العقارات الأميركية تشهد نموًا ثابتًا رغم التذبذبات الشهرية

توقعات بارتفاعات في الربع الثالث بعد أداء إيجابي في النصف الأول

حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)

سجلت مبيعات المساكن القائمة في الولايات المتحدة هبوطا أكبر من المتوقع في يوليو (تموز)، وذلك بعد أربعة أشهر متتالية من مكاسب قوية وسط نقص في المخزونات قلص الخيارات للمشترين؛ لكن الأسعار واصلت الارتفاع مما يشير إلى أن سوق الإسكان ما زالت تستند إلى أسس راسخة.
وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين نهاية الأسبوع الماضي إن مبيعات المساكن القائمة هبطت 3.2 في المائة، إلى معدل سنوي بلغ 5.39 مليون وحدة الشهر الماضي، مقارنة مع 5.51 مليون وحدة في يونيو (حزيران). بينما قالت الحكومة الأميركية الثلاثاء الماضي إن مبيعات المساكن الجديدة قفزت إلى أعلى مستوى في تسع سنوات في يوليو. ومن المتوقع أن تدعم قوة في سوق المساكن وفي أنفاق المستهلكين النمو الاقتصادي في الربع الثالث من العام.
وأظهر تقرير منفصل من الوكالة الاتحادية لتمويل المساكن أن أسعار المساكن ارتفعت 1.2 في المائة في الربع الثاني من العام. وصعدت الأسعار 5.6 في المائة، مقارنة مع الربع الثاني من عام 2015.
ورغم تذبذبات المبيعات، فإن تماسك القطاع العقاري في الولايات المتحدة يبدو شديد الرسوخ. وبحسب تقرير تفصيلي صدر نهاية الأسبوع الماضي أيضا لمجموعة «جي إف إتش» المالية، يمضي القطاع العقاري بالولايات المتحدة قدمًا على مسار النمو، وذلك على خلفية الانتعاش في مقومات الأنظمة الاقتصادية الواسعة النطاق، ولو بوتيرة بطيئة. ومع توفر رؤوس الأموال ومصادر التمويل، تشهد الاستثمارات في سوق العقارات التجارية بالولايات المتحدة نموا سريعًا، حيث شهد عام 2015 استثمارات تقدر قيمتها بنحو 533 مليار دولار، ويعد هذا المعدل الأعلى على الإطلاق منذ أن بلغ ذروته في عام 2007.
وأشار التقرير إلى استحواذ قطاع العقارات المكتبية على أكبر حصة من الاستثمارات، يليه مباشرة قطاع الاستثمار في العقارات المتعددة العائلات. لكنه أوضح مع ذلك أن قطاع العقارات الصناعية يعد الأسرع نموا من حيث اجتذاب الاستثمارات، مدفوعا بالمستثمرين الأجانب الذين لم يكن لهم في المعتاد وزن ملموس في هذه الفئة من الأصول.
كما ارتفعت الاستثمارات الأجنبية في سوق العقارات التجارية بالولايات المتحدة عبر أنواع العقارات كافة في عام 2015، حيث نمت بمعدل نمو سنوي مركب بنسبة تفوق 49 في المائة على مدى السنوات الخمس الماضية.
وتشهد جميع المقومات التي تقوم عليها أنواع العقارات كافة تحسنًا، فيما تواصل السوق استيعاب معدلات الطلب وتوجهها الإيجابي، مع تراجع معدلات العقارات الشاغرة وزيادة معدلات العقارات المستأجرة. بالإضافة إلى ذلك، فهناك انتعاش في قطاع الإنشاء عبر مختلف القطاعات بما يدفع قطاعات العقارات الصناعية والمتعددة العائلات للأمام، حيث يتوقع استكمال إنشاء نسبة عالية منها خلال عام 2016، كما تشهد معدلات الرسملة انخفاضا عبر جميع أنواع العقارات التجارية، مع ارتفاع أسعار العقارات. تتراوح المعدلات ما بين 5.6 في المائة إلى 6.9 في المائة، فيما بلغ أعلى معدل لمباني المكاتب الطبية 6.9 في المائة، وأدنى معدل للعقارات المتعددة العائلات بنسبة 5.8 في المائة، بحسب التقرير.
وأسهمت توجهات التوظيف الجيدة بمجال الخدمات المهنية والتجارية، في زيادة الطلب على المساحات المكتبية، مع نشاط قوي للإيجار المسبق للمساحات المكتبية، لا سيما من قبل الشركات التقنية. ويتوقع التقرير لإيجارات المساحات المكتبية -في ظل نمو إيجارات مناطق الأعمال الرئيسية بوتيرة أسرع من إيجارات الضواحي- أن تواصل ارتفاعها، مع استمرار تخطي معدلات الطلب لمعدلات العرض ومع انخفاض معدل العقارات الشاغرة، مشيرا إلى أن مانهاتن وسان فرنسيسكو ولوس أنجليس ما تزال في مقدمة أسواق المساحات المكتبية، بينما تعتبر ناشفيل سوقا ثانوية واعدة جدا للمساحات المكتبية من خلال ارتفاع الأسعار في ظل الانتعاش الكبير في حركة الإنشاء.
بالإضافة لذلك، يشهد القطاع الصناعي توجهات مماثلة مع ارتفاع معدلات الطلب على المساحات الواسعة من قبل شركات التجارة الإلكترونية، بينما من المتوقع أيضا أن يساهم تطوير البنية التحتية للموانئ والمطارات في إعطاء دفعة قوية لمعدل الطلب على مساحات التخزين القريبة. وهناك مناطق مثل دالاس – فورتورث، إنلاند إمباير، شيكاغو وأتلانتا تعتبر جميعا من أهم الأسواق الصناعية التي يزدهر فيها نشاط الإنشاء من خلال أكثر من 27 مليون قدم مربعة من المساحات قيد التطوير في مختلف أنحاء هذه الأسواق.
من ناحية أخرى، فإن هناك ارتفاعا في معدلات الإنفاق على الرعاية الصحية على خلفية الأنظمة التي صدرت في هذا الصدد، مثل قانون الرعاية الميسر، بالإضافة إلى السكان من كبار السن الذين هم بحاجة إلى خدمات صحية؛ ومن ثم مباني المكاتب الطبية. ومن المتوقع أن يتضاعف استكمال مباني المكاتب الطبية خلال عام 2016. وتعتبر أسواق بوسطن ورالي - ديرهام وإس إف باي إريا، من أكبر الأسواق لعقارات العلوم الحياتية في ظل توفر الكفاءات المتخصصة والبنية التحتية للأبحاث والتطوير.
كما تشهد معدلات الطلب على المساحات التجارية ارتفاعا من قبل تجار التجزئة ممن يسعون إلى الاستفادة من التوجهات الاقتصادية، مثل ارتفاع معدلات التوظيف وارتفاع الأجور وتغير توجهات المستهلكين؛ والتي تساهم جميعا في إنعاش مبيعات التجزئة. وما زالت مدينتا نيويورك سيتي وسان فرنسيسكو في مقدمة أسواق عقارات التجزئة رغم معدلات الإيجار العالية على خلفية المداخيل المرتفعة في المناطق المجاورة وأيضا النمو السكاني.
وما يزال الانتعاش في سوق الإسكان متواصلا مع بدء تحسن مبيعات المشاريع السكنية الجديدة والبيوت، كما ارتفع معدل الطلب على إيجار البيوت المتعددة العائلات خلال السنوات الست الماضية في ظل انخفاض ملكية البيوت بأكثر من 500 نقطة أساس بعد انفجار فقاعة الإسكان. ويبدو أن ملكية البيوت قد أخذت في التراجع، ورغم توقع حدوث بعض التحسن في ملكية البيوت في الفترة القادمة، من المتوقع أن يظل الطلب على الإيجار قويا في المستقبل القريب. كما أنه من المتوقع أن يشهد الإسكان الخاص بكبار السن طلبا قويا، مع توقع حدوث نمو كبير في أعداد الأشخاص ممن تتجاوز أعمارهم 65 عاما نتيجة لارتفاع معدلات الأعمار. بالإضافة إلى ذلك، تشهد قطاعات الأشخاص ممن يعيشون حياة مستقلة أو بوسائل مساعدة صعودًا قويًا، كما وتوفر سوق العقارات ذات العائلات المتعددة في أتلانتا توقعات استثمارية جاذبة.