عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
5:33 دقيقه
الاقتصاد عقارات

أسعار المساكن الصينية تواصل الارتفاع رغم «مخاوف الفقاعة»

شينشن تحتفظ ببريقها رغم فقدان القمة لصالح شيامين

مدينة شينشن الصينية لا تزال الأغلى من حيث سعر المتر المربع السكني رغم أنها لم تعد الأسرع ارتفاعا (رويترز)
مدينة شينشن الصينية لا تزال الأغلى من حيث سعر المتر المربع السكني رغم أنها لم تعد الأسرع ارتفاعا (رويترز)
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

أسعار المساكن الصينية تواصل الارتفاع رغم «مخاوف الفقاعة»

مدينة شينشن الصينية لا تزال الأغلى من حيث سعر المتر المربع السكني رغم أنها لم تعد الأسرع ارتفاعا (رويترز)
مدينة شينشن الصينية لا تزال الأغلى من حيث سعر المتر المربع السكني رغم أنها لم تعد الأسرع ارتفاعا (رويترز)

خسرت مدينة شينشن مكانتها باعتبارها البقعة «الأكثر سخونة» في سوق العقارات الصينية في أغسطس (آب)، ولكن «مدينة التكنولوجيا» المزدهرة الملاصقة لحدود هونغ كونغ، ظلت مع ذلك إحدى أبرز المدن الرئيسية وراء النمو السريع للأسعار، مع تزايد المخاوف بشأن التدفقات المالية في السوق العقارية.
وارتفعت أسعار المنازل الجديدة بنسبة إجمالية بنسبة 36.8 في المائة في شينشن عن العام الماضي، هبوطا من مستوى بلغت نسبته 40.9 في المائة في يوليو (تموز)، ما أتاح لمدينة شيامين الساحلية التتويج خلال أغسطس كصاحبة أسرع وتيرة ارتفاع عقاري.
وذكر مسح رسمي أن أسعار العقارات واصلت نموها المتسارع في الصين خلال شهر أغسطس الماضي، حيث زاد عدد المدن التي سجلت زيادة شهرية في أسعار المساكن الجديدة.. وذلك رغم التحذيرات الكثيرة التي يطلقها الكثير من الاقتصاديين حول خطورة استمرار أسعار العقارات الصينية في الارتفاع غير المبرر، أو المدعوم بقيمة فعلية حقيقية للأصول العقارية، ما يشكل «فقاعة عقارية» متنامية.
وأظهر مسح شمل 70 مدينة صينية كبيرة ومتوسطة الحجم خلال أغسطس الماضي، ونشرت نتائجه أمس، ارتفاع أسعار المساكن الجديدة في 64 مدينة، مقابل ارتفاعها في 51 مدينة في يوليو الماضي، و55 مدينة في يونيو (حزيران) الماضي.
وتقول روسيلا ياو، الخبيرة الاقتصادية في «جافيكال دراغنوميكس»، إن «القفزات الزائدة في الأسعار تسببت فيها قليلا من المدن الساخنة عالية الإقبال، على غرار المدن الأربع الكبرى عقاريا، وهي بكين وشنغهاي وغوانزو وشينشن»، بحسب «رويترز».
كما أظهرت بيانات المسح الذي أجراه مكتب الإحصاء الوطني الصيني تراجع أسعار المساكن شهريا في 4 مدن صينية، بعد انخفاضها في 16 مدينة في يوليو الماضي، وفي 10 مدن في يونيو الماضي.
في الوقت نفسه زادت أسعار المساكن الجديدة في 62 مدينة صينية خلال الشهر الماضي، مقارنة بالشهر نفسه من العام السابق 2015، في حين تراجعت الأسعار في 6 مدن خلال الفترة نفسها، بعد ارتفاعها في 58 مدينة وتراجعها في 11 مدينة خلال يوليو الماضي مقارنة بالشهر نفسه من العام السابق.
وكانت مدينة شيامين شرق الصين قد سجلت أعلى زيادة سنوية في أسعار العقارات. ورغم ذلك فما تزال شينشن هي الأغلى عقاريا في الصين، مع تصاعدها المتواصل منذ أبريل (نيسان) عام 2015، حيث إن متوسط سعر المتر المربع الواحد بالمدينة هو 54.5 ألف يوان (نحو 8 آلاف دولار)، وفقا لموقع «فانغ دوت كوم» Fang.com، وهو موقع الوكيل العقاري الأكبر في الصين.
ولمعرفة مدى تطور الأسعار في شينشن، يمكن مقارنة سعر المتر المربع السابق، مع المتوسط في مدينة نيويورك الذي يبلغ نحو 18.5 ألف دولار، أو طوكيو حيث يبلغ سعر المتر المربع في المتوسط ما يوازي نحو 13.8 ألف دولار.
وتأتي تلك الارتفاعات السعرية رغم تأكيد كبير للاقتصاديين في بنك الشعب الصيني في وقت سابق من الشهر الحالي، على ضرورة كبح «الفقاعات»، وإيقاف تدفق رؤوس الأموال بشكل مفرط إلى سوق العقارات.
ويرى محللون أن ارتفاع الأسعار في شينشن، رغم تباطئه قليلا خلال الشهر الماضي، له أسبابه.. وأن المدينة مستمرة في الصعود. حيث إن «شينشن هي محور التكنولوجيا في الصين، حيث يوجد مقر الكثير من الشركات المدرجة في أسواق المال العالمية.. وهو ما يجعل كثير من المستثمرين يشعرون بالثقة والأمان للاستثمار العقاري في المدينة»، بحسب ما قاله تشانغ ييبينغ، محلل الاقتصاد الكلي في «تشاينا ميرشانتس سيكيوريتيز» لـ«رويترز». الذي أضاف أيضا أن «محدودية المساحة المتاحة للبناء، واندفاع قسم كبير من الشباب ذوي الحاجة الملحة إلى الشراء نظرا لاتصالهم بالمدينة، هي عوامل أخرى هامة تدفع الأسعار للصعود».
وزادت الأسعار سنويا في مدن شنغهاي بنسبة 37.8 في المائة، وبكين بنسبة 25.8 في المائة، سنويا على الترتيب، خلال أغسطس الماضي، بعد ارتفاعها بنسب 33.1 في المائة، و22.7 في المائة، على الترتيب، في يوليو الماضي.
وأشارت وكالة أنباء الصين الجديدة (شينخوا) إلى أن مدينة جينشو في إقليم لياونينغ شمال شرقي الصين قد سجلت أكبر تراجع سنوي في أسعار المساكن الجديدة خلال الشهر الماضي، وذلك بنسبة 3.8 في المائة.
من ناحية أخرى، زادت أسعار المساكن القائمة شهريا بنسبة 57 في المائة، خلال الشهر الماضي، بينما تراجعت في 9 مدن خلال ذات الفترة، وذلك بعد أن كانت شهدت زيادة في 51 مدينة وتراجعت في 12 مدينة أخرى خلال يوليو الماضي.
لكن وسط ذلك الصعود، تحذر الخبيرة الاقتصادية روسيلا ياو، من أن الأسعار قد تتضخم إلى «مستويات لا يمكن تحملها»، وأن السياسات المتراخية نسبيا وقروض التمويل العقارية السخية ستستمر في دفع الأسعار إلى الارتفاع. موضحة أنه عندما كانت هناك طفرات مماثلة في سوق العقارات في الصين قبل بضع سنوات، فإن 47 مدينة فرضت قيودا على أسعار المساكن، ولكن الآن لا يزيد عدد المدن التي تفرض ذلك على نحو ست فقط.
وتشدد ياو على أن الاعتماد على نظريات «تراجع الطلب» ربما لن ينجح في الصين في الوقت المناسب. وتضيف قائلة إن «تحفيز الائتمان في بداية هذا العام لعب دورا كبيرا في رفع الأسعار.. والبحث عن كيفية الحد من السيولة في السوق ينبغي أن يكون الشغل الشاغل للحكومة».
وقد أعرب عدد من الاقتصاديين الصينيين عن تخوفهم من تنامي حجم القروض العقارية بنسب مقلقة نتيجة التضخم الذي يتزايد في السوق العقارية مؤخرا، داعين إلى اتخاذ مزيد من الإجراءات الوقائية التي تحد من تدفق رؤوس الأموال إلى «الفقاعة العقارية».
وأظهرت بيانات رسمية حديثة أن قروض الرهن العقاري لا تزال المحرك الرئيسي لقطاع القروض البنكية، وقد مثلت وحدها أكثر من 70 في المائة من القروض المصرفية في أغسطس.
وفي محاولة لردع المضاربين وتهدئة الأسعار، أعلنت سلطات الإسكان المحلية في مدينة هانغزو شرق البلاد يوم الأحد الماضي أنها ستبدأ إجراءات لتنظيم عمليات شراء المنازل. حيث إن الأسر التي لم يتم تسجيلها كمقيمين بالمدينة، وتمتلك بالفعل واحدا أو أكثر من المنازل في مناطق معينة، لن يسمح لها بشراء منزل آخر، سواء من المنازل الجديدة، أو كعملية إعادة بيع.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات