عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مبادرات مصرية لسوق العقار بينها «الإقامة مقابل الاستثمار»

غرفة للتطوير تسعى لحل مشكلات القطاع وأزمات المطورين

القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)
القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)
  • القاهرة: «الشرق الأوسط»
TT
  • القاهرة: «الشرق الأوسط»
TT

مبادرات مصرية لسوق العقار بينها «الإقامة مقابل الاستثمار»

القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)
القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)

في ظل الضغوط المتباينة التي تواجهها مختلف القطاعات الاقتصادية المصرية، ومن بينها القطاع العقاري الذي تأثر بشدة بعدة عوامل على رأسها تعويم قيمة العملة المحلية مقابل الدولار، يسعى القائمون على القطاع العقاري وعدد من المطورين العقاريين في مصر لحلحلة الركود الحالي عبر عدد من الأفكار التي من شأنها تحريك السوق، إضافة إلى محاولة لإنعاش الموارد المصرية من العملة الصعبة.
وفي هذا الإطار، صرح المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، بأن الغرفة تبنت 3 مبادرات للحفاظ على القطاع، تتمثل الأولى في طرح مبادرة لإعطاء الأجانب «إقامة مؤقتة» نظير شراء عقار يقدر بنحو 250 ألف دولار أو أكثر.
وأشار شكري في تصريحات لوكالة الأنباء المصرية الرسمية، إلى أن المبادرة تستهدف إعطاء الإقامة المؤقتة للأجانب في مصر لمن يرغب، وذلك بعد الفحص الأمني، حيث يقوم بشراء وحدة سكنية تقدر بنحو 250 ألف دولار أو أكثر، شريطة أن يكون هذا المبلغ من خارج مصر ويتم تحويله على البنك المركزي، الذي يقوم بدوره بأخذ تلك المبالغ وتحويلها إلى الجنيه المصري، وبالتالي ترتفع الحصيلة الدولارية، متوقعًا أن تجلب المبادرة نحو 5 مليارات دولار في العام الواحد، لافتًا إلى أن المبادرة تمت دراستها رسميًا وعرضها على المسؤولين المصريين.
وأوضح شكري أن المبادرة الثانية للغرفة تتصل بتنظيم سوق الإعلانات في القطاع العقاري، حيث حصلت بعض الشركات «غير الموفقة» خلال الفترة الأخيرة على إعلانات دون الخضوع لأي من وسائل الفحص، مما يؤثر على تماسك القطاع، مشيرًا إلى أن التنسيق يجري حاليًا مع غرفة صناعة الإعلام بغية عدم السماح بالإعلانات على المشاريع الخاصة بالمشروعات السكانية إلا بالحصول على قرار وزاري، والذي يتطلب وجود ثبات للملكية واعتماد التخطيط وسداد الرسوم، ووجود رخصة البناء بالنسبة للإعلان عن عمارة سكانية، وذلك من أجل تنظيم السوق وتقليل الإعلانات الوهمية.
وبالنسبة للمبادرة الثالثة، فتعتمد على القيام بعمل توازن خلال الفترة المقبلة من خلال تقديم أنواع من التوعية، مبينًا أنه نظرًا لتعويم الجنيه وارتفاع الأسعار، فإن السوق في حاجة إلى أفكار ابتكارية، كما يجب أن تتوافر ثقافة جديدة في مصر بالنسبة لمساحات الشقق السكانية بألا تكون هناك مساحات كبيرة وغير مستغلة.
وأوضح رئيس غرفة التطوير العقاري أن الغرفة تم إنشاؤها منذ أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، منوهًا بأنه خلال 4 أشهر تم القيام بأعمال ضخمة، منها توقيع بروتوكول مع وزير الإسكان وتم تفعيله، ونتج عنه إنشاء لجنة لحل المشكلات.
كما أشار إلى أن الغرفة تلقت عددًا من المشكلات التي تتم حاليًا إدارتها، ومنها منح المطورين العقاريين مهلة 6 أشهر إضافية أسوة بالمقاولين، ثم إرسال مذكرة بهذا الشأن إلى مجلس الوزراء، حيث تمت الموافقة عليها شفهيًا من حيث المبدأ، وينتظر الموافقة النهائية. فضلاً عن مشكلة ارتفاع معدل الفائدة، حيث حصل عدد من المطورين على تأجيل دفع منذ يناير (كانون الثاني) 2007 من 5 إلى 7 سنوات، ثم فوجئ المطور بأن البنك المركزي يطالبه بدفع الفائدة بقيمة 17.5 في المائة بـ«أثر رجعي» عن الأعوام الماضية، مما دعا المطورون إلى الامتناع عن السداد، لافتًا إلى قيام الغرفة بطرح القضية على وزارة الإسكان، التي وافقت من حيث المبدأ على دراسته.
وأوضح شكري أن دور الغرفة يقوم على 3 محاور رئيسية، وهي: التنسيق والتعاون مع مجلس النواب في تطوير ومراجعة القوانين الخاصة بالقطاع، والقيام بالتواصل المجتمعي مع المطورين العقاريين والسياحيين مع جهات الاختصاص، وتقديم المقترحات والحلول لحل مشكلات القطاع.
ونوه بتشكيل لجنة لحل مشكلات القطاع، التي تلقت منذ نشأة الغرفة وحتى الآن كثيرًا من المشكلات التي تواجه المطورين، موضحًا أن اللجنة تقوم حاليًا بالعمل على حل هذه المشكلات، التي من بينها مشكلة الغرامات التي تحسب نتيجة نسبة البناء، لافتًا إلى اقتراح الغرفة بأن من ينجز في مشروعه بنسبة 85 في المائة لا يفرض عليه أي غرامات، وذلك نظرًا للجدية في إنهاء المشروع.
وعن معدلات نمو القطاع والمتوقع له خلال عام 2017، قال رئيس غرفة التطوير العقاري إن «معدل نمو القطاع خلال عام 2016 بلغ 16 في المائة، وهذه النسبة مشابهة لنظريتها خلال عام 2010»، متوقعًا أن يصل معدل النمو خلال العام الحالي إلى 20 في المائة، باستثناء التخوف من فرق سعر الدولار، وقال إن «هذا هو التحدي الموجود حاليًا. ونحن متفائلون بالأعوام المقبلة، فعام 2018 سيكون عامًا رائعًا، ولكن العام الحالي سيكون به نوع من التحدي».
وحول الشراكة مع القطاع الحكومي في مشروعات الإسكان الاجتماعي، أشار شكري إلى وجود شراكة بين القطاعين، حيث تعمل الحكومة على وحدات سكنية تنفذها بمعرفتها، وهى الإسكان القومي، وتبلغ نحو 500 ألف وحدة سكانية، فضلاً عن مشروع قومي آخر مع المطورين. مؤكدًا أن الشراكات فكرة جيدة وناجحة إذا التزم الطرفان بها، كما تسهم في تسريع وتيرة العمل، وتعتبر آلية جيدة لتحسين الأداء.
وبشأن عدم توسع الحكومة في الشراكات، أضاف شكري: «في تقديري أنها ما زالت جديدة حيث تم تطبيقها منذ عامين فقط، والحكومة تتجه إلى التوسع فيها، فتم في آخر اجتماع مع وزير الإسكان الكشف عن طرح موجة من الشراكات الجديدة، التي ستبدأ اعتبارًا من شهر فبراير (شباط)».
وحول أهم معوقات الاستثمار في القطاع العقاري، أوضح شكري أن البيروقراطية تعد أهم الأسباب، حيث تؤدي بشكل مباشر إلى تعطيل الاستثمار، مشيرًا إلى أن لجنة تلقي الشكاوى بالغرفة من إحدى مبادراتها أن يتم تحويل إصدار الرخص، التي يستغرق الحصول عليها فترة زمنية طويلة، من الأجهزة الحكومية إلى المكاتب الاستشارية مع تطبيقها للقواعد والقوانين ولكن بفكر القطاع الخاص، مضيفًا أن «الحصول على الرخصة يعني الحصول على فرصة عمل».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات