عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
5:33 دقيقه
الاقتصاد عقارات

القطاع العقاري المغربي يواجه أزمة طلب

الطلب السنوي على العقار المكتبي يناهز 30 ألف متر مربع

يواجه قطاع العقار المغربي أزمة منذ العام الماضي وسط توقعات باستمرار الركود خلال العام الجاري (غيتي)
يواجه قطاع العقار المغربي أزمة منذ العام الماضي وسط توقعات باستمرار الركود خلال العام الجاري (غيتي)
TT
TT

القطاع العقاري المغربي يواجه أزمة طلب

يواجه قطاع العقار المغربي أزمة منذ العام الماضي وسط توقعات باستمرار الركود خلال العام الجاري (غيتي)
يواجه قطاع العقار المغربي أزمة منذ العام الماضي وسط توقعات باستمرار الركود خلال العام الجاري (غيتي)

يهيمن الانتظار والترقب على سلوك المستثمر العقاري في المغرب، وذلك وسط أزمة جمود بالقطاع ناجمة عن عوامل عدة، أبرزها أن الأسعار أصبحت تفوق القدرة الشرائية لكثير من المواطنين.
ويقول محمد لحلو، رئيس الجمعية المغربية للوكالات العقارية: «منذ سنوات ونحن نعيش أزمة، والطلب يزداد انكماشا. ورغم أن الأسعار تنخفض؛ فإن العمليات قليلة».
ويرجع لحلو الأسباب بشكل أساسي إلى ضعف القدرة الشرائية، مشيرا إلى أن مستويات الأجور مجمدة في المغرب منذ سنوات، في الوقت الذي ارتفعت فيه أسعار العقار، إضافة إلى تشدد البنوك في منح القروض في السنوات الأخيرة، وارتفاع مديونية الأسر. وأضاف لحلو: «نحن بصدد تنظيم مناظرة مع كل المتدخلين في القطاع، لبحث أسباب الأزمة وسبل تجاوزها».
وحسب محمد بناني، مدير وكالة الأمل العقارية، فإن «هناك مستثمرين يرغبون في الشراء، ولديهم الإمكانات، غير أنهم يعتقدون أن الأسعار أصبحت مرتفعة بشكل غير مقبول، وهم مقتنعون بأن السوق ستواصل الانخفاض، لذلك هم يفضلون الانتظار».
ويضيف بناني: «عندما أجلس مع مستثمر وأسأله أن يقدم لي عرضا، فإنه يبقى ساكتا. وهذا الأمر محير. العمليات قليلة جدا».
وفي الدار البيضاء، العاصمة التجارية للبلاد، صمد العقار طويلا أمام الأزمة، ولم يبدأ في الانخفاض إلا خلال العامين الماضيين. ويضيف بناني أن هناك عرضا كبيرا في القطاع السكني، وأن آلاف الشقق تنتظر المستثمرين.
ويشير بناني إلى أن التوجه للانخفاض أصبح مهيمنا؛ سواء بالنسبة للعقار السكني أو العقار المكتبي، مع الإشارة إلى أن العقار السكني يهيمن عليه طلب الشراء، في حين يهيمن طلب الإيجار على العقار المكتبي، إذ أصبحت الشركات تفضل كراء (تأجير) المكاتب بدلا من الاستثمار في شرائها.
ففي مجال العقار المكتبي والإداري في الدار البيضاء، تقول إيمان القباج، المديرة العامة لفرع مجموعة «سي بي ريشارد إليس» بالمغرب، إن الطلب تأثر سلبا بتباطؤ النمو الاقتصادي. وتضيف القباج أن مناطق العقار المكتبي الفاخر في الأحياء الجديدة المتخصصة تعرف استقرارا في أسعار الإيجار، في حدود نحو 180 درهما (18 دولارا) للمتر المربع.
غير أن الشركات العقارية تمنح بعض الامتيازات والتشجيعات للمستثمرين، من قبيل الإعفاء من أداء إيجار الأشهر الثلاثة الأولى، والتي يحتاجونها من أجل تهيئة المكاتب وإجراء الإصلاحات.
أما في مناطق أخرى، مثل منطقة سيدي معروف بالدار البيضاء، حيث العقار المكتبي المتوسط والبسيط، فالمنافسة قوية حول الأسعار التي تتجه في الأشهر الأخيرة نحو الانخفاض.
ويبقى مركز المدينة التاريخي، في شوارع آنفا والزرقطوني مرتفعا؛ لأن العرض ضعيف في هذه المنطقة والطلب قوي جدا. وتتراوح فيها أسعار إيجار العقار المكتبي بين 150 و190 درهما (ما بين 15 و19 دولارا) للمتر المربع.
وتضيف القباج أن إطلاق كثير من المشروعات في السنوات الأخيرة غير وجه العقار المكتبي في الدار البيضاء، قائلة: «إننا انتقلنا من العمارات التي تضم شركات إلى جانب السكان، إلى عمارات متخصصة في العقار المهني والمكتبي، ثم إلى أحياء كاملة متخصصة في العقار المكتبي، كما هو الشأن بآنفا بلاس ومارينا الدار البيضاء». وأوضحت القباج أن هذه الأحياء الجديدة توفر عقارا مكتبيا متطورا بحق، ووفق معايير أجود مراكز الأعمال العالمية، مع فضاءات تجارية وسياحية وخدمات قريبة، إضافة إلى وجودها على شاطئ البحر.
وذكرت القباج أن الطلب الحالي على العقار المكتبي في الدار البيضاء يقدر بنحو 30 ألف متر مربع في السنة، حسب تقديرات «سي بي ريشارد إليس»، في حين أن المشروعات الجارية التنفيذ تتوقع تسليم نحو 40 ألف متر مربع خلال السنوات الثلاث المقبلة، وأعدادا أكبر خلال السنوات التالية.
كما تقدر المساحة الإجمالية للعقار المكتبي المتوفر في الدار البيضاء (المستغل والفارغ) بنحو 1.7 مليون متر مربع. وتقول القباج إن «هذا الحجم لا يزال ضعيفا مقارنة بطموحات الدار البيضاء ومكانتها الوطنية والإقليمية، لذلك فلا يزال هناك هامش كبير للتطوير والاستثمار. الأمر يتوقف فقط على ملائمة الظرف الاقتصادي ومعاودة النمو الاقتصادي».
وعلى صعيد متصل، أصدر مكتب «أبلاين سيكورتيز» للدراسات المالية والاقتصادية، التابع لمجموعة البنك الشعبي المركزي في المغرب، تقريرا عقاريا حديثا، أكد فيه أن القطاع العقاري بالمغرب سيشهد خلال عام 2017 مزيدا من حالة الركود التي يشهدها القطاع منذ العام الماضي 2016. وذلك في ظل تراجع مستوى أعمال الشركات ومحدودية معدل النمو لمستوى معاملاتهم، التي جعلت القطاع يمر بأسوأ أزمة يواجهها منذ بداية القرن الحالي.
وأشار التقرير الذي صدر مطلع الأسبوع، إلى أن حجم القروض التي استفاد منها المطورون العقاريون خلال عام 2016، تراجع بنسبة 6.3 في المائة، مقارنة مع حجم القروض في عام 2015، مضيفا أن التداولات الخاصة بالمعاملات العقارية تراجعت هي أيضا خلال عام 2016، وذلك بنسبة 9.1 في المائة.
وفيما يخص الشركات العاملة بالقطاع العقاري والمدرجة في بورصة الدار البيضاء، أكد التقرير أن رقم معاملاتها شهد تراجعا كبيرا بنسبة 2.8 في المائة خلال عام 2016، وذلك بعد استقراره في مستوى 17.1 مليار درهم (نحو 1.71 مليار دولار)، بعد تراجع معاملات «سوناسيد» بنحو 26.3 في المائة، كما تراجعت معاملات «كولورادو» أيضا بنسبة 3.7 في المائة، مقابل ارتفاع معاملات مجموعة «لافارج هولسيم» بنسبة 1.7 في المائة.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات