أثر رفع الفائدة على القطاع العقاري في السعودية

خبراء يرجحون تداعيات ستؤدي لخفض الأسعار مع تراكم الطلب على المدى المتوسط

جانب من العاصمة السعودية الرياض (الشرق الأوسط)

بينما يترقب المهتمون بشراء العقار في السعودية أن يؤثر رفع سعر الفائدة على أسعار العقار؛ أجمع خبراء عقاريون وماليون خلال حديثهم لـ«الشرق الأوسط» على أن ارتفاع سعر الفائدة، لن يسهم في خفض أسعار العقار، وقد يقود ترقب المشترين إلى انخفاض الطلب، وتوجه المطورين العقاريين إلى خفض العرض، مما قد يؤدي على المديين المتوسط والطويل إلى تراكم الطلب وخفض العرض، وبالتالي قفزة كبيرة في الأسعار عند تراجع التضخم وخفض الفائدة.
- تجفيف التدفقات
كان البنك المركزي السعودي، قد قرر الأربعاء الماضي، رفع معدل اتفاقية إعادة الشراء «الريبو» بمقدار 25 نقطة أساس إلى 5.25 في المائة، ورفع معدل اتفاقية إعادة الشراء المعاكس «الريبو العكسي» بمقدار 25 نقطة أساس إلى 4.75 في المائة، مبيناً أن هذا القرار يأتي اتساقاً مع أهداف البنك المركزي في المحافظة على الاستقرار النقدي ودعم الاستقرار المالي.
وقال الدكتور عبد الله باعشن رئيس مجلس إدارة تيم ون للاستشارات المالية، إن رفع سعر الفائدة سيؤدي إلى تجفيف التدفقات المالية في الاقتصاد وتخفيض معدلات التضخم، ولكنه في الوقت نفسه يرفع من مستوى تكلفة المعيشة وتكلفة الاستحواذ على الأصول الثمينة أو الأصول بعيدة المدى كالعقار، مبيناً أن أسعار العقارات ستتجه للارتفاع نتيجةً لعملية الندرة في الطلب، رغم توفر العرض، وذلك بسبب ارتفاع تكلفة الاقتراض أو توفير القيمة المالية للأصول، وبالتالي الإسهام في ارتفاع أسعار الأصول وخاصةً العقار.
- الأثر الأكبر
وأضاف باعشن أن الأثر الأكبر لارتفاع سعر الفائدة سيكون على أسواق المال، وخاصة سوق الأسهم، بسبب توجه المستثمرين لسحب السيولة من تلك الأسواق، وتوجيهها إلى الملاذات الآمنة كالودائع سواء أكانت قصيرة أم بعيدة المدى، أو الذهاب إلى الأصول الثمينة، مرجعاً سلوك المستثمرين هذا إلى أنه يسهم في محافظة رأس المال على قيمته الشرائية أو فقدانه لفارق ضئيل على الأقل من قيمته السابقة.
وأشار باعشن إلى أنه لن تكون هنالك آثار سلبية كبيرة لرفع سعر الفائدة على الاقتصاد بشكل عام، موضحاً أن حجم الأثر يعتمد على مدى قوة الاقتصاد، ووجود قوة إنتاجية وعدم اقتصاره على القوة المالية، لافتاً إلى أن القوة الإنتاجية والتوسع الإنتاجي وارتفاع مستويات التوجه للعمل، تحصن المجتمع والاقتصاد من الآثار السلبية لرفع سعر الفائدة.
- خفض الأسعار
من جهته، وصف عضو هيئة المقيمين السعوديين الخبير العقاري المهندس أحمد الفقيه، اعتقاد البعض أن رفع سعر الفائدة سيكون عاملا مؤثرا وجوهريا في خفض أسعار العقار، وخاصة القطاع السكني، بأنه غير صحيح، مستشهداً ببيانات تاريخية حول السوق الأميركية، قائلًا إن السوق الأميركية هي موطن الفائدة وتثبت بياناتها خلال الفترة بين 2002 و2006 ارتفاع أسعار العقار بالتزامن مع ارتفاع أسعار الفائدة.
وأضاف الفقيه، أن العلاقة الطردية بين أسعار الفائدة والعقار، استمرت بعد خفض أسعار الفائدة في الفترة التالية بين عامي 2006 و2011، حيث اتجهت أسعار العقار نحو مسار هابط بالتزامن مع خفض أسعار الفائدة، مشيراً إلى أن تلك البيانات التاريخية تثبت عدم التأثير الجذري والقوي لمعدلات الفائدة على أسعار العقار.
- 3 أسباب
ويرى الفقيه وجود ثلاثة أسباب مؤثرة في أسعار العقار بالسعودية، تتمثل في أسعار البترول، حيث يؤدي ارتفاعها إلى ضخ الدولة لمزيد من الأموال في مفاصل الاقتصاد المحلي والقطاع العقاري، وكذلك العرض والطلب على العقار، والقوانين والتشريعات المرتبطة بالسوق العقارية، كالدفعة المقدمة في القروض العقارية، لافتاً إلى أن تأثير سعر الفائدة في سوق العقار هامشي ولا يتعدى 5 في المائة مقارنةً بالمؤثرات الثلاثة، من وجهة نظره.
- السلع المعمرة
من جانبه، قال الخبير العقاري خالد العجلان: «مع كل رفع لأسعار الفائدة ينخفض طلب الأفراد على السلع المعمرة ومنها العقارات وبناء السكن، بسبب ترقبهم لانخفاض الأسعار وبحثهم عن أسعار أفضل، ويدفع هذا الترقب بتراكم الطلب وزيادته، وفي المقابل تبدأ شركات التطوير العقاري مع انخفاض الطلب بالتخوف من زيارة المعروض، مما يدفعها نحو تخفيض كمية العرض، وبالتالي يتراكم الطلب ويقل العرض».
وأضاف العجلان، أنه بعد عودة التضخم إلى معدلاته الطبيعية وتراجع أسعار الفائدة بشكل تدريجي، تشهد سوق العقار ارتفاعاً سريعاً في كمية الطلب مع نقص العرض، مما يسهم في قفزة كبيرة في أسعار العقار، مشيراً إلى أن الأفضل للمستثمر العقاري هو الشراء بدفعات عند هدوء الأسعار واستقرارها، والبيع على دفعات من أجل تعديل المتوسط الشرائي والبيعي وتحقيق عوائد جيدة في المتوسط الزمني.