بعد «التعويم»... العقار المصري فرصة استثمار مضمونة للعرب

توقعات بارتفاعات ملحوظة خلال 2017

مع تذبذب قيمة سعر صرف الدولار أمام الجنيه، تفقد العملة المحلية - والأجنبية أيضا - قدرتها على أن تكون ملاذا آمنا للمدخرات، وتظهر الحاجة لملاذات أخرى تحمي المواطنين والمستثمرين من ارتفاع الأسعار وتآكل قيمة العملة، ويبقى العقار واحدا من أفضل الملاذات في مصر، حيث ترتفع أسعاره بشكل دائم.
ويقول عمر الشنيطي، المدير التنفيذي لمجموعة مالتيبلز للاستثمار لـ«الشرق الأوسط» إن شراء عقار ذي مساحة متوسطة، ما بين 120 إلى 200 متر مربع في مصر، هو استثمار جيد خلال الفترة الحالية، متابعا أن «ارتفاع أسعار هذه الفئة من الوحدات السكنية راجع للطلب الحقيقي وليس إلى المضاربة، والعقارات عموما تعوض انخفاض قيمة العملة؛ ولكن على فترة أطول، وبالطبع لو تم تأجير الوحدة ستدر عائدا أفضل».
وقام البنك المركزي المصري بتعويم سعر صرف الجنيه أمام الدولار في الثالث من نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي، ليرتفع سعر صرف الدولار من 8.88 جنيه إلى قرابة 20 جنيها بنهاية 2016، ثم انخفض إلى نحو 18 جنيها حاليًا.
ويتفق محمود إبراهيم، محلل القطاع العقاري بشركة مباشر إنترناشيونال، مع رؤية الشنيطي، حيث يتوقع أن يرتفع سعر العقار بمعدل مساو للتضخم، كما حدث في السنوات الماضية.
وتجاوز معدل التضخم في مصر حاجز الـ20 في المائة في نوفمبر الماضي.
وإن كان إبراهيم لا يتوقع طفرات سعرية مثلما حدث في 2008، وهذا بسبب عاملين، هما سحب الدولار للسيولة من السوق، وارتفاع أسعار العقارات مقارنة بدخول المواطنين.
«أسعار العقارات أصبحت مرتفعة للغاية مقارنة بدخول نسبة كبيرة من المواطنين، مما يصعب من فرص إعادة بيع العقار، ما يحد من توفير التمويل اللازم لإحداث طفرة في أسعار العقارات، فسعر المتر وصل بالفعل إلى 10 آلاف جنيه (552 دولارا) في التجمع الخامس (وهي ضاحية فاخرة شرق العاصمة المصرية)».
ويضيف إبراهيم أن المطورين العقاريين يتغلبون على ارتفاع الأسعار عن طريق تقديم «تسهيلات كبيرة» في السعر ومدة السداد.
وتنتشر في شوارع القاهرة إعلانات بالحجم الكبير عن التسهيلات التي تقدمها شركات التطوير العقاري للمواطنين، حتى إن إحدى الشركات تعرض على المواطنين استرداد كامل قيمة العقار بعد 10 سنوات من تاريخ الشراء.
ويقول محللو عقارات مصريون إن عددا من الشركات العقارية المصرية ستقوم بحملات تسويقية في الخليج؛ لأن أسعار العقارات الآن، خاصة الفاخرة، أصبحت في متناول المواطن الخليجي أو المصري المقيم بالخليج.
وقدر محمد مرعي، محلل قطاع العقارات في شركة «برايم» القابضة للاستثمارات المالية، الارتفاع المتوقع خلال سنة في أسعار الوحدات السكنية منخفضة المستوى بنحو 30 في المائة، في ظل تركز العجز في عدد العقارات؛ قياسًا إلى الطلب عليها في هذا المستوى من العقارات.
وفيما يتعلق بقطاع العقارات كله، ترى شركة «مباشر» للخدمات المالية في مذكرة بحثية لعملائها، أنه «نظريًا، من المفترض أن يستفيد المطورون العقاريون من انخفاض قيمة العملة المحلية، حيث إن ذلك يؤدي لزيادة الطلب على العقارات، والتي تعد أداة جيدة للتحوط ضد تخفيض العملة وارتفاع مستويات التضخم».
وتقول مذكرة شركة «مباشر» إن «الشركات التي تتبع نموذج البيع على الخطة (البيع المسبق للوحدات السكنية قبل بنائها) المتبع من قبل معظم الشركات العاملة بالسوق المصري، سوف تعاني من انخفاض هوامش الربحية لديها نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء بعد تعويم العملة المحلية»، مضيفة أنه «بخصوص المبيعات المستقبلية للمطورين العقاريين، نعتقد أن المطورين المصريين لديهم القدرة على تمرير الزيادة في التكلفة للمستهلك النهائي».
من ناحية أخرى نصح بنك «أرقام» في مذكرته، بالاستثمار في العقارات الفاخرة للاستفادة من الرواج الاستثنائي، قائلا إن هذا المستوى من العقارات سيحظى بإقبال قطاع كبير من العاملين في الخارج وغير المقيمين على الاستثمار في هذه العقارات التي أصبحت رخيصة السعر بصورة كبيرة نتيجة تراجع سعر الجنيه مقابل العملات الأجنبية التي في حوزتهم.
وقالت المذكرة إن معدل تملك غير المقيمين يتركز في العقارات الفاخرة على نحو يتضح من تركز ملكيتهم في العقارات التي تبيعها شركات التطوير العقاري الأكبر على حساب غيرها، 20 في المائة من عقارات شركة إعمار، و10 في المائة من عقارات شركة بالم هيلز، و10 في المائة من عقارات شركة سوديك، و5 في المائة من عقارات شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير.
من جانب آخر، رجحت مذكرة بحثية لـ«برايم»، استفادة المضاربين السابقين في العملة الأجنبية في السوق الموازي من سوق العقارات كملاذ جديد لمدخراتهم بعد تراجع جاذبية السوق الموازي للعملة على خلفية قرار تعويم سعر الجنيه.
وحدد مسوقون نسبة الزيادات المتوقعة للعقارات بقيمة تتراوح ما بين 20 و30 في المائة، خاصة في المدن الجديدة، وأكدوا أن الشركات بدأت فعليًا في إعادة تقييم أسعارها بعد الزيادات الأخيرة لمواد البناء.