قالت وكالة «ستاندرد آند بورز» العالمية للتصنيف الائتماني إن شركات العقارات في الخليج تحظى بجودة ائتمانية مستقرة نسبياً تتجاوز مستويات تصنيفها في 2019 بعد تقلبات لبضع سنوات شهد فيها معظم الشركات تخفيضات في التصنيفات الائتمانية وتعافياً واستعادة للأوضاع الائتمانية، مدعومةً بالاستقرار الاقتصادي والنمو السكاني وأسعار النفط.
وأضافت «ستاندرد آند بورز» في تقريرها أن التأثر بأسعار الفائدة المرتفعة في السعودية وزيادة الأسعار تسبَّبا في انخفاض التعاملات العقارية عام 2023، لكن الوكالة تتوقع أن يظل الطلب قوياً ومدعوماً باستثمارات «رؤية 2030»، الأمر الذي سيجذب شركات جديدة وعمالاً أجانب إلى البلاد. وأضافت أن نظام التأشيرات الجديد في المملكة سيعزز ملكية العقارات للأجانب ويحفز زيادة الطلب.
وفي دبي، توقعت الوكالة أن يشهد نشاط السوق العقارية حالة من الركود على مدى 12 إلى 18 شهراً المقبلة بسبب زيادة العرض والضغوط الاقتصادية العالمية، لكنها أضافت أن شركات التطوير العقاري عززت أرصدتها النقدية بفضل التقدم القياسي في المبيعات خلال السنوات الثلاث الماضية، مما أدى إلى تحسين وضعها الائتماني قبل التباطؤ المحتمل في الدورة الاقتصادية. وأضافت الوكالة أن ارتفاع أسعار العقارات السكنية في أبوظبي لم يكن بنفس الوتيرة التي شهدتها دبي المجاورة، وبالتالي فإن سوق العقارات هناك لم تصل بعد إلى ذروة الدورة السابقة، مما يشير إلى مخاطر محدودة من أن تنعكس تلك الدورة.
وفي قطر، قالت الوكالة إن السوق العقارية تمرّ بدورة تصحيح بعد انتعاش مرتبط باستضافة بطولة كأس العالم لكرة القدم نهاية العام الماضي، مشيرةً إلى أن العقارات السكنية التي تشهد فائضاً في المعروض سجلت تراجعاً في الأسعار والإيجارات مع تسليم مزيد من الوحدات الجديدة في 2023، وتتوقع أن تستمر الضغوط على مدى السنتين أو السنوات الثلاث القادمة حتى لو كان من المتوقع أن تكون الإمدادات الجديدة محدودة.
الفرص أمام القطاع العقاري
توقعت الوكالة أن يتراوح النمو الاقتصادي في منطقة دول مجلس التعاون الخليجي بين 2 و3 في المائة هذا العام، مع نمو مستدام مرتبط بالنفط وزيادة قوية تتراوح بين 4 و5 في المائة لنشاط القطاع غير النفطي في الإمارات والسعودية على خلفية الاستثمارات العامة والاستثمارات الأجنبية المباشرة.
وأضافت أن النمو السكاني بنسبة 2 إلى 3 في المائة يمثل دفعة قوية للقطاع العقاري، الذي تدعمه أيضاً الإصلاحات الحكومية في الخليج لدعم الشركات الجديدة وتدفقات أموال المغتربين، بما في ذلك إصدار تأشيرات دخول جديدة وملكية الشركات، فضلاً عن القواعد التنظيمية الجديدة المتعلقة بالتكنولوجيا. وتعتقد الوكالة أن الانتعاش القوي في قطاع السياحة، المدعوم بالمبادرات الحكومية، سيستمر في تحسين آفاق قطاعات الطيران والترفيه والضيافة وكذلك قطاعات البيع بالتجزئة.
وذكرت الوكالة أن محدودية تكلفة التضخم في دول الخليج ستحافظ على القوة الشرائية للمستهلكين وهوامش المطورين العقاريين بسبب انخفاض تكاليف البناء، كما أن احتمال انخفاض أسعار الفائدة في المنطقة اعتباراً من النصف الثاني من عام 2024 سيعزز تحسين القدرة على تحمل التكاليف وقد يدعم الطلب. وذكر التقرير أن من بين الفرص الرئيسية للقطاع هو تحسن الوضع المالي لمطوري العقارات في دبي بفضل مبيعات ما قبل قياسية وتحصيل نقدي أسرع.
مخاطر وتحديات
وقالت الوكالة إن المخاطر الرئيسية التي تواجه القطاع العقاري الخليجي تتمثل في التوتر الجيوسياسي الذي له تداعيات غير مؤكدة على الاقتصادين العالمي والإقليمي والمخاطر التي تهدد سلاسل التوريد، فضلاً عن تباطؤ الاقتصاد العالمي الذي قد يؤدي إلى الطلب من المشترين الأجانب. كما أن انخفاض أسعار النفط قد يؤدي إلى تراجع الطلب من المشترين في المنطقة.
وأضافت الوكالة أن فائض المعروض في دبي قد يؤدي إلى تسارع انعكاس الدورة الاقتصادية في سوق العقارات، كما أن نقص العقارات في الرياض سيضغط على الأسعار للارتفاع، وهو ما قد يردع بعض المشترين في ظل ارتفاع معدلات الرهن العقاري. وسوف تؤدي الإمدادات الزائدة في الدوحة إلى إبطاء أعمال البناء الجديدة وتؤثر في الأسعار. وذكر التقرير أن شركات التطوير العقاري في دبي تواجه مخاطر الانكماش السريع لمخزون الأراضي، وستضطر إلى شراء أراضٍ جديدة بتكاليف مرتفعة. ومن المخاطر التي تواجه القطاع نقص المقاولين في بعض المناطق والمتطلبات البيئية الأكثر صرامة، والتي قد تشكل تكاليف إضافية وعقبات إدارية وتحديات فنية للمطورين.