عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

سوق العقارات الفاخرة الأقوى نشاطاً في جزر البهاما

ينجذب المشترون إلى الشواطئ والجزر الخاصة الصغيرة

جزر البهاما
جزر البهاما
TT
TT

سوق العقارات الفاخرة الأقوى نشاطاً في جزر البهاما

جزر البهاما
جزر البهاما

تقع هذه الفيلا ذات الطوابق الثلاثة والشرفات الواسعة ومصاريع النوافذ على طراز المزارع، في حي أولد فورت باي المسور على الساحل الشمالي الغربي لجزيرة نيو بروفيدنس، وهي من أكثر الجزر ازدحاما بالسكان في جزر البهاما. وهي على مقربة من العاصمة ناساو. وتحيط أوراق الأشجار الاستوائية بالمنزل القريب من النادي الاجتماعي الخاص على مشارف القلعة التي أقامها البريطانيون في القرن السابع عشر.
ولقد شيد المنزل الخرساني والخشبي البالغة مساحته 4450 قدم مربعة في عام 2012 واستخدم منذ ذلك الحين كمنزل لقضاء العطلات لملاكه الأميركيين من ولاية كاليفورنيا. ويضم المنزل 4 غرف للنوم، و4 حمامات كبيرة، وحمامين صغيرين، ومفروشات المنزل معروضة للبيع بشكل منفصل.
وهناك ممر من الحجر الأزرق يؤدي إلى المنزل على الطراز الاستعماري. وهناك مرأب للسيارة في الساحة الأمامية وهيكل مقبب وملون باللون الأزرق السماوي المطلي به المنزل. ويعتقد أن هذا الهيكل كان جزءا من البنية التحتية الأصلية للحصن القديم، كما يقول ريتشارد سواير من شركة داميانوز سوذبي العقارية الدولية التي تتولى عرض المنزل للبيع. وعلى مقربة من المنزل هناك أشجار النخيل والقطن والحرير الموجودة هناك منذ قرون، وهي من بين الكثير من النباتات المنتشرة في المكان. ويقول السيد سواير «شاهد المطور العقاري هذا المنظر الساحر وتاريخ هذه الأشجار وشيد المنزل بناء على ذلك المحيط الرائع».
هناك بوابة خشبية عن المدخل الرئيسي، وهي تؤدي إلى الشرفة الرئيسية. كما أن هناك شرفة في الطابق الثاني كذلك. وكلتا الشرفتين مزينة بالخشب المزخرف. وفي الداخل هناك غرفة مفتوحة للمعيشة والتي تؤدي إلى غرفة تناول الطعام الرئيسية. وتساهم مراوح السقف في تلطيف الجو بمصاحبة مكيفات الهواء، وتوفر الأرضيات الخشبية المصنعة يدويا منظرا جماليا ريفيا رائعا. والمطبخ مصنوع من الرخام إلى جانب الأجهزة الحديثة من طراز فايكنغ وبوش ويمكن إغلاقه عن غرفة الطعام بالأبواب المنزلقة. ولكل من هذه الغرف في الطابق السفلي أبواب على الطراز الفرنسي تؤدي إلى الشرفة الملحقة، وفي الفناء الخلفي البالغة مساحته 0.16 فدان هناك مساحة يمكن إقامة فيها حفلات الشواء.
والرواق من غرفة الطعام فيه سلالم تؤدي إلى الطابق الثاني الذي يضم 3 غرف للنوم بحمام داخلي وكلها مفتوحة على الشرفة الكبيرة. وفي الطابق الثالث هناك غرفة نوم بحمام داخلي وغرفة أخرى كبيرة متعددة الأغراض ملحق بها مطبخ صغير يستخدم حاليا كصالة مصغرة للألعاب الرياضية، كما يقول السيد سواير، ولكن يمكن تحويله إلى مكتب أو غرفة ترفيهية أو غرفة معيشة بالطابق الثاني.
هناك ناد خاص في الواجهة البحرية بمنطقة أولد فورت باي مع مختلف وسائل الراحة التي تشمل الشاطئ، والمسبح، وصالة الألعاب الرياضية، والمطعم. كما توجد الكثير من الشواطئ الأخرى، إلى جانب المتاجر، والمطاعم. ويبعد مطار ليندن بيندلينغ الدولي نحو ستة أميال، في حين أن العاصمة ناساو، ذات التعداد السكاني البالغ 275 ألف نسمة تبعد نحو 13 ميلا فقط.

