عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

هدوء عقاري واستقرار في الإمارات خلال 2016

تراجعات بسبب «التباطؤ العالمي» > توقعات بتحفيز الطلب عبر المشاريع الجديدة

يتوقع أن يكون لمشاريع البنية التحتية والخدمات إلى جانب استضافة «إكسبو» دور في تحفيز السوق العقارية بالإمارات خلال الفترة المقبلة («الشرق الأوسط»)
يتوقع أن يكون لمشاريع البنية التحتية والخدمات إلى جانب استضافة «إكسبو» دور في تحفيز السوق العقارية بالإمارات خلال الفترة المقبلة («الشرق الأوسط»)
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT

هدوء عقاري واستقرار في الإمارات خلال 2016

يتوقع أن يكون لمشاريع البنية التحتية والخدمات إلى جانب استضافة «إكسبو» دور في تحفيز السوق العقارية بالإمارات خلال الفترة المقبلة («الشرق الأوسط»)
يتوقع أن يكون لمشاريع البنية التحتية والخدمات إلى جانب استضافة «إكسبو» دور في تحفيز السوق العقارية بالإمارات خلال الفترة المقبلة («الشرق الأوسط»)

شهدت حركة سوق الإمارات العقاري في العام الحالي 2016 هدوءا واستقرارا، مع تسجيل بعض التراجعات في أسعار البيع نتيجة لضغوطات التباطؤ الاقتصادي العالمي، الذي شمل أيضا دول الخليج، في الوقت الذي تواصل فيه شركات التطوير العقاري طرح الوحدات العقارية في المشاريع الجديدة في البلاد، مما أعطى مؤشرا على استمرار الحركة في السوق العقاري وتحفيز الطلب على الوحدات الجديدة.
ويأتي هذا الأداء للسوق العقاري الإماراتي في وقت اعتبر فيه عدد من الخبراء أن السوق يشهد ولادة دورة جديدة في السوق العقاري، والتي تتراوح مدتها ما بين ثلاث إلى أربع سنوات، وذلك مع سلوك السوق مسلكا جديدا خلال العقد الأخير في سوق العقارات مما يدفع شركات التطوير العقاري إلى مواصلة وتيرة طرح المشاريع بطريقة تتناسب مع حجم الطلب، خاصة في ظل مدة طرح المنتج الذي يأخذ دورة ما بين سنتين إلى أربع سنوات ابتداء من البناء وحتى طرحه في السوق.
ويتوقع أن يسجل السوق العقاري في الإمارات تصاعدا في الوتيرة خلال السنوات المقبلة، عطفًا على الأحداث التي ستشهدها البلاد، مع قرب إقامة معرض إكسبو الدولي في عام 2020، والإعلان عن مشاريع بنية تحتية بعضها تم تدشينها كالقناة المائية في دبي ومطار آل مكتوم، وبعضها يقترب من الانتهاء كمطار أبوظبي الذي يتوقع الانتهاء منه في عام 2017، مما يساعد على زيادة وتيرة حركة المشاريع العقارية خلال الفترة المقبلة.
وقال حسين سجواني، رئيس مجلس إدارة شركة «داماك» العقارية إن سوق العقارات في الإمارات يعتبر من الأسواق الموسمية، والدورة الاقتصادية فيه تتراوح ما بين ثلاث إلى أربع سنوات، حيث إنه خلال فترة يكون أداء السوق ممتازا، والأسعار مرتفعة، والطلب يرتفع، ومن ثم يمر بفترة هدوء تعمل فيها الأسعار على التصحيح وتنخفض والطلب يقل؛ وهو ما يجعل سوق العقار موسميا.
وأضاف في حديث سابق أن حال القطاع العقاري حال أي قطاع آخر، فمثلاً موسم قطاع الملابس يتراوح ما بين ثلاثة إلى أربعة أشهر في العام، ولأن المنتج العقاري يمر بمراحل طويلة، منها البناء، فإن الدورة الاقتصادية تأخذ بعدا زمنيا أكبر.
وشهد سوق دبي العقارات استقرارا وهدوءا وسجل العام الجاري حركة في طرح المشاريع، إذ طرحت شركات التطوير الرئيسية مشاريع عقارية تجارية وسكنية خلال 2016، مما ساهم بإيجاد الطلب مع تنوع في العروض بهدف تحفيز الشراء لهذه الشركات، كما تم الإعلان عن برج الخور الجديد، الذي يتوقع أن يكرر تجربة منطقة برج خليفة في عمليات التطوير العقاري ومنح قيمة إضافية للمنطقة حول البرج الجديد.
وفي نفس الوقت شهدت التصرفات العقارية في دبي تحركًا واسعًا خلال عام 2016، حيث قال سلطان بطي بن مجرن، مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في دبي، إنه منذ مطلع العام تكشف عن نمو مستدام يزداد زخما شهرا بعد شهر، الأمر الذي يؤكد أن التصحيح في السوق المحلي كان إيجابيا للغاية، مشيرًا إلى أن سوق دبي يشتمل على كثير من عوامل القوة التي تساعده على تسجيل موجة صاعدة جديدة تتعاظم حدتها مع إطلاق كثير من مشاريع البنية التحتية التي أعلنت الحكومة عنها.
وأضاف أن الاستعدادات التي تجري على قدم وساق من قبل الحكومة وكبار المطورين يظل العامل الأبرز لإطلاق كثير من المشاريع العملاقة، وذلك من أجل استقبال الحدث التسويقي الأكبر من نوعه في العالم وهو «إكسبو 2020 دبي».
من جهته، قال ريتشارد بول رئيس قسم التقييم العقاري السكني في شركة «كلاتونز» بالإمارات، إن اقتصاد دبي المتنوع سيسهم في تقليص التقلبات في القيم والإيجارات، ومن المتوقع أن يكون إكسبو 2020 بمثابة دعم كبير لقطاع الوحدات السكنية خلال الفترة المقبلة.
في المقابل، شهد سوق أبوظبي تراجعًا في الحركة وتباطؤا في الطلب عطفًا على الحركة الاقتصادية العالمية، على الرغم من توقعات أن تسهم المشاريع الجديدة في رفع الوتيرة خلال السنوات المقبلة. ويعتقد أن تتسبب تلك المشاريع في استمرارية الطلب وحتى مع انخفاضه، إلا أنها ستساعد من خلال توفير فرص العمل على إيجاد الطلب على العقارات في الإمارة.
وقال طلال الذيابي الرئيس التنفيذي للتطوير في «الدار العقارية»: «يوجد عدد من الجوانب تحكم السوق العقاري في أبوظبي، يتمثل في انخفاض في سعر البترول، وانخفاض الاستثمار الحكومي في بعض المجالات».
إلا أنه أوضح أن الاستثمارات في بعض القطاعات والتي لا تزال مستمرة ستساعد على استمرار وتيرة الحركة في السوق العقاري في أبوظبي، كالاستثمارات في قطاع الطيران، والذي يشهد توسعا، كالتوسع في شركة طيران الاتحاد، وسوق أبوظبي المالي في جزيرة المارية، التي ستكون منطقة حرة جديدة، والتي ستكون مقرا لشركات عالمية جديدة، وبالتالي ستكون هناك فرص عمل.
وأضاف الذيابي: «هناك استثمار في شركة مصدر من ناحية الطاقة المتجددة والاستثمار في اينك بالطاقة النووية والاستثمار في قطاعات الصحة والتعليم، في مشاريع مثل جامعة خليفة وكلايفنك كلينيك، والمشاريع الصناعية، وهذه الاستثمارات والشركات تؤدي إلى زيادة في فرص العمل، سواء من الداخل أو الخارج.. وبالتالي سيعمل ذلك على وجود الطلب على السكن الملائم والمدارس والمراكز التجارية للترفيه، وهو ما يجعل عملية تحريك القطاع العقاري مستمرة».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات