عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

غياب السوق العقارية المنظمة يرفع أسعار السكن في السودان

ورشة عمل بالخرطوم تناقش تحديات القطاع

نظم الصندوق القومي للإسكان ورشة عمل في العاصمة الخرطوم لمناقشة مشاكل ومعوقات الاستثمار العقاري في السودان (غيتي)
نظم الصندوق القومي للإسكان ورشة عمل في العاصمة الخرطوم لمناقشة مشاكل ومعوقات الاستثمار العقاري في السودان (غيتي)
TT
TT

غياب السوق العقارية المنظمة يرفع أسعار السكن في السودان

نظم الصندوق القومي للإسكان ورشة عمل في العاصمة الخرطوم لمناقشة مشاكل ومعوقات الاستثمار العقاري في السودان (غيتي)
نظم الصندوق القومي للإسكان ورشة عمل في العاصمة الخرطوم لمناقشة مشاكل ومعوقات الاستثمار العقاري في السودان (غيتي)

يشكل غياب السوق العقارية المنظمة والمهيكلة في السودان أحد أكبر أسباب ارتفاع أسعار المساكن الاقتصادية وسكن المواطنين، الذين زادت تكلفتهم في السكن خلال العام الماضي، إلى أكثر من 18 في المائة من صافي دخولهم الشهرية.
كما تسبب غياب السوق العقارية المنظمة؛ والقائمة حاليا بواسطة شركات تطوير عقاري محدودة، بأن جعل الاستثمار في العقارات محفوفا بعقبات وتحديات، منها زيادة معدلات التضخم وتذبذب سعر الصرف للعملة المحلية مقابل الدولار.
ويقول مالك علي دنقلا، رئيس اتحاد العقاريين، وهو حديث التكوين لكنه عضو في اتحاد العقاريين العرب الذي يوجد مقره بالخرطوم، لـ«الشرق الأوسط»، إنه رغم غياب السوق المنظمة للعقار في السودان، فإنه استطاع في فترة وجيزة جذب كثير من الاستثمارات الخارجية، خصوصا الاستثمار في مجال التمويل المصرفي والبنوك بصورة عامة والشركات العقارية في الخليج والسعودية.
وأضاف أن الاستثمار العقاري في السودان يمثل حجر الزاوية في التنمية الاقتصادية، ويتصف بأنه استثمار طويل الأجل، وفي حاجة إلى رأسمال ومواعين ومحافظ تمويلية كبيرة وثبات في السياسات الاقتصادية، أما القطاعات العقارية الأكثر نشاطا في السودان، فهي القطاعات السكنية والمكتبية والفنادق، ورغم صغر حجم السوق، فإن حجمه مقارنة بدول عربية أخرى يعتبر كبيرا.
وشهدت الخرطوم الأسبوع الماضي ورشة عمل كبري نظمها الصندوق القومي للإسكان مع الاتحاد العربي للاستثمار والتطوير العقاري، لمناقشة مشاكل ومعوقات الاستثمار العقاري في السودان، حيث أجمع المشاركون في الورشة أن السودان يعاني من غياب السوق العقارية المنظمة والمهيكلة، وأن الاستثمار في العقارات محفوف بعقبات وتحديات، منها زيادة معولات التضخم وتذبذب سعر الصرف للعملة المحلية مقابل الدولار.
وقدم في الورشة المهندس الخلوتي الشريف، وهو مستشار سابق لصندوق «القومي للإسكان والتعمير»، ورقة عن العقبات التي تواجه الاستثمار العقاري في السودان، والتي أظهرت أن زيادة الأسعار وتكلفة السكن أساهما فيها بجانب غياب السوق المنظمة، وارتفاع تكلفة مواد البناء وشح المعلومات عن كمية المعروض من السكن مقابل الطلب، وعدم وجود بنى تحتية في المناطق الريفية في الولايات، واختلاف سعر الدولار الذي تستورد به مستلزمات البناء.
وطرح الخلوتي في ورقته بعض التحديات والمشاكل التي تواجه صناعة التشييد والاستثمار العقاري، والتي تتمثل في التشريعات والقوانين والنظم الإدارية مثل قوانين ضبط المباني وتسجيل الأراضي، مشيرا إلى أنها في حاجة ماسة إلى تغيير، خصوصا تصاريح البناء إضافة إلى قانوني المجاورة والارتدادات.
ووصف الخلوتي القانون بأنه «قانون معيق ومهدر للمساحات»، كذلك قانون تسجيل الشقق والمنازل، حيث إنه حسب القانون فإن المساحة التي يمكن أن تسجل بها الشقة تبلغ 120 مترا مربعا، والأراضي مائتي متر مربع... وتساءل عن الأسباب الفنية والهندسية التي تحول دون تغيير القوانين، مبينا أن كثيرا من الدول سهلت من تسجيل الشقق والأراضي، وضرب مثلا بإثيوبيا التي تسجل مساحة 30 مترا للشقق. ووفق رأي الخلوتي، فإن المساحة المسموح بها للمنزل تجعل من المحال تسجيل كثير من المساحات وتوزيعها لمستحقيها بغرض الاستفادة منها.
وتطرق الخلوتي إلى المشاكل التي يتعرض لها المستثمرون والمواطنون عند تسجيل الأراضي وامتلاكها في السودان. وأشار إلى النزاع الدائر في مشروع «دريم لاند» شمال الجزيرة منذ عام 2002 لتشييد 25000 وحدة سكنية، وتحدث عن العقود الهندسية والضمانات المطلوبة من المقاول لتنفيذ المشاريع.
ودعا الخلوتي إلى الاستفادة من شركات التأمين لتقوم بعمل الضمانات المطلوبة بهدف تقليل التكلفة إلى ثلاثة في المائة بدلا من سبعة في المائة، كما طالب أن تتبنى الحكومة تطبيق عقود مرنة في مشروعاتها المختلفة، وتشجيع وتسهيل التمويل العقاري مع ضرورة تقليل هامش التمويل لأقصى ما يمكن وزيادة فترة التمويل، خصوصا في مشروعات الإسكان الكبرى. وأيضا الاستفادة من تجربة الجزائر في تكوين شركة الرهن العقاري وتشجيع المقاولين المستثمرين في مجال البناء، والاستفادة من الاحتياطي النقدي في البنك المركزي لتقليل تكلفة التمويل، والاهتداء بتجربة الصندوق القومي للإسكان مع تشجيع المستثمرين وبيوت التمويل الخارجية للتمويل العقاري في السودان وتهيئة المناخ المطلوب لهم، وتسهيل استخراج الضمانات المطلوبة وتأمين استرجاع أموالهم واستثماراتهم لمواكبة التطور.
وكان بنك السودان المركزي وافق بالسماح بالتمويل المصرفي العقاري للمغتربين والإسكان الفئوي الذي يشمل المهنيين بمختلف تخصصاتهم. وفرض السودان حظر التمويل العقاري لجميع القطاعات منذ 2004، ما خلف آثارا سلبية على القطاع.
يذكر أن المؤتمر العربي الرابع للاستثمار والعقارات، سيتم عقده بالخرطوم خلال أبريل (نيسان) الحالي، والذي ينظمه الاتحاد العربي للاستثمار العقاري بالتعاون اتحاد العقاريين السودانيين، بحضور عدد كبير من شركات العقارات والمزادات والمساهمات العقارية في السعودية ودول الخليج، وذلك لمناقشة إنشاء مدن سكنية للمغتربين السودانيين بتمويل خارجي.
وتجدر الإشارة إلى أن الأمين العام لاتحاد المستثمرين والعقاريين العرب في زيارة للخرطوم الشهر الماضي، قد بحث اختيار المقر الدائم للاتحاد، والذي فازت به الخرطوم، كما بحثت الزيارة الترتيبات لعقد الملتقى السنوي العقاري الاستثماري العربي، والذي يعول عليه في إحياء التفاهمات والاتفاقيات التي تمت بين السودان والدول الأعضاء قبل رفع الحظر الاقتصادي عن السودان.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات