عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:18 دقيقه
الاقتصاد عقارات

نمو ملحوظ لسوق عقارات بريتاني الفرنسية في السنوات الأخيرة

أداؤها الأفضل في المنطقة نتيجة المزايا الضريبية

يمكن شراء قصر جميل مقابل مليون يورو في بريتاني
يمكن شراء قصر جميل مقابل مليون يورو في بريتاني
TT
TT

نمو ملحوظ لسوق عقارات بريتاني الفرنسية في السنوات الأخيرة

يمكن شراء قصر جميل مقابل مليون يورو في بريتاني
يمكن شراء قصر جميل مقابل مليون يورو في بريتاني

يقع هذا القصر، المشيد في أواخر القرن السابع عشر وأوائل القرن الثامن عشر، على مساحة تبلغ 25 فدانا في منطقة بريتاني بشمال غربي فرنسا، حيث يأخذ مبنى القصر شكل حرف «H» اللاتيني، وبه طابقان أعلى سطح الأرض ومن مستوى الحديقة. وتبلغ مساحة كل طابق نحو 3200 قدم مربعة، مع غرف الاستقبال في الطابق السفلي وثماني غرف للنوم في الطابق العلوي.
ولقد أعيد تجديد المنزل بالكامل للمرة الأخيرة في عام 2005 مع تحديثات كاملة في السقف والمطابخ والديكورات الداخلية، كما يقول تشارلز كوب مالك العقار والذي اشتراه في عام 2003.
ومن الشرفة الواسعة في القصر، تؤدي الأبواب الزجاجية إلى قاعة الدخول مع سلسلة من الغرف المترابطة على كل جانب: وعلى الجانب الأيمن توجد غرفة للصيد، والمطبخ، والمكتبة، وعلى الجانب الأيسر توجد غرف الاستقبال، وغرفة الطعام، ومطبخ آخر صغير.
وفي الطابق الرئيسي، تنتظم الغرف عبر بعضها البعض من خلال سلسلة من الأبواب المحاذية، ولكن في الطابق العلوي، ترتبط غرف النوم عبر الممرات. ويقع الجناح الرئيسي في القصر، والذي يضم غرفة الملابس وحماما كبيرا، على الجناح الأيسر من المبنى، وهناك أيضا حمامان كاملان إلى جانب آخر صغير في الطابق العلوي. وعلى مستوى الحديقة يوجد مطبخ غير مستخدم في الوقت الراهن، إلى جانب غرفة غسيل الملابس، وحمامين صغيرين.
ويضم القصر الكثير من المباني الخارجية، بما في ذلك بيت زجاجي، وكنيسة صغيرة قديمة أعيد ترميمها بالكامل في القرن التاسع عشر، ومنزل للحراس والخدم، وإسطبل للخيول قد أعيد تجديدهما كذلك، وهناك أيضا مسبح بمياه دافئة قد انضم إلى مباني القصر في عام 2010، فضلا عن البستان والحدائق المحيطة. ويبعد نهر فيلين عدة مئات من الأقدام فقط عن القصر. وتبعد مدينة رين، التي يبلغ تعداد سكانها أكثر من مائتي ألف نسمة، نحو 25 ميلا إلى الشمال، ويقطع القطار السريع المسافة من هناك إلى العاصمة باريس في ساعة ونصف الساعة تقريبا. وتوفر البلدات القريبة من القصر السوق الأسبوعية، ومتجر البقالة، ومتحف السيارات، كما يقول كوب. كما أن المطار الدولي بعد نحو 23 ميلا بالسيارة، بالقرب من مدينة رين، وهناك مطار آخر في مدينة نانت، وهو على مسافة ساعة تقريبا بالسيارة.

نظرة عامة على سوق العقارات

يقول رونان براديو، مؤسس شركة فرنس شاتو سوذبي العقارية الدولية، إنه بالمقارنة مع أسواق العقارات الفاخرة الأخرى في فرنسا - ولا سيما تلك الواقعة في الجنوب أو على ساحل البحر الأبيض المتوسط - فإن ساحل المحيط الأطلسي ومنطقة الشمال الغربي من البلاد تعتبر الأكثر تكلفة من حيث سوق العقارات.
يمكن بيع العقارات في الجنوب لقاء 20 مليون يورو (22.837 مليون دولار) أو أكثر، بينما في بريتاني، يمكن شراء قصر جميل مقابل مليون يورو فقط، كما يمكن شراء الجزيرة الصغيرة مقابل مليون ونصف المليون يورو (1.712.780 دولار)، بينما بسعر 3 إلى 4 ملايين يورو (3.425.550 دولارا إلى 4.567.400 دولار) يمكن شراء عقار من عقارات المستوى الأول الفاخر في البلاد. وفي الطرف الأدنى من سوق العقارات الفاخرة، أي بسعر يقترب من 800 ألف يورو (913.481 دولارا) يمكن شراء فيلا ذات تجهيزات حديثة في موقع ممتاز مع إطلالة على الساحل كما يقول.
شهدت سوق العقارات في بريتاني ارتفاعا ملحوظا في السنوات الأخيرة، كما يقول رونان براديو، بعد هبوط بطيء بين عامي 2008 و2014. ووفق تقديراته للمنطقة، فإن العقارات التي شيدت قبل خمس سنوات تعرض الآن للبيع مقابل 3200 يورو للمتر المربع (أو نحو 340 دولارا للقدم المربعة) - وهو تقريبا السعر نفسه المسجل في عام 2008. وخلال العامين الماضيين ارتفعت الأسعار بنسبة 5 في المائة سنويا، وفي عام 2017 الحالي، تسارع النمو كثيرا.
ويتسق هذا الأمر مع الاتجاه العام في فرنسا كما أضاف، في حين أن أداء العقارات في بريتاني كان الأفضل نوعا ما. وفي تقرير أبريل (نيسان) الماضي لرابطة كتّاب العدل الفرنسيين يعزو هذا الأمر جزئيا إلى المزايا الضريبية ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة.
ويجري تقييم القصور بصورة نسبية، وليس وفقا لسعر المتر المربع، كما يقول فرنسوا خافير لو نيل مدير مؤسسة لو نيل المختصة في العقارات التاريخية الفاخرة بمنطقة شمال غربي البلاد والتي تتولى مهمة عرض القصر الحالي للبيع. وقال أيضا إن الأسعار تعكس الموقع، والحجم، والمنطقة المحيطة، والمناخ، وحالة العقار، فضلا عن المقدرة على جذب انتباه المشترين المحتملين وإلهام «الحب من النظرة الأولى» للقصور القديمة.
وفي بريتاني، ظلت أسعار القصور مستقرة خلال العامين أو الثلاثة أعوام الماضية، كما قال لو نيل، كما أن المعروض من هذه المباني الرائعة ظل مستقرا بصورة نسبية كذلك.
وعلى الرغم من التناقص التدريجي في القصور المعروضة للبيع في المنطقة - مع اختفاء المنازل أو تناقص الرغبة في شرائها بفضل بيع الأراضي وتشييد المباني عليها في الأماكن القريبة - فإن العقارات مثل هذا القصر من الأرجح أن يزداد الطلب عليها بدلا من انتقالها في صمت من جيل إلى جيل من الملاك حي ثلا يمكن لهم العيش فيها بمفردهم كما أن تكاليف الصيانة باهظة للغاية.

من يشتري العقارات في بريتاني

جاء أغلب عملاء براديو خلال العام الماضي من بلجيكا، وسويسرا، ولوكسمبورغ. ويأتي 20 في المائة من عملاء لو نيل الأجانب من الولايات المتحدة، والنمسا، وبلجيكا، وهولندا، وبريطانيا.

أساسيات الشراء

يمكن للأجانب شراء العقارات في فرنسا من دون قيود تذكر، كما يقول مؤسس شركة فرنس شاتو سوذبي العقارية الدولية، مشيرا إلى أن المعاملات تتم عن طريق كاتب العدل ونادرا ما تتضمن وجود المحامين.
ويسدد المشتري رسوم الإغلاق، وهي تشتمل على رسوم كاتب العدل وفي بعض الأحيان العمولة العقارية، وتبلغ إجمالا نحو 13 في المائة من سعر البيع، كما يقول الوكلاء. ويسدد أغلب العملاء الأجانب الأسعار نقدا، وفقاً براديو، ولكن المصارف توفر القروض حتى نسبة 70 في المائة من سعر الشراء.

اللغات والعملة
اللغة الفرنسية، واليورو (1 يورو = 1.14 دولار أميركي).

الضرائب والرسوم

يقول تشارلز كوب مالك العقار إن الضرائب العقارية السنوية لهذا القصر تبلغ نحو 3000 يورو أو 3425 دولارا.

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
فرنسا

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات