الفيلات تتصدر القطاعات العقارية السعودية الأكثر انخفاضاً بـ10 % منذ بداية العام

متوسط أسعارها بلغ 206 آلاف دولار

التوسع في منح القروض العقارية التجارية لم يكن مجدياً في تحسين أداء العقار المحلي في ظل الفجوة الكبيرة بين قدرة المشترين وأسعار العارضين

فقد قطاع الفيلات في السعودية متوسط قيمته منذ بداية العام بما يقارب الـ9.7 في المائة مقارنة بالفترة ذاتها من العام المنصرم، حيث بلغ سعر الوحدة الواحدة 206 آلاف دولار، وانعكس انخفاض الطلب على العقار المحلي السعودي نتيجة للإصلاحات الحكومية وآخرها نجاح برنامج «سكني»، بشكل إيجابي على أسعار الفيلات التي بدأت في الانحسار بالتزامن مع تراجع الطلب عليها.
ويأتي انخفاض الطلب لعدد من الأسباب منها انتظار ما ستفضي إليه المشاريع الحكومية، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر، بالإضافة إلى تأثير ضريبة القيمة المضافة على العقارات وبالتحديد التجارية بشكل إيجابي على إيقاف المضاربات التي ألقت بظلالها إيجاباً على الأسعار.
وتوقع عقاريون أن يعاني القطاع العقاري «الاستثماري» من انخفاضات متتالية ستضغط على القيمة العامة للعقار التي من المتوقع أن تنخفض قيمته، وبالحديث عن الفيلات اختلف الانخفاض في قيمتها من منطقة إلى أخرى ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن النزول الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها الـ312 مترا مربعا والتي تجاوز النزول فيه الـ18 في المائة، خصوصاً للمشاريع الكبرى التي جهزت العشرات منها أو المئات في الأحياء الجديدة ولم تستطع تصريفها وبقيت متجمدة على حالها منذ سنوات، كما شهدت الأفرع العقارية الأخرى مستويات من النزول لتؤكد تربعها على ثاني معدل انخفاض متوسط سعر في عام 2017 المنصرم.
وقال عبد الله المحيسن الذي يمتلك شركة المحيسن للتطوير العقاري، إن هناك تحديات كبرى يخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج «سكني» الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصلية من تاريخه، خصوصاً في الاستثمار في قطاع الفيلات والتي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها في آن واحد بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية خصوصا السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشا ملحوظاً لهذا الفرع.
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن أن هناك ارتباكا في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي تصب لصالح المواطن، والتي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع وهو ما يحصل الآن، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، ويعتبر ذلك بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الفترة الماضية وبالتحديد أقل من عامين فقط، وهو ما يفتح افتراضية أن نشاهد مزيداً من التقلص خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل خصوصاً أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل.
واستعادت السوق العقارية المحلية جزءا من خسائرها على مستوى قيمة صفقاتها، حيث سجلت ارتفاعا بنسبة 6.5 في المائة لتستقر مع نهاية الأسبوع عند أدنى من مستوى 560 مليون دولار، مقارنة بمستواها الأسبق البالغ 506 ملايين دولار، وجاء الارتفاع مدفوعا من ارتفاع قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 8.9 في المائة، التي وصلت إلى أدنى من مستوى 453 مليون دولار، مقارنة بمستواه الأسبق البالغ 400 مليون دولار، فيما انخفضت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة 2.4 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 110 ملايين دولار.
وفي شأن متصل أبدى بدر السعيد وهو مستثمر عقاري، قلقه من حال السوق حيث إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة خروج الكثير من المستثمرين المتخوفين من التراجع المتواصل لأسعار العقار، الذين اتخذوا القرار نتيجة أن بقاءهم في السوق أصبح غير مجد وهم يرون تحركات حكومية حثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات التي خفضت من قيمة العقار، وبحكم قربهم من الواقع فإنه يرى أن هناك حركة بطيئة جدا في المبيعات.
وأضاف: «بالتحديد الفيلات التي نشرت مؤخرا مؤشرات اقتصاديا بانخفاض الطلب عليها إلى مستوى لم يسبق لها تحقيقيه منذ عقد تقريباً»، ويرى أن هذه النسبة ليست الأخيرة حيث إنه يتوقع أن هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، موضحا أنه لا يستبعد مواصلة الانخفاضات في أسعار العقار ووصولها إلى مستويات قياسية في ظل توجه التصحيح الحكومي المتواصل للسيطرة على الأسعار.
وبالحديث عن أسعار الفيلات وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد أن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضا خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً إلى أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشاريع القائمة وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتاً إلى أن الفيلات الصغيرة التي لا تتجاوز الـ320 متراً تضررت بعد موجه من الارتفاعات كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشاريع السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، مشيراً إلى أنه كلما زادت مساحة الفيلا زاد سعرها وبالتالي ازدادت صعوبة بيعها أو استثمارها خصوصاً أن الفئة الكبرى من المشترين يفكرون بالسكن والاستقرار فقط.
وفي قراءة للمؤشر العقاري خلال أسبوع، فقد ارتفع عدد الصفقات العقارية بنسبة 10.8 في المائة، ليستقر عند مستوى 4127 صفقة عقارية، وارتفع عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 11.0 في المائة، ليستقر عند 4214 عقاراً مبيعاً، وارتفعت مساحة الصفقات العقارية بنسبة 21.5 في المائة، لتستقر عند 56.8 مليون متر مربع.
إلى ذلك أكد فهد المقرن الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، أن هناك اختلافا في تصميم وطريقة بناء الفيلات التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة يختلف تماماً القديمة منها، موضحاً أن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً إلى أن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية لكنها ستمر بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، عبر إعادة ترتيب الأوراق من جديد والدخول بمشاريع حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً أن هذه الأيام يشهد قطاع المقاولات ركوداً ملحوظاً بحيث يمكن الاستفادة من ذلك بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء، مما يعني أن التضحية بقليل من الربح للمشاريع المنشأة سابقاً من أجل البدء بالنهوض والتعويض مرة أخرى بالمشاريع القادمة المستقبلية هو الخيار الأمثل.