طرحت تسهيلات جديدة أقرتها الحكومة المصرية في ملف البناء، تساؤلات حول تأثيرها على أزمة ارتفاع إيجارات الوحدات السكنية، وانعكاس ذلك على حركة السوق العقارية في البلاد.
ويرى خبراء، أن تيسيرات تراخيص البناء التي اعتمدتها الحكومة أخيراً «سوف تنعكس إيجابياً على حركة السوق العقارية»، غير أنهم أشاروا إلى أن «التأثير على أسعار الإيجارات لن يكون في الوقت الحالي».
وسجلت أسعار البيع والإيجارات للوحدات السكنية في مصر ارتفاعاً ملحوظاً، خلال الربع الثاني من العام الجاري، وفقاً لتقرير مؤسسة «جي إل إل» المتخصصة في أبحاث السوق العقارية في يوليو (تموز) الماضي. وأشار التقرير إلى «ارتفاع أسعار الإيجارات في ضاحية القاهرة الجديدة (شرق العاصمة) بنسبة تصل إلى 122 في المائة على أساس سنوي، وفي مدينة السادس من أكتوبر بمحافظة الجيزة بنحو 101 في المائة».
وقررت الحكومة المصرية أخيراً (بناء على دراسة مشتركة لوزارتي الإسكان والتنمية المحلية) تسهيل اشتراطات تراخيص البناء، بالعودة للعمل بقانون البناء الصادر عام 2008، بدلاً من قانون البناء الموحد الذي جرى اعتماده في عام 2021. وقالت وزيرة التنمية المحلية المصرية، منال عوض، إن القرار «سيسهم في تخفيف العبء على المواطنين، وتشجيع منظومة العمران التي ترتبط بالعديد من المهن الخاصة بصناعة البناء، وسيوفر المزيد من فرص العمل، وتنمية الاقتصاد المحلي»، وفق إفادة لوزارة التنمية المحلية المصرية.
وتقضي الإجراءات التي جرت العودة لتطبيقها، «اختصار خطوات الحصول على ترخيص البناء إلى 8 إجراءات فقط، مع تقديم الطلبات في المراكز التكنولوجية المنتشرة بالمحافظات المصرية للحصول على رخص البناء».
عضو مجلس النواب المصري (البرلمان)، محمد بدراوي، يرى أن «التسهيلات الجديدة في تراخيص البناء ستنعكس إيجابياً على أسعار السوق العقارية، وستؤدي لخفض تكلفة سعر متر الوحدة السكنية في البيع والإيجار». وقال لـ«الشرق الأوسط» إن «تأثير الإجراءات الجديدة على حركة الأسعار، قد تظهر على المدى المتوسط، في غضون عامين»، غير أنه لم يتوقع نسب التخفيض المحتملة، مشيراً إلى أنه «إذا لم تنخفض الأسعار تدريجياً، ستستقر في منطقة معتدلة، مع تزايد حركتي العرض والطلب».
واعتبر بدراوي أن «اشتراطات البناء الحديث (المشددة) التي تم وقف العمل بها، حدت من حركة الاستثمار العقاري في مصر»، مضيفاً أن «التطبيق العملي لتلك الإجراءات أثبت عدم مناسبتها للسوق المصرية»، لافتاً إلى أن «التيسير في الإجراءات سيعني زيادة حركتي البناء والاستثمار، ثم رواج نسبة المعروض وسرعة البيع والشراء».
واعتبر رئيس الوزراء المصري، مصطفى مدبولي، أن ارتفاع إيجارات الوحدات السكنية في بلاده «أزمة مؤقتة». وأقر في مؤتمر صحافي مطلع أغسطس (آب) الماضي، بـ«القفزة اللافتة في أسعار الوحدات السكنية بسبب إقبال الوافدين لمصر عليها أخيراً»، مشيراً إلى أن «الحكومة المصرية لا تتدخل في هذا الشأن، لأن أسعار الوحدات السكنية يتم تحديدها وفق متطلبات العرض والطلب بالأسواق».
بدراوي لا يرى أن سبب القفزة الكبيرة في أسعار بيع وإيجار الوحدات السكنية بمصر، بل زيادة أعداد الوافدين خلال الفترة الأخيرة، مشيراً إلى أن «كثرة أعداد الوافدين قد تكون أحد العوامل الإضافية لزيادة الأسعار»، معتبراً أن الأمر يتعلق «بزيادة أعداد السكان، وحركة الاستثمار العقاري، والتوسع في أدوار المطورين العقاريين بالسوق».
وتوقع مركز المعلومات ودعم اتخاذ القرار (التابع لمجلس الوزراء المصري) نمو حجم سوق العقارات السكنية في مصر من 18.04 مليار دولار عام 2023، إلى 30.34 مليار دولار بحلول عام 2028، بمعدل نمو سنوي قدره 10.96 في المائة خلال الفترة المتوقعة (2023 - 2028)، وفقاً لتقرير للمركز في نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي. (الدولار الأميركي يساوي 48.37 جنيه في البنوك المصرية).
من جانبه، يربط نائب رئيس «الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقاري»، خالد المهدي، بين التحسن في أسعار إيجارات العقارات، وظهور نتائج تيسيرات البناء بالسوق.
وقال إن «التسهيلات الحكومية في اشتراطات البناء لن تُحدِثَ تأثيراً فورياً على الأسعار، وإنما سوف تستغرق فترة لا تقل عن عام، لحين ظهور منتج عقاري، يساهم في تنشيط حركة السوق»، معتبراً أن «تراجع أسعار الإيجارات سيستغرق وقتاً أطول من أسعار البيع والشراء في السوق».
وأوضح المهدي لـ«الشرق الأوسط» أن «التسهيلات الجديدة ستزيد من حركة البناء داخل المدن، ما سيساهم في تنشيط حركتي العرض والطلب»، لافتاً إلى أن هناك بعض الأمور التي ستستغرق وقتاً لحين ظهور منتج عقاري جديد بالسوق، حيث تتعلق «بإجراءات المعاينة، والتصميمات، واستخراج التراخيص، ثم أعمال التنفيذ والبناء».
واستبعد في الوقت نفسه إمكانية تعرض مصر لـ«فقاعة عقارية».
وأرجع ذلك إلى أن «غالبية المطورين العقاريين بمصر لا يبدأون في أعمال البناء؛ إلا بعد إنهاء بيع الوحدات السكنية».
