أرجع محللون اقتصاديون تراجع الأرباح الصافية للصناديق العقارية (الريت) في السعودية خلال النصف الأول من 2023 بنحو 58 في المائة، إلى المستوى القياسي المرتفع لأسعار الفائدة الحالي والذي وصل إلى 5.25 في المائة، كأعلى مستوى قياسي للفائدة خلال السنوات الـ22 الماضية، بالإضافة إلى التقييمات العالية لأصول تلك الصناديق أثناء طرحها للاكتتاب في السوق المالية.
وقد تراجعت الأرباح الصافية للصناديق العقارية المتداولة في السوق السعودية، وعددها 18 صندوقاً، إلى 158 مليون ريال خلال النصف الأول هذا العام من 374 مليون ريال في النصف الأول من 2022 رغم نمو إيراداتها الإيجارية خلال ذات الفترة بنحو 10 في المائة لتصل إلى 970 مليون ريال. كما قادت تلك التراجعات مؤشر القطاع لتسجيل أدنى مستوى له منذ منتصف العام 2020.
وعزا الرئيس التنفيذي لشركة «فيلا» المالية حمد العليان خلال حديثه إلى «الشرق الأوسط» أسباب ذلك التراجع إلى سببين رئيسيين – بحسب رؤيته الفنية- وهما وصول أسعار الفائدة لمستوى قياسي وارتفاعها المستمر خلال الفترة الماضية، والتقييمات العالية والمبالغ فيها لأسعار الصناديق عند عملية طرحها للاكتتاب العام في السوق المالية.
وأضاف العليان أنه منذ بداية رحلة الاحتياطي الفيدرالي الأميركي في رفع سعر الفائدة، بدأت هوامش الربحية في كثير من الصناديق العقارية بالتراجع مع كل زيادة لسعر الفائدة، بسبب اعتماد تلك الصناديق على عملية التمويل في شراء الأصول، بالإضافة إلى أن معظم عمليات التمويل كانت بسعر فائدة متغير ومتحرك بالتوازي مع رحلة رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة.
وأشار العليان إلى أن تقييم وحدات الصناديق أثناء عملية الطرح كان مبالغا فيه بشكل كبير جداً، إلا أن ارتفاع أسعار بعض العقارات والأصول بعد عملية الطرح، وكذلك ارتفاع إيجارات العقارات، ساهم في إغلاق جزء من تلك الفجوة بين مرحلتي قبل وما بعد الطرح، وعمل على إعادة التوازن بين سعر التقييم والسعر الحالي.
ويرى العليان أن تلميحات «الفيدرالي» الأميركي الأخيرة، وتوقعه باستمرار رفع الفائدة توحي باحتمال انخفاض أسعار أسهم الصناديق العقارية خلال الـ6 أو 8 أشهر المقبلة، و«ربما تتحسن أسعار أسهمها مع بداية الربع الأول من 2024 في حال توجه الفيدرالي نحو خفض أسعار الفائدة»، مضيفاً أن «جميع الصناديق العقارية المعتمدة على التمويل سواءً الريت أو المغلقة، سوف تعاني وتتأثر في تحقيق هوامش ربحية جيدة، كما كان في السابق، وستكون نتائج الربع الثالث المالية أشد قسوة وأصعب من النتائج السابقة». ولفت إلى أن الأمر لا يقتصر فقط على الصناديق العقارية، إنما سيطال أي شركات لديها قروض تمويلية عالية، مما سيؤدي للتأثير على هوامش ربحيتها في الربعين الثالث والرابع المقبلين.
من جانبه، يرى المستشار المالي محمد بن فريحان خلال حديثه إلى «الشرق الأوسط» أن ارتفاع تكاليف المصاريف الإدارية وعمولات القروض التمويلية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، ساهما بشكل كبير في تراجع ربحية الصناديق العقارية، وتسجيلها لهوامش ربحية منخفضة مقارنةً بالمكتسبات والأرباح التي حققتها تلك الصناديق خلال السنوات الست الماضية.
ويضيف ابن فريحان أن انخفاض النتائج المالية أجبر بعض الشركات على الخروج من السوق نتيجة عدم مقدرتها على التكيف مع ارتفاع التكاليف التشغيلية في السوق وتحقيقها لخسائر عالية خلال الفترة الماضية، بالإضافة إلى انخفاض الإيجارات التجارية في بعض المناطق نتيجة لزيادة المعروض.
وتهدف صناديق الاستثمار العقارية (الريت) المتداولة في السوق المالية السعودية إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام والتي تدر دخلاً دورياً وتأجيريا، وذلك بحسب موقع «تداول».
كما تتميز بانخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى والتزامها بتوزيع 90 في المائة من صافي أرباحها دورياً «سنوياً» كحد أدنى.
ويمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً بشرط ألا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة على 25 في المائة، وذلك وفقاً لسياسات واضحة ومحددة من قبل هيئة السوق المالية.
وتم إطلاق الصناديق الاستثمارية العقارية المتداولة (الريت) وإدراج أول صندوق في السوق المالية السعودية في نهاية العام 2016.
ووصل عدد الصناديق المدرجة حاليا في السوق السعودية إلى 18 صندوقا، بلغ إجمالي توزيعاتها النقدية من بداية 2017 وحتى نهاية 2022 نحو 4.62 مليار ريال، كما بلغ صافي أصولها بنهاية النصف الأول من العام الجاري نحو 17.17 مليار ريال، مقارنة بالقيمة السوقية للقطاع والبالغة 17.8 مليار ريال.
