عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:17 دقيقه
الاقتصاد عقارات

انتعاش قطاع العقارات مؤشر قوي على ازدهار الاقتصاد الأميركي

زيادات قياسية بالإنفاق والمبيعات... و«ديون الطلاب» أحد المخاطر

مبيعات قطاع البناء الأميركي عند مستويات قياسية (رويترز)
مبيعات قطاع البناء الأميركي عند مستويات قياسية (رويترز)
TT
TT

انتعاش قطاع العقارات مؤشر قوي على ازدهار الاقتصاد الأميركي

مبيعات قطاع البناء الأميركي عند مستويات قياسية (رويترز)
مبيعات قطاع البناء الأميركي عند مستويات قياسية (رويترز)

في أحدث الدلائل القوية على الازدهار القوي الذي يشهده الاقتصاد الأميركي عقب فترة طويلة من التعافي البطيء من الركود الذي بدأ منذ عام 2008، زاد الإنفاق في قطاع البناء بالولايات المتحدة مقترباً من أعلى مستوى في 11 عاماً في فبراير (شباط) الماضي، وذلك بالتوازي مع تسجيل مبيعات المساكن القائمة في الولايات المتحدة في فبراير أيضاً أعلى مستوى في 10 أشهر، مما يشير إلى طلب قوي في سوق الإسكان وضخ الاستثمارات على الرغم من ارتفاع الأسعار وفوائد القروض العقارية... لكن تلك المؤشرات القوية لم تنفِ وجود عدد من المخاطر، لعل أبرزها ارتفاع ديون قروض الطلاب، مما قد يؤثر بشكل أو آخر على التملك العقاري، بحسب رأي أحد أعضاء «الفيدرالي الأميركي» البارزين.
ويرى كثير من المحللين وخبراء الاقتصاد أن ازدهار القطاع العقاري في الولايات المتحدة أحد أقوى المؤشرات المتخصصة التي تدلل على انتعاش الاقتصاد الأميركي بشكل عام.
ويقول مارتن فيلدشتاين، أستاذ الاقتصاد في جامعة هارفارد الأميركية، في مقال له الأسبوع الماضي، إن الاقتصاد الأميركي يشهد فترة ازدهار حالياً، مشيراً إلى عدة نقاط في القياس، من بينها: «تسجل ثروة الأسر أيضاً زيادة ملموسة. فقد ارتفعت أسعار المساكن، وهي الأصل الأكثر أهمية للأسر الأميركية، بنسبة 5 في المائة خلال الأشهر الـ12 الأخيرة». وأيضاً: «تتسابق شركات بناء المساكن لمواكبة الطلب، وهو ما انعكس في زيادة تجاوزت 6 في المائة في عدد مساكن الأسر المنفردة الجديدة في الأشهر الـ12 الماضية»، مستنتجاً في مقاله أن «كل هذا يشير إلى أن الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي (المعدل تبعاً للتضخم) سوف يرتفع بسرعة أكبر في عام 2017 مقارنة بارتفاعه في السنوات الأخيرة».
لكن فيلدشتاين في مقاله لم ينسَ أن يحذر من جوانب المخاطر، قائلاً: «لكن على الرغم من صحة الاقتصاد حالياً، فإنه يعاني أيضاً من بعض الهشاشة. فقد شهدت الولايات المتحدة عقداً من أسعار الفائدة المفرطة الانخفاض، وهو ما دفع المستثمرين والمقرضين إلى السعي إلى الحصول على عائدات أعلى من كل أنماط الأصول من خلال المزايدة على الأسعار وتقديم القروض عالية المخاطر. ومكمن الخطر هنا هو أن الأصول المبالغ في تقدير أسعارها (ومن بينها الأصول العقارية) والقروض عالية المخاطر من الممكن أن تفقد قيمتها وتتسبب في انكماش الاقتصاد».
وقالت وزارة التجارة الأميركية الأسبوع الماضي إن الإنفاق على البناء في شهر فبراير زاد 0.8 في المائة إلى 1.19 تريليون دولار. وهذا أعلى مستوى منذ أبريل (نيسان) 2006، ويأتي بعد هبوط بلغ 0.4 في المائة في يناير (كانون الثاني).
وكان اقتصاديون استطلعت «رويترز» آراءهم توقعوا ارتفاع الإنفاق على البناء 1.1 في المائة في فبراير، بعد أن انخفض واحداً في المائة في القراءة الأولية للشهر السابق. وزاد الإنفاق على البناء 3 في المائة مقارنة مع مستواه قبل عام.
وفي فبراير، ارتفع الإنفاق الخاص على البناء 0.8 في المائة إلى أعلى مستوياته منذ مايو (أيار) 2006، بعدما استقر في يناير. وزاد الإنفاق على تشييد المساكن 1.8 في المائة إلى أعلى مستوياته منذ يوليو (تموز) 2007. ويزيد الاستثمار في بناء المساكن حالياً للشهر الخامس على التوالي.
وهبط الإنفاق على تشييد البنايات الخاصة غير السكنية 0.3 في المائة في فبراير، لينخفض للشهر الثاني على التوالي. وفي فبراير أيضاً، ارتفع الإنفاق العام على البناء 0.6 في المائة بعد 3 أشهر من الانخفاضات.
وقبل نحو أسبوعين، أشارت تقارير إلى أن مبيعات المساكن القائمة في الولايات المتحدة سجلت في فبراير أعلى مستوى في 10 أشهر، مما يشير إلى طلب قوي في سوق الإسكان على الرغم من ارتفاع الأسعار وفوائد القروض العقارية.
وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في نهاية الشهر الماضي إن مؤشرها لمبيعات المساكن القائمة، على أساس العقود التي وقعت في شهر فبراير الماضي، قفز 5.5 في المائة، إلى 112.3، وهي أعلى قراءة منذ أبريل من العام الماضي. وهي أيضاً ثاني أفضل قراءة منذ مايو 2006.
وكان خبراء اقتصاديون قد توقعوا أن ترتفع مبيعات المساكن القائمة بنسبة 2.4 في المائة خلال شهر فبراير الماضي. وسجلت المبيعات زيادة بلغت 2.6 في المائة في فبراير من عام 2016.
لكن رغم ذلك التفاؤل العام بانتعاش الاقتصاد والقطاع العقاري، فإن أحد أكبر صناع السياسة بالبنك الاحتياطي الفيدرالي (المركزي الأميركي)، حذر خلال الأسبوع الماضي، من أن ارتفاع ديون قروض الطلاب في الولايات المتحدة يمكن أن يؤدي بوجه عام إلى الإضرار بمسألة ملكية المسكن والإنفاق الاستهلاكي، إضافة إلى أنه يضعف قدرة الكليات والجامعات على الارتقاء بالطلاب ذوي الدخل المنخفض.
وأشار رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك، ويليام دادلي، وهو من أحد الصناع المؤثرين بالسياسة النقدية الذي كان يستشهد بأبحاث من مؤسسته، إلى أن ارتفاع تكاليف التعليم العالي وأعباء ديون الطلاب باعتبارها علة المشكلة في الاتجاه المقلق.
وخلال الحقبة الأخيرة، تحول الأميركيون بعيداً عن الديون المتصلة بالسكن، إلى ديون قروض السيارات وقروض الطلاب، حيث بلغت أرصدة قروض الطلاب الإجمالية 1.3 تريليون دولار في نهاية العام الماضي، بزيادة 170 في المائة عن عام 2006.
وأشار دادلي، الذي يراقب بنكه الاحتياطي الفيدرالي المؤشرات الاقتصادية، ولكنه ليست له أي سيطرة على السياسات المالية مثل التمويل الجامعي، إلى أن معدلات الجنوح الإجمالية «لا تزال مرتفعة بشكل كبير»، وقد تباطأت عمليات السداد، حتى في الوقت الذي تحسنت فيه سوق العمل في السنوات القليلة الماضية.
وقال في مؤتمر صحافي يوم الاثنين قبل الماضي، إن هناك «آثاراً سلبية محتملة على المدى الطويل لديون الطلبة على ملكية المنازل وأنواع أخرى من الإنفاق الاستهلاكي»، متابعاً أن «الزيادات المستمرة في تكاليف الكلية وأعباء الديون يمكن أن تمنع قدرة التعليم العالي على العمل كمحرك مهم لحركة الدخل المتزايد، وهذه التطورات مهمة وتستحق مزيداً من الاهتمام».
وأظهرت بيانات بنك الاحتياطي الفیدرالي في نیویورك تحولاً بین المقترضین ذوي الدخل المنخفض لقروض السیارات وقروض الطلاب، بعیداً عن الرهون العقاریة، وأن ارتفاع مستویات الدین یؤدي إلی انخفاض أسعار المساکن.
وأضاف دادلي أن الارتفاع الحاد في قيمة أسعار المساكن والأسهم ونمو الوظائف والقوة المعتدلة في الأجور يعني عموماً أن «الوضع المالي لقطاع الأسر المعيشية اليوم في وضع جيد بشكل غير عادي لهذه المرحلة في الدورة الاقتصادية».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات