كان إعصار ساندي بمثابة القشة الأخيرة بالنسبة للكثير من سكان مشروع «أوشن فيلاج»، وهو المشروع السكني على خليج روكاويز بولاية نيويورك الأميركية. كان المشروع يُعتبر من أفضل المشروعات المعمارية عند افتتاحه أول مرة في عام 1972، ومن ثم تحول ذلك المشروع المطل على شاطئ البحر، الذي يضم العمائر الشاهقة والمنازل المكونة من أربعة طوابق، على مر السنين، إلى ضحية لسوء الإدارة والجريمة والتحلل. أغرق إعصار ساندي المنازل بالمياه، وأصبح المستأجرون الفقراء محرومين من الكهرباء والمياه الساخنة.. وحاول السكان الفرار، فقط أولائك الذين تمكنوا من ذلك بالفعل.
قمتُ بزيارة المشروع من وقت ليس بالبعيد، وهو يحمل اسم كريستند أرفيرن فيو، والمكان هو من المواقع التي لا يمكن التعرف عليها بسهولة، ولقد عاد الناس للسكنى في تلك الشقق مجددًا. وتم تجديد الممرات، والمطابخ، والحمامات، وأنظمة الكهرباء، وافتتحت الردهات بالنوافذ الكبيرة، وتم تثبيت الجدران المضادة للمياه، وجرى تحديث الحدائق، مع متنزهات موسعة مطلة على الشاطئ، وتم تركيب لوحات جديدة للطاقة الشمسية ذات كفاءة عالية من حيث استخدام الطاقة على واجهات المباني، وانخفضت بسبب ذلك فواتير الطاقة بنسبة 30 في المائة.
فما الذي حدث؟ أبرم المالك الجديد، شركة «إل أند إم للتطوير العقاري والإسكان المدعم»، صفقة لشراء المباني بعد أسبوعين من كارثة الإعصار، حيث كانت ثلث الشقق السكنية في مشروع «أوشن فيلاج» شاغرة، والبالغ إجمالي عدد الشقق فيه 1093 شقة. ولقد ضخت الشركة العقارية الجديدة المالكة للمشروع مبلغ 60 مليون دولار في أعمال التجديد والتحديث.
شعر السكان الذين يعتمدون على الإعانات الحكومية بالقلق بسبب احتمال مواجهة موجة جديدة من الإيجارات المرتفعة أو إجبارهم على المغادرة. ولقد أكدت لهم شركة «إل أند إم للتطوير العقاري» أنهم بإمكانهم الاحتفاظ بمساكنهم ومن دون زيادة في قيمة الإيجار. وإليكم الصفقة الجديدة: سوف تستعيد الشركة أموالها مرة أخرى من خلال الأموال الفيدرالية بصورة جزئية، التي سوف تغطي الفارق بين قيم الإيجار الحالية ومعدلات السوق العقارية، إذ إن استبدال المطابخ والحمامات القديمة، وتجميل الردهات والممرات، وإعادة تنظيم أعمال الكهرباء والسباكة، ترفع جميعها من قيمة العقارات. وبعد انتهاء أعمال التجديد، تسدد الحكومة المزيد لشركة التطوير العقاري، كما يمكن لشركة «إل أند إم للتطوير العقاري» تأجير الوحدات السكنية الشاغرة وفقًا لأسعار السوق.
وكما قال رون مويليس، المؤسس المشارك لشركة «إل أند إم للتطوير العقاري»: «تنفيذ أعمال التجديدات في المباني من الاستثمارات الجيدة. والتصميمات الجيدة توحي بشعور مجتمعي فريد. حيث يشعر الناس بالفخر في المكان الذي يعيشون فيه. ويتحول ذلك إلى دورة قيمية أقل، مع رعاية السكان لممتلكاتهم بصورة أفضل».
كما يُعتبر هذا المشروع من الأدلة الواقعية على إمكانية تنفيذ مشروعات الإسكان بأسعار مناسبة في مدينة نيويورك. وهناك مثال آخر على ذلك، ألا وهو مركز هارلم الشرقي للإسكان والتعليم، الذي افتتح خلال خريف هذا العام. وعلى الجانب الغربي من الجادة الثانية، بين شارع 103 وشارع 104، يحتل المركز ما كان قبلاً موقفًا من مواقف السيارات التابع لهيئة الإسكان بمدينة نيويورك. وكان موقف السيارات متصلاً بمجمع منازل واشنطن، المشروع الذي يعود إلى عقد الخمسينات من القرن الماضي في الجوار.
وبدلاً من موقف السيارات القديم، هناك الآن مبنى سكني كبير مكون من 11 طابقًا، مع دعم حكومي مقدم إلى جميع الوحدات السكنية في العقار، الذي يخدم مزيجًا متنوعًا من المستأجرين من أصحاب الأعمال والمعاقين، وكلهم من سكان الحي نفسه. والتصميم المعماري للمبنى بسيط وعملي. ولقد تقدم ما يقرب من 77 ألف مواطن بطلبات للحصول على شقة في المبنى الذي يضم 88 وحدة سكنية فقط. ويطل المبنى السكني على مبني إداري يضم مكاتب للمنظمات غير الربحية، إلى جانب مدرسة دريم شارتر التي تبلغ مساحتها 60 ألف قدم مربع للصفوف الدراسية التمهيدية وحتى الثامن.
ومبنى المدرسة، التي تخدم 486 تلميذًا من سكان الحي، وهي أول مدرسة أهلية في حي شرق هارلم خلال الـ47 عامًا الماضية، من تصميم شركة «بيركينز ايستمان» الهندسية. وتصميم المدرسة يسمح بدخول الضوء من جميع جوانبها، مع الهواء دائم التجدد، والنوافذ الكبيرة الشفافة المطلة على مجمع منازل واشنطن وصفّ طويل من الأشجار الجميلة. كما سدد المطورون العقاريون كذلك التكاليف لافتتاح حديقة عامة بمساحة 20 ألف قدم مربع، والتي جاءت بدلاً من الأسوار الخرسانية البالية التي كانت تطل على الجادة الثانية، والتي كانت تعتبر الساحة الأمامية الفعلية للمدرسة الجديدة.
والمطورون العقاريون هم مجموعة شركات «جوناثان روز» وشركة «هارلم آر بي آي»، وهي مؤسسة تعليمية غير ربحية ذات جذور عميقة في المجتمع المحلي. ولقد بدأ العمل في المشروع في عام 2009. ولقد كانت مفاوضات الشركات مع الوكالات المدنية، والاتحادات العمالية، والسكان فعلاً شاقة. وكما هو الحال مع مشروع «كريستند ارفيرن فيو»، سمعت بنفسي ردود فعل شديدة الإيجابية بين جموع السكان في ذلك الحي. فهناك 30 موظفًا بالمدرسة من بين السكان في مباني هيئة الإسكان المحلية. وتقدم برامج ما بعد المدرسة الخدمات لأكثر من 1200 طفل من بين سكان الحي. ولقد تقابلت مع بعض من أولياء الأمور والأطفال الذين وصفوا بمنتهى التأثر والشغف فرحتهم الغامرة بالمدرسة والحديقة الجديدة.
المعايير العامة
أرست مدينة نيويورك المعايير العامة للإسكان المدعوم من قبل. ولقد شرعت المدينة في تشييد المباني وتوفير خدمات الصيانة لعشرات الآلاف من الوحدات السكنية للأسر العاملة، كما أشرفت على برامج التدريب المهني والبرامج الاجتماعية المختلفة. وتجلى ذلك كله في عوائد كبيرة على ميزانية المدينة. وانطلقت البرامج الحكومية، مثل برنامج «ميتشل لاما» و«سيكشن 8»، لتوفير الحوافز لشركات التطوير العقاري الخاصة من أجل بناء وإدارة المشروعات الإسكانية عالية الجودة ذات الدخول المنخفضة والمتوسطة. ولقد نشأت في غرينتش فيلاج، حيث صمم كل من جيمس انغو فريد و«آي إم باي» ثلاثة مبانٍ توأم من الشقق السكنية الشاهقة، ولقد خُصّص برجان من الأبراج الثلاثة لصالح عائلات العاملين في جامعة نيويورك، في حين تخصص البرج الأخير لصالح سكان برنامج ميتشل لاما لمحدودي الدخل. ولقد كانت تلك المباني مثار كراهية وسخط الكثير من سكان غرينتش فيلاج، ولكن كما كان الحال في ذلك الحي آنذاك، كان المشروع يجسد قيم المساواة، والانفتاح، والتجديد.
حلول المشكلات المزمنة
تُعتبر غرينتش فيلاج في الوقت الحالي ملعبًا مفتوحًا للثروات المتدفقة، إذ إن الوحدات السكنية ذات الدعم الحكومي في مختلف أرجاء البلدة تحولت إلى شقق سكنية بإيجارات توازي سعر السوق ووحدات سكنية صغيرة بأكثر مما يمكن لمجلس المدينة أن يشيد من وحدات سكنية بأسعار معقولة أو مجرد الحفاظ على الوحدات الحالية وصيانتها. ليس هناك من أموال في خزينة هيئة الإسكان بمدينة نيويورك. وتتطلب العقارات التابعة لها، التي تواجه خطر الشيخوخة، ما يقرب من 17 مليار دولار من الإصلاحات والتجديدات.
ولقد كانت إدارة «بلومبيرغ» متأخرة في التفكير في الاستحواذ على بعض من مواقف السيارات غير المستعملة التابعة لهيئة الإسكان بالمدينة لتنفيذ مشاريع التطوير العقاري للمساعدة في توفير الأموال، ولكن السياسيين قاموا بأعمال رديئة، من حيث تفسير الخطة الجديدة للمستأجرين، الذين، كما كان متوقعًا، كانوا على شفا الانفجار. وكما قالت شولا أولاتوي، رئيسة هيئة الإسكان بمدينة نيويورك حاليًا تحت إدارة بيل دي بلاسيو عمدة المدينة: «بعد عقود من الوعود الوهمية، أصبح هناك أزمة ثقة عميقة حيال الحكومة، واعتقاد راسخ بأن المضاربين لا يأتون إلا من أجل الاستيلاء على الأراضي».
وأضافت تقول: «ما يحتاج إليه السكان، بخلاف الكلمات الجوفاء، دليل على المفهوم الجديد المطروح».
وهنا تظهر قصص النجاح المعتبرة مثل مشروع كريستند ارفيرن فيو ومركز هارلم الشرقي. فكلا المشروعين من أعمال شركات التطوير العقاري الخاصة، التي أتيحت للجمهور من خلال حزم الحوافز الضريبية وغير ذلك من البرامج الممولة من قبل الحكومة. ولقد كانت السيدة أولاتوي نائبة رئيس شركة «إنتربرايز كوميونتي بارترنرز»، وهي من شركات خدمات الاستثمار العقاري، عندما كانت تلك الشركة تشرف على المشاريع في مركز هارلم الشرقي. ولذا، فهي تعرف تمامًا مثل أي شخص آخر الدروس المستفادة من تلك المشاريع.
وأخبرني ريتش برلين، المدير التنفيذي لشركة هارلم «آر بي آي» أن هناك عددًا قليلاً من المشروعات الكبيرة والواضحة في ذلك المجال، كما يعتقد. فقبل الشروع في أعمال البناء، يتشاور المطورون العقاريون مع السكان الذين قد يتأثرون بأعمال البناء الجديدة، ويستمعون لما يريدونه بالضبط، ويتم بناء التوافق في الآراء بعد ذلك. وقال السيد برلين أن شركة «هارلم آر بي آي» إلى جانب شركات جوناثان روز أمضت السنوات الطويلة في التفاوض مع مجموعات تمثيل المستأجرين، والمنظمات المحلية في المجتمع، وغرف التجارة المحلية، وأنصار الحدائق العامة، والمسؤولين المنتخبين، وسكان الوحدات المدعومة حكوميًا، وأضاف يقول: «لقد أنشأنا نواة من أصحاب المصالح الحقيقيين».
يحافظ كلا المشروعين على الفرق الإدارية دائمًا في الموقع، للإشراف على العقارات، يومًا بيوم. لم يتفاخر أي من المشروعين بالتصميمات الجديدة، ولكن في كلتا الحالتين، اهتم المهندسون المعماريون بتوفير الطاقة، وتحسين الحي والجوار، ونشر الكرامة واحترام الإنسانية والمرح. إن ذلك يعتبر دليلاً واضحًا على مفاهيم المستأجرين المتشككين الخاطئة - المعتادين على الخيانة وكسر الوعود المبرمة من قبل الحكومة، مما أدى إلى عنادