول العقاريون الذين يحاولون تصريف ما يمتلكون بأقل الأضرار، التكيف معه.
وتُلاحَظ جلياً معالم الهدوء في الحركة العقارية محلياً، حيث انخفض إلى كبير إطلاق المشاريع السكنية الكبرى، بعد أن كانت الشركات العقارية القيادية تتسابق في الإعلان عن المشاريع الجديدة التي تستهدف الأفراد بشتى طبقاتهم المادية، إلا أن الترقب والنزول دفع بتلك الشركات إلى التريث وعدم الدخول في مشاريع جديدة في انتظار استقرار السوق أو حدوث أي أمر مستجد، يبنون عليه خططهم.