نظرة عامة على سوق العقارات
شهدت مبيعات المنازل في جزر البهاما هبوطا ملحوظا بعد الأزمة المالية العالمية لعام 2008 وبحلول عام 2013 برغم ذلك، بدأت الأسواق في الانتعاش، كما يقول جون كريستي، المدير التنفيذي في شركة إتش جي كريستي، وهي من الشركات المحلية التابعة لشركة كريستي العقارية الدولية: «منذ ذلك الحين، شهدت الأسواق صعودا وهبوطا متكررا، ولكنها الأحوال تتحسن بوتيرة بطيئة الآن». وبدأ المشترون الذين ابتعدوا عن الأسواق قبل الانتخابات الرئاسية الأميركية في العودة من جديد، كما يقول الوكلاء العقاريون.
وكان سوق العقارات الفاخرة - والتي شهدت تصحيحا بنسبة 20 في المائة في المتوسط من ذروتها المسجلة بعد الأزمة المالية - هي الأقوى بصورة خاصة داخل المجتمعات السكنية المسورة. وفي أولد فورت باي، حيث يبدأ سعر بيع المنازل الفاخرة من مليوني دولار، ارتفع حجم وأسعار المبيعات بواقع 10 في المائة من العام الماضي، كما يقول سواير.
من يشتري العقارات في جزر البهاما؟ يقول الوكلاء العقاريون إن الكثير من العقارات الفاخرة في الجزيرة يقبل على شرائها الأجانب القادمون في الغالب من الولايات المتحدة الأميركية، كما أن هناك اهتماما قويا من جانب المواطنين الكنديين، والأوروبيين، ومن قارة أميركا اللاتينية. وينجذب المشترون إلى الشواطئ الساحرة والجزر الخاصة الصغيرة، إلى جانب قوانين الضرائب الميسرة في البلاد. وهناك إعفاءات ضريبية كبيرة لبعض ملاك المنازل الذين يحصلون على حق الإقامة الدائمة في البلاد.

أساسيات الشراء
ليست هناك من قيود على شراء الأجانب للعقارات في الجزيرة. والتمويل المحلي متاح كذلك، ولكن بشروط قد تكون غير جذابة عن تلك المعمول بها في الولايات المتحدة، كما يقول أدريان وايت، المحامي العقاري من العاصمة ناساو، والذي أضاف أن أغلب العقارات الفاخرة يجري شراؤها نقدا.
وينصح الوكلاء المشترين باستئجار أحد المحامين العقاريين المؤهلين لإرشادهم خلال عملية الشراء، والتي تستغرق نحو 30 يوما. ويقول السيد وايت «يجري المحامي في المعتاد تحقيقا بشأن الممتلكات بما في ذلك ملكية العقار لضمان عدم وجود رسوم أو حجوزات معلقة». وغير مطلوب من المشترين الوجود أثناء إغلاق الصفقات، كما يقول، مشيرا إلى أنهم يمكنهم إنهاء الوثائق والمستندات عبر أحد الوكلاء أو منح حقوق التوكيل لأحد المحامين.

اللغات والعملات
اللغة الإنجليزية والدولار البهامي (1 دولار بهامي = 1 دولار أميركي)

الضرائب والرسوم
يسدد المشتري في المعتاد عمولة المبيعات، والتي تبلغ 6 في المائة في المتوسط. ويتقاسم المشتري مع البائع ضريبة الدمغة وضريبة القيمة المضافة والتي تفرضها الحكومة عند تغيير ملكية العقارات، وتبلغ قيمتها 10 في المائة في حالة هذا المنزل. ويقول سواير إن الضريبة العقارية السنوية على هذا المنزل تبلغ نحو 24 ألف دولار، ورسوم اتحاد ملاك المنازل تبلغ 10 آلاف دولار في العام. وعضوية نادي أولد فورت باي اختيارية، وتبلغ 5 آلاف دولار في العام، مع رسوم بدء العضوية التي تبلغ 45 ألف دولار.
*خدمة «نيويورك تايمز»

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات