سوق الرهن العقاري بالسعودية... محرك رئيسي في النمو والتنويع المالي

متخصصون لـ«الشرق الأوسط»: فوائد كبيرة للتوريق على التمويل وزيادة سيولة المصارف

من معرض سيتي سكيب 2024 الأكبر عقارياً في العالم (واس)
من معرض سيتي سكيب 2024 الأكبر عقارياً في العالم (واس)
TT

سوق الرهن العقاري بالسعودية... محرك رئيسي في النمو والتنويع المالي

من معرض سيتي سكيب 2024 الأكبر عقارياً في العالم (واس)
من معرض سيتي سكيب 2024 الأكبر عقارياً في العالم (واس)

يأتي توجه السعودية نحو تطوير سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري - أي التوريق - من ضمن التطورات المتسارعة التي تشهدها منظومة التمويل العقاري في السعودية، وتماشياً مع «رؤية 2030» الهادفة إلى رفع نسبة ملكية المنازل إلى 70 في المائة بحلول عام 2030، وتحسين نسبة تكلفتها. فمن خلال تطوير سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، يمكن تحسين سيولة الشقق السكنية، ودعم المطورين العقاريين في الحصول على التمويلات اللازمة، مما يساهم في تحقيق أهداف المملكة في زيادة تملك المنازل للمواطنين، وتعزيز نمو القطاع العقاري بشكل مستدام.

ولأهمية هذه العملية، وقّعت «الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري» (SRC)، إحدى شركات «صندوق الاستثمارات العامة»، منذ أيام مذكرة تفاهم مع شركة حصانة الاستثمارية (حصانة) لتطوير أسواق التوريق في المملكة، علماً بأنها كانت وقّعت في 24 أغسطس (آب) الماضي، مذكرة تفاهم مع شركة «بلاك روك»، أكبر شركة لإدارة الأصول في العالم لتطوير سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؛ لبحث تطوير برامج في سوق التمويل العقاري بالمملكة.

كما وقعّت «الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري» في نوفمبر (تشرين الثاني) مذكرة تفاهم مع شركة «كينغ ستريت»، المتخصصة في إدارة رأس المال؛ لتفعيل المبادرات التي تستهدف خلق منظومة فعالة ومستدامة لإعادة تمويل الرهن العقاري.

ما هو التوريق؟

والتوريق عملية مالية يتم من خلالها تحويل مجموعة من الأصول غير السائلة، مثل القروض أو الديون أو المستحقات، إلى أوراق مالية قابلة للتداول في الأسواق المالية، الأمر الذي يتيح للمؤسسات المالية أو الشركات جمع السيولة النقدية من خلال بيع هذه الأوراق المالية للمستثمرين. وفي هذه العملية، يتم تجميع الأصول في محفظة أو صندوق، ثم إصدار أوراق مالية مدعومة بتلك الأصول. وتُعرف هذه الأوراق المالية غالباً بـ«الأوراق المالية المدعومة بالأصول» (Asset - Backed Securities) أو «الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري» (Mortgage - Backed Securities) في حالة الرهون العقارية.

أما الغرض الأساسي من التوريق فهو تحسين السيولة وتوزيع المخاطر وتنويع مصادر التمويل وتحسين كفاءة السوق وتحفيز النمو الاقتصادي، حيث يقوم مالك الأصول الأصلية بتحويل المخاطر المرتبطة بتلك الأصول إلى حملة الأوراق المالية، بينما يحصل المستثمرون على عائد بناءً على التدفقات النقدية الناتجة عن الأصول الأساسية.

العاصمة السعودية الرياض (واس)

ما بين السندات التقليدية وسندات الرهن

يرى المختص بالأسواق المالية والاقتصاد عضو جمعية الاقتصاد السعودية، الدكتور فهد الحويماني، في تصريح لـ«الشرق الأوسط»، أن إنشاء سوق ثانوية لتداول أوراق الرهن العقاري، يساهم في تنشيط عملية بيع وشراء أوراق الرهن العقاري من المستثمرين، ويعود بفوائد كبيرة على منظومة التمويل العقاري، لافتاً إلى أن مذكرات التفاهم التي وقعتها «الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري» جاءت لإيجاد منظومة متطورة لتداول أوراق وسندات الرهن العقاري التي تصدرها، وهي تختلف عن السندات والصكوك التقليدية، حيث ستعمل الشركة على إصدار هذه الأوراق بطرق فنية قياسية معينة ترفع من جاذبيتها لكافة فئات المستثمرين من الداخل والخارج.

وشرح أن سندات الرهن العقاري هي أوراق مالية صادرة من جهة متخصصة، كـ«الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري»، عقب شراء مجموعة من محافظ التمويل العقاري من المصارف، ثم تصنيفها حسب درجات مخاطرها وبيعها على أنها سندات ذات خطورة عالية أو متوسطة أو متدنية، والتي يختلف العائد في كل منها. وقال إن ذلك نوع متقدم من سندات الرهن العقاري، ويختلف عن تلك العادية التي تكتفي بتمرير التدفقات النقدية إلى المستثمرين، دون أخذ أي من المخاطر في الحسبان؛ كمخاطر تعثر العملاء أو مخاطر السداد المبكر، وغيرها.

مخاطرة أقل على المصارف

وأضاف الحويماني أن بيع المصارف عقود التمويل العقاري يمنحها سيولة كبيرة تمكّنها من تقديم قروض عقارية جديدة، وهو ما يخلق فائدة مشتركة لجميع الأطراف، حيث تحصل المصارف من جهتها على سيولة جديدة، فيما يجد المستثمرون وسيلة استثمارية تتميز بعوائد جذابة، كما تستفيد شركة إعادة التمويل من فروقات العوائد بين ما تدفعه لشراء المحافظ وما تحصل عليه من المستثمرين.

وأشار الحويماني إلى أنه يُمكن لأي مستثمر في السوق الثانوية لسندات الرهن العقاري، شراء السندات من المؤسسات المالية، وأنه قد يتم طرحها من خلال منصة «تداول» كالسندات الحكومية، إلا أن سندات الرهن العقاري تتميز بتوزيع الأرباح بشكل شهري، كما تشمل الفائدة وجزءاً من رأس المال، مما يعني أن توزيعاتها الشهرية قد تكون كبيرة نسبياً، ويمكن للعائد أن يكون أكبر بكثير منه في السندات التقليدية، بحسب جودة القروض ودرجة المخاطرة بها.

وأضاف الحويماني أن توافر سيولة دائمة للمصارف نتيجة وجود جهة مستعدة لشراء محافظها العقارية، سيؤدي إلى خفض المخاطرة على المصارف، ويجعلها قادرة على منح قروض جديدة. كما أن نشاط سوق الرهن العقاري ودخول المستثمرين الأجانب، سيرفعان من درجة المنافسة بين المصارف، وتوجيهها نحو جذب العملاء بشكل مستمر، علاوة على التأثير الإيجابي للسعر المرجعي الذي تنشره شركة إعادة التمويل في تكلفة القروض التي تمنحها المصارف.

«رؤية 2030» تهدف إلى رفع نسبة ملكية المنازل إلى 70 % بحلول عام 2030 (واس)

آفاق جديدة للنمو

من جهته، وصف المستشار الاقتصادي مؤسس مركز «جواثا» الاستشاري، الدكتور إحسان بوحليقة، في تصريحه لـ«الشرق الأوسط»، هذه الخطوة بأنها ستساهم في تنشيط سوق ثانوية للرهن العقاري، وجعل السوق العقارية السعودية أعلى كفاءةً من منظور المقترضين، كما ستتواكب مع جهود خفض أسعار الفائدة، حيث إن مصدر الأموال ليس الودائع لدى المصارف، بل السوق المالية، كما أنها ستنقل أهداف السوق من التحوط من المخاطر إلى خطةٍ مرتكزها فتح آفاق جديدة للنمو، وتعزيز السيولة في قطاع التمويل العقاري.

وأشار بوحليقة إلى أهمية الحفاظ على استقرار السوق العقارية وتحصينها، عبر إيجاد موازنة دقيقة بين العرض والطلب على العقارات، وذلك من خلال الحد من تضخم أسعار العقارات المدفوع بالسيولة الفائضة من جهة، وتوفير عدد من الحوافز لزيادة المعروض من الوحدات العقارية، وخصوصاً العقارات السكنية، من جهة أخرى.

ورأى أن ذلك يتطلب العمل على تطوير نشاط التطوير العقاري وتعزيزه بعدد من المبادرات التنفيذية المؤثرة، والتركيز على تلك المرتبطة بالتنظيم الحضري، والمصادقة على المخططات العقارية، وتوفير البنية التحتية لتلك المخططات بتكاليف منافسة. وفي المحور التنظيمي، وضع ضوابط للتأكد من قدرة المقترضين على شراء عقارات، ومن السداد دون تعثر، وكذلك من قدرة المشترين للرهون العقارية، بأنهم اشتروا بالقيمة العادلة الخالية من الجهالة.


مقالات ذات صلة

وزير الاقتصاد السعودي: تبنّي الذكاء الاصطناعي يعزز استدامة النمو الاقتصادي

الاقتصاد جانب من الجلسة الحوارية في «مؤتمر العلا لاقتصادات الأسواق الناشئة» (الشرق الأوسط)

وزير الاقتصاد السعودي: تبنّي الذكاء الاصطناعي يعزز استدامة النمو الاقتصادي

أكد وزير الاقتصاد والتخطيط السعودي، فيصل الإبراهيم، أن البلاد تعمل على بناء سوق مفتوحة للمبتكرين المحليين والدوليين، مما يعزز فرص النمو المستدام.

«الشرق الأوسط» (العُلا)
الاقتصاد 
وزير المالية السعودي محمد الجدعان خلال كلمته الافتتاحية (مؤتمر العُلا)

«مؤتمر العلا» يبحث تحديات الأسواق الناشئة

فرضت حالة عدم اليقين التي يواجهها الاقتصاد العالمي نفسها على النسخة الأولى من «مؤتمر العلا لاقتصادات الأسواق الناشئة» الذي جمع وزراء مالية ومحافظي بنوك مركزية.

هلا صغبيني (العلا)
الاقتصاد صورة جماعية للمشاركين في الطاولة المستديرة (الشرق الأوسط)

السعودية و«صندوق النقد» يعلنان مبادرة غير مسبوقة لمساعدة اقتصادات المنطقة «المتأثرة بالصراع»

اتفقت السعودية وصندوق النقد الدولي على العمل معاً لدعم تعافي الاقتصادات المتضررة من الصراع في الشرق الأوسط، مع التركيز على سوريا.

«الشرق الأوسط» (العلا)
الاقتصاد العاصمة السعودية الرياض (واس)

التضخم السنوي في السعودية يسجل 2 % خلال يناير

بلغ معدل التضخم السنوي في السعودية 2 في المائة خلال شهر يناير (كانون الثاني) الماضي، مقارنة بنظيره من عام 2024، بحسب الهيئة العامة للإحصاء.

«الشرق الأوسط» (الرياض)
عالم الاعمال «عهد» تعلن عن شراكة استراتيجية مع «بي دبليو سي الشرق الأوسط»

«عهد» تعلن عن شراكة استراتيجية مع «بي دبليو سي الشرق الأوسط»

أعلنت شركة «عهد»، إحدى الشركات التابعة لـ«ثقة»، عن شراكة استراتيجية مع «برايس ووترهاوس كوبرز الشرق الأوسط» لإنشاء مركز للخدمات المُدارة.


ترمب: الرسوم الجمركية على وارداتنا من السيارات ستبلغ حوالى 25%

الرئيس الأميركي دونالد ترمب يغادر منصته الإعلامية بعد مؤتمره الصحافي في مارالاغو (أ.ف.ب)
الرئيس الأميركي دونالد ترمب يغادر منصته الإعلامية بعد مؤتمره الصحافي في مارالاغو (أ.ف.ب)
TT

ترمب: الرسوم الجمركية على وارداتنا من السيارات ستبلغ حوالى 25%

الرئيس الأميركي دونالد ترمب يغادر منصته الإعلامية بعد مؤتمره الصحافي في مارالاغو (أ.ف.ب)
الرئيس الأميركي دونالد ترمب يغادر منصته الإعلامية بعد مؤتمره الصحافي في مارالاغو (أ.ف.ب)

قال الرئيس الأميركي دونالد ترمب الثلاثاء إنّ الرسوم الجمركية التي يعتزم فرضها على السيارات المستوردة ستبلغ حوالى 25 في المئة، وذلك ردّا على أسئلة صحافيين حول تعرفات يتطلّع إلى إعلانها بحلول 2 أبريل (نيسان).

وقال لصحافيين في مارالاغو إن الرسوم الجمركية «ستكون نحو 25 في المئة وسترتفع بشكل كبير خلال عام»، مضيفا أنه يريد «إعطاء وقت» لشركات السيارات الأجنبية لكي «تكون لديهم مصانع هنا» وبالتالي «لا يتحمّلون رسوما جمركية». كما أبدى الرئيس الأميركي سروره لإقدام الاتحاد الأوروبي على «خفض رسومه الجمركية على السيارات إلى المستوى المعتمد لدينا».

وأضاف أنّ «الضريبة على السيارات في الاتّحاد الأوروبي كانت 10% واصبحت الآن 2.5%، وهو نفس المستوى الذي نفرضه نحن بالضبط. وإذا فعل الجميع ذلك، فسنلعب وفقا لنفس القواعد». وتابع «لقد أخذتُ علما بما تمّ القيام به. لكنّ الاتحاد الأوروبي كان غير عادل للغاية معنا. لدينا عجز تجاري قدره 350 مليار دولار. هم لا يشترون سياراتنا ومنتجاتنا الزراعية، لا يشترون أيّ شيء تقريبا. يجب علينا تصحيح هذا الأمر».

وبحسب بيانات وزارة التجارة الأميركية، فإنّ العجز التجاري الأميركي في السلع مع الاتحاد الأوروبي ناهز 235 مليار دولار في 2024. في المقابل، حقّقت الولايات المتّحدة فائضا تجاريا بقيمة 109 مليارات دولار مع الاتّحاد الأوروبي في الخدمات في 2023، وهو آخر عام تتوفر فيه بيانات مجمّعة، وفقا للمفوضية الأوروبية.