هل تعوق معضلة فرانكفورت العقارية أحلامها في خلافة لندن؟

«المصرف الأوروبي» دفع السوق إلى ارتفاعات «لا تعرف حدوداً»

مدينة فرانكفورت الألمانية من المدن الأوروبية التي بدأت تتحضر منذ إعلان الانفصال البريطاني لكي تكون المكان البديل للندن (رويترز)

منذ أن أقرَّت الحكومة البريطانية الخروج من الاتحاد الأوروبي، وكثير من البلدان تعمل على تطوير البنى التحتية في مدنها الكبيرة، التي تتمتع بمركز مالي دولي، وذلك لكي تحل مكان لندن عاصمة المال والأعمال. وظلت فرانكفورت طوال عقود غير قادرة على منافسة لندن، لكن اليوم قد تكون الظروف متوفرة لذلك، فمواصلة عاصمة الضباب احتلال مركزها المالي الأوروبي الحالي يتناقض مع قوانين الاتحاد الأوروبي التي تنص على أن تكون المؤسسات الأوروبية في بلدان تابعة للمجموعة الأوروبية وتعمل تحت مظلَّتِها.
لكن يجب أن تتوفر لدى المدينة أو العاصمة البديلة شروط لا يمليها الاتحاد الأوروبي، بل شروط مالية تفرض نفسها. فلندن تعتبر عاصمة لسوق الأعمال المصرفية الأوروبية، وهذا القطاع كان يستمد جاذبيته من ثلاثة عناصر رئيسية: أولها اللغة الإنجليزية، باعتبارها اللغة الاقتصادية والمالية العالمية. وثانيها منظومة القوانين واللوائح البريطانية المنظمة لعمل المصارف وقطاع الأعمال المالي... وأخيراً البنى التحتية وموقع لندن المركزي بالنسبة إلى أوروبا. فكل هذه العناصر جعلت كثيراً من المصارف تختارها مركزاً لها، وهو ما فعلته أيضاً مؤسسات مالية غير أوروبية كالمؤسسة الأميركية «غولدمان ساكس» التي قررت بناء مركز أوروبي لها في لندن، يفترض أن يكون جاهزاً عام 2019... لكن هذه الخطط لا يُعرَف مصيرها بعد خروج بريطانيا.
ولقد أجبر الوضع الجديد مؤسسات كثيرة على إعادة حساباتها والبحث عن مكان بديل، بعضها حسم الأمر، مثل مصرف «إتش إس بي سي» البريطاني الذي أعلن عن عزمه نقل خُمس موظفيه من لندن إلى العاصمة الفرنسية باريس، والمصرف السويسري «يو بي إس» الذي عزم على تغير مركزه الأوروبي وقد يكون في فرانكفورت. إضافة إلى أن هجرة مؤسسات مالية مهمة «غير أوروبية» سترفع عدد الموظفين والعاملين في قطاع المال الأوروبي ليصل إلى نحو 80 ألف شخص.
والجانب الآخر الذي يدعو المصارف إلى سرعة الانتقال إلى مدن لها تبعية للمصرف المركزي الأوروبي، يتصل بأن مواصلة بقائها في لندن يجعلها تخسر جزءاً من حقوق الدخول إلى سوق المال والأعمال الأوروبي.
* أبرز المنافسين
ومع أن خبراء اقتصاد ومال يستبعدون حدوث هجرة فورية تامة لقطاع المال وشركات الخدمات المالية من العاصمة لندن في المدى القصير، أي الخمس سنوات القادمة على الأقل، فإن الكثير من العواصم والمدن الأوروبية الكبيرة بدأت تتحضر منذ إعلان الانفصال البريطاني، لكي تكون المكان البديل للندن، ومن بينها فرانكفورت التي وضعت على لائحة المدن المنافسة لها، ومنها باريس الفرنسية ودبلن الآيرلندية وإمارة لوكسمبورغ، ومدريد الإسبانية، وأمستردام الهولندية.
فباريس تعتبر نفسها المركز المالي العالمي «تاريخياً»، مما يجعلها - حسب تقديرها - المحرك المهم في سوق المال والأعمال الأوروبي. ويذكّر الراغبون في جلب المؤسسات المالية التي سوف تنتقل من لندن بأن لدى باريس كل المميزات. فقطاعها المصرفي يضم أكثر من 145 ألف موظف وفيها مجلس الإشراف الأوروبي على الأوراق المالية وخمسة من أكبر مصارف أوروبا. والمصارف الموجودة في باريس تشرف على إدارة أصول قيمتها 1.5 تريليون يورو. كما أنه لا يوجد مركز مالي آخر تصدر فيه سندات شركات سوى في باريس، ولديها النية لخفض نسبة الضريبة على الشركات من 28 إلى 33 في المائة... لكن نقطة الضعف فيها أن قرابة 40 في المائة من الفرنسيين العاملين في قطاع المال لديهم إلمام بسيط باللغة الإنجليزية أو لا يتقنونها بطلاقة.
وتبرز لوكسمبورغ، هذه الإمارة الصغيرة، لتبارز المدن الكبيرة، وتتربع على قائمة المدن المالية العالمية، فمن أصل 540 ألف نسمة يعمل، في قطاعها المالي 26 ألف موظف، وتعطي حكومتها أهمية كبيرة للصناعة المالية، وكثير من سكانها يتقنون إلى جانب الألمانية الفرنسية والإنجليزية بطلاقة.
إلا أن العامل السلبي لديها مساحتها الصغيرة. وقد يحدث انتقال عشرات الآلاف من الموظفين العاملين في المؤسسات المالية انفجاراً سكانياً. والسلبيات الأخرى أن فيها القليل من خبراء الاجتهادات القانونية، فكلية الحقوق افتتحت قبل سنوات قليلة فقط. والمنافس العنيد هي دبلن، فانخفاض الضرائب فيها يجذب رؤوس الأموال والشركات الأجنبية، وبالأخص الأميركية، ومن بينها «غوغل» و«فيسبوك»، وعدد من مصانع التقنيات المتطورة... ولا تحتاج الشركات المهاجرة إليها إلى التفكير الطويل، فنظام آيرلندا القانوني «أنغلو سكسوني»، أي متشابه مع البريطاني، ولا توجد حواجز لغوية، فاللغة الرسمية هي الإنجليزية... لكن المشكلة في اقتصادها الذي سوف يعاني بشدة إذا ما استقَلَّت عن بريطانيا.
* أزمة فرانكفورت
وحيال واقع هذه المدن يعتقد كثيرون أن فرصة مدينة المال والأعمال فرانكفورت قد تكون الأكبر. فإلى جانب مقر مؤشر داكس للبورصة العالمية، يتربع في وسطها التجاري المصرف المركزي الأوروبي، ويعمل اليوم نحو 60 ألف موظف في قطاع المال والمصارف والبورصة، ولأغلب المصارف الدولية فروع هناك.
وهذه النقاط تجعل انتقال هذه المصارف أقل كلفة وأسهل، فهي ليست بحاجة إلى ترخيص عمل. يضاف إلى ذلك وجود مؤشر بورصة يوراكس والمئات من المؤسسات المالية العريقة والمصارف الكبيرة ومطارها الضخم الذي لا يبعد كثيرا عن قلب المدينة... لكن مشكلتها في انخفاض مستوى اللغة الإنجليزية لدى العاملين في الأوساط المالية والمصرفية، وإذا ما انتقلت المؤسسات المالية إليها سيكون هناك أكثر من 15 آلاف مكان عمل جديد خلال خمس سنوات، وعليه، يجب توفير مساكن لموظفيها... والمدينة بالأصل تعاني من أزمة سكن خانقة، وزاد من الأمر حدة ارتفاع بدل الإيجارات وثمن العقارات في الآونة الأخيرة، كما الحال في معظم المدن الألمانية.
فالسكن بحد ذاته لسكان فرانكفورت يشكل أزمة منذ زمن، إن كان من حيث بدل الإيجار أو العدد... فعدد سكانها بازدياد بحسب إحصائيات عام 2016، وصل إلى ما يناهز 730 ألف نسمة، بزيادة أكثر من 5000 ساكن، خلال الأعوام الخمس الماضية. وهذا رقم قياسي جديد، ويُعدّ ارتفاعاً أكبر من أي وقت مضى، كما يقول أوليفر شفانك مدير شركة «ناسبا» للعقارات في فرانكفورت.
والارتفاع طال أيضاً بدل الإيجارات وثمن الشقق والمباني السكنية والمكاتب والمباني التجارية، مما دفع بكثير من سكانها إلى تفضيل السكن في الضواحي أو المدن القريبة، مثل فيسبادن التي ترتفع فيها أسعار العقارات، لكن ببطء.
ولا يبالغ شفانك إذا ما قال إنه يتوقع ارتفاعاً صاروخياً لبدل الإيجارات السكنية والتجارية، إذا ما حَلّت فرانكفورت محل لندن، فسعر بيع المتر المربع حالياً في المباني الجديدة يتجاوز 16.5 ألف يورو، وأصبحت المدينة غير قادرة على تلبية الطلب المتزايد على المساكن بسبب النمو السكاني... وسوف تتفاقم المشكلة إذا ما زاد التدفق البشري إليها.. وهذا يتطلب زيادة مساحات البناء، وقد تكون فرصة لمن يريد طلب قرض مصرفي للمشاركة في موجة التعمير والبناء بسبب انخفاض نسبة الفوائد للقروض نتيجة سياسة المصرف المركزي الأوروبي.
وإلى جانب فرانكفورت، سوف تتوسع أيضاً مناطق محيطة بها، مثل منطقة تاونوس، التي تبعد عن فرانكفورت 30 كيلومتراً، وفيسبادن التي تبعد عنها بزمن قدره 38 دقيقة فقط بالسيارة، والتي تقل فيها أسعار العقارات عن فرانكفورت بنسبة نحو 50 في المائة.
* مدينة لا تنام
وفرانكفورت من المدن التي لا تنام... ويقول سكانها عنها إنها «مدينة يسكن فيها العالم بالكامل»، وذلك رغم أن البريطانيين يرونها «مملة». ونسبة الأجانب في فرانكفورت تقارب 28.8 في المائة من السكان... فواحد من بين كل أربعة من قاطني المدينة لا يحمل الجنسية الألمانية، وقد تضاهي مدينة نيويورك الأميركية من حيث التنوع البشري، إذا ما انتقلت إليها المؤسسات المالية التي ستهاجر من لندن.
والقائمون على المدينة يريدون الآن استغلال كل الفرص لتكون البديل عن لندن، فهناك خطط لإنشاء مواقع مؤسسات بحوث مالية وتجارية إلكترونية «أون لاين» باللغة الإنجليزية.
ولا يحتاج المرء للبحث طويلاً داخل فرانكفورت، ففيها كل وسائل الترفيه والراحة والاستجمام والرياضة، من متاحف ومعارض ودور مسرح وحتى حقول لعب غولف. وتعرض مؤسسات بلدية المدينة على الوافدين الجدد خدماتها من نصائح عند البحث عن مدارس للأولاد ورياض أطفال أو جامعات أو معاهد تعليم أو مساكن والخدمات متوفرة على شبكة الإنترنت باللغة الإنجليزية على مدار 24 ساعة. وتنافس فرانكفورت ميونيخ في قطاعها الطبي، حيث فيها أفضل الأنظمة الصحية الألمانية لكل التخصصات والعلاجات، وبالإضافة إلى ذلك لديها بنية تحتية جيدة وشبكة مواصلات بسبب وجود المطار الدولي فيها مع قطار سريع يربط المدينة بالمطار، ووضعت هذا العام في المرتبة الثانية بعد ميونيخ وفي الترتيب السابع كأقل نسبة ارتكاب جرائم فيها.
* أسعار ترتفع من دون توقف
ولقد أحدث وجود المصرف المركزي الأوروبي في شرق مدينة فرانكفورت في حدوث تغييرات سريعة في هذا الحي بالذات، فتحول إلى تجمع سكني فخم جداً بسبب تفضيله من قبل عدد كبير من موظفي المصرف، لأن إدارة المصرف تمنحهم دعماً مالياً كبيراً من أجل سكنهم... فيختارون بالتالي سكناً قريباً من العمل. وهذا سَبَّب ارتفاع الإيجارات بشكل كبير، مما دفع أصحاب الشقق إلى إغراء الساكنين القدامى لترك العقار من أجل الكسب السريع.
ولقد تأثر المحيط القريب من موقع المصرف الأوروبي، فتحول إما إلى مكاتب أو شقق فخمة، لا يستطيع دفع بدل إيجارها إلا كبار موظفي المصارف الدولية، لذا فإن 70 في المائة منهم يسكن في هذا الحي، لكن الكثير من الشقق والمكاتب تبقى خالية، نظراً لأسعارها «الخيالية».
وفرانكفورت المدينة الوحيدة في ألمانيا التي يوجد بها ناطحات سحاب، ففيها أكثر من 30 ناطحة سحاب بعلو يتجاوز المائة متر، و14 أخرى بعلو يصل إلى 150 متراً. وفي عام 2018 سوف يتم إنجاز بناء في منطقة تلي نورما إريال، مكون من عمارة مرتفعة مع حديقة كبيرة على سطحها، وسيضم هذا المبنى 212 شقة ما بين شقق بغرفة واحدة وشقق بخمس غرف.
وارتفاع أسعار الشقق يطال أيضاً الأحياء المتوسطة ودون المتوسطة، وزاد خلال السنوات القليلة الماضية سعر المتر المربع أكثر من 30 في المائة، وتُعرض اليوم شقق سكنية مكونة من أربع غرف ومساحة تتراوح ما بين 162 و190 متر مربع بأكثر من نصف مليون يورو، ربما يتجاوز سعر شقق أصغر أيضاً حدود 700 ألف يورو. وتوجد شقق صغيرة بدل إيجارها «متهاود»، لكنها بعيدة عن المركز المالي. فبدل إيجار شقة بمساحة 20 متراً مربعاً مع حمام ومطبخ صغيرين يتجاوز 800 يورو شهرياً، يضاف إليها قرابة نفس المبلغ للكهرباء والماء والهاتف وتكاليف أخرى. أما بدل إيجار الشقة القريبة من وسط المدينة، وبمساحة 60 متراً مربعا فيقارب 5 آلاف يورو شهرياً.
أما ثمن الشقق في مباني مخصصة لمكاتب المحامين والسماسرة والأطباء أو الشركات العالمية، خصوصاً في ناطحات السحاب، فيقارب حدود 6 ملايين يورو، ومساحتها بحدود الـ2000 متر مربع... بينما تتراوح أسعار المكاتب بمساحات متوسطة، أي 256 متراً مربعاً، ما بين 750 إلى مليون ونصف المليون يورو. ومن أجل أسعار أرخص، فهناك مكاتب في منطقة تاونوس بثلاث غرف وبسعر متوسطه 375 ألف يورو فقط.