عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:17 دقيقه
الاقتصاد عقارات

31 % نسبة انخفاض مبيعات الفيلات في السعودية

عقاريون: رسوم الأراضي البيضاء وتحفظ السيولة أهم الأسباب

انخفض الطلب على الفيلات إلى مستوى لم يشهده منذ قرابة قرن («الشرق الأوسط»)
انخفض الطلب على الفيلات إلى مستوى لم يشهده منذ قرابة قرن («الشرق الأوسط»)
TT
TT

31 % نسبة انخفاض مبيعات الفيلات في السعودية

انخفض الطلب على الفيلات إلى مستوى لم يشهده منذ قرابة قرن («الشرق الأوسط»)
انخفض الطلب على الفيلات إلى مستوى لم يشهده منذ قرابة قرن («الشرق الأوسط»)

انخفضت مبيعات الفيلات في السعودية بنسبة 31 في المائة خلال أسبوع، بحسب المؤشرات العقارية التي تصدرها وزارة العدل، وذلك نتيجة تأثر قطاع العقار بعدد من العوامل، من بينها فرض رسوم على الأراضي البيضاء، وارتفاع أسعار الفيلات، ودخول الحكومة منافسًا للقطاع التجاري في توفير الفيلات بخيارات أقل قيمة وسهولة في الدفع عبر أقساط ميسرة دون فوائد، إضافة إلى اشتراط مؤسسة النقد السعودي (ساما) توفير 15 في المائة من قيمة العقار كدفعة أولى.
وذكر فهد الموسوي، الذي يدير شركة عقارية قابضة، أن الطلب انخفض بشكل كبير على العقار كما كان متوقعًا، ودخلت السوق بذلك في دوامة من المشكلات، خصوصًا الشركات التي تبني حاليًا وحدات سكنية أو وقعت عقدًا ملزمًا طويل المدى أو تتولى مشروعًا على مراحل، إذ كانت تنوي بيعها بطريقة القروض العقارية الممنوحة من قبل البنوك والممولين، إلا أن فرض رسوم على الأراضي البيضاء ألقى بظلاله على حركة الفيلات أيضًا، خصوصًا أنها أثرت على الإقبال بدرجة كبيرة، وهو ما أوقع بعض المطورين العقاريين في حرج كبير نظير ارتباط بعضهم بعقود معينة مع شركات الإنشاء والمتضامنين في المشاريع الذين يلتزمون بتاريخ معين في السداد، وقد ينعكس ذلك في القريب العاجل بأنباء عن خروج شركات عقارية من السوق أو تصفيتها واندماجها مع بعض الشركات القوية، وهو الأمر الذي سيضر القطاع العقاري بشكل عام.
وحول الأسباب التي أدت إلى هذا الانخفاض، أكد الموسوي لـ«الشرق الأوسط»، أن نقص السيولة يعد عائقًا كبيرًا لمن يرغب بالتملك خصوصًا في هذه الفترة، وهو ما ينعكس على توفر الدفعة الأولى إذ إن السواد الأعظم من المشترين لا يمتلكون مبلغ الدفعة الاشتراطية للفيلا أو العقار كاملاً، في ظل ارتفاع الأسعار بشكل عام، مما يعني أن اشتراط دفعة يعني وجود عقبة كبيرة لا يستطيع كثيرون تجاوزها، وهي نتيجة طبيعية لانخفاض الطلب، متوقعًا أن تشهد السوق انخفاضات أكبر، فكلما تقادم الوقت زادت صعوبة تملك العقار.
وفي شأن متصل، أبدى بدر السعيد، وهو مستثمر عقاري، انزعاجه من حال السوق، مشيرًا إلى أن الآونة الأخيرة شهدت خروج كثير من المستثمرين المتخوفين من سقوط أسعار العقار من السوق. وأكد أن هؤلاء المستثمرين اتخذوا قراراتهم بتعزيز من التقارير الاقتصادية الأسبوعية التي توحي بانخفاض كبير في الطلب يلحقه سقوط في السعر، إضافة إلى وجود حركة بطيئة جدًا في المبيعات، خصوصًا في الفيلات التي انخفض الطلب عليها إلى مستوى لم تشهده منذ قرابة عقد.
وتوقع ألا تكون نسبة الانخفاض هذه الأخيرة، وأن تصل إلى مدى أبعد وتكسب الرهان من كبار التجار الذين حاولوا دائمًا التأكيد أن القطاع مستقر وقوي، لكن الواقع يقول غير ذلك.
وحول القطاعات العقارية الأكثر انخفاضًا أكد السعيد، أن الفيلات تعتبر من القطاعات المتأثرة كثيرًا بتقلص الحركة، ويلاحظ ذلك على العروض والانخفاضات التي يسوق لها أصحاب تلك الفيلات خصوصًا الاستثمارية منها، إذ إنها تأثرت بشكل كبير بفرض رسوم على الأراضي البيضاء، ورأى البعض أن ينتظروا حتى تنخفض الأسعار ما يعني أن السوق موعودة أيضًا بحال ومستوى جديد بعد بدء دفع الرسوم على أرض الواقع وهو ما يراهن عليه المنتظرون، ومن المتوقع أن يحدث انخفاضًا في القيمة تماشيا مع انخفاض الطلب.
ورغم انخفاض الطلب على الفيلات وحركتها، فإنها ظلت محتفظة بقيمتها المرتفعة، لكن عقاريين يطمحون إلى انخفاض كبير في قيمتها خلال الفترة المقبلة.
إلى ذلك، ذكر سعد المنصور، الذي يدير مكتبًا للاستشارات العقارية، أن الرقابة على الفيلات وانتشار التجاري منها أفقد بعض المستهلكين الثقة في بعض المشاريع، وهو عامل مهم في انخفاض المبيعات، كما أن الضمان المفروض على الفيلات يكون على أجزاء معينة وليس على كامل العمل وغالبًا ما يتحملها الزبون، موضحًا أن وجود رخصة معتمدة للسكن تثبت جودته حل من الممكن أن يساعد في عودة الإقبال على الفيلات التي تعيش أيامًا سيئة في معدل الحركة.
وأضاف أن كثيرين يراهنون على أن استمرار عزوف الناس عن شراء العقار، لكن من الصعب أن يقبل العقاريون بالخسارة في مشاريعهم، إلا بعد تعويضهم وضمانهم في الدخول مع الحكومة في مشاريعها وتعويض قيمة الانخفاض، وهو السيناريو الأقرب للتحقيق، موضحًا أن دخول الحكومة كمنافس للعقار التجاري أثر كثيرًا على الطلب في ظل بقاء الأسعار مرتفعة.
وانخفض متوسط سعر الفيلات السكنية خلال 2016 بنسبة 17.0 في المائة، ليستقر عند متوسط سعر 1.2 مليون ريال (320 ألف دولار) للفيلا الواحدة، مقارنة بأعلى متوسط سعر وصل إليه خلال 2014 عند متوسط سعر 1.5 مليون ريال (400 ألف دولار) للفيلا الواحدة. وانخفض أيضًا متوسط سعر العمائر السكنية خلال 2016 بنسبة 26.6 في المائة، ليستقر عند متوسط سعر 774.7 ألف ريال (نحو 206 آلاف دولار) للعمارة الواحدة، مقارنة بأعلى متوسط سعر وصل إليه خلال 2013 عند متوسط سعر 1.1 مليون ريال (نحو 293 ألف دولار) للعمارة الواحدة. كما انخفض متوسط سعر الشقق السكنية خلال 2016 بنسبة 8.4 في المائة، ليستقر عند متوسط سعر 535.1 ألف ريال (نحو 142.7 ألف دولار) للشقة الواحدة، مقارنة بأعلى متوسط سعر وصل إليه خلال 2013 عند متوسط سعر 584.5 ألف ريال (155.9 ألف دولار) للشقة الواحدة.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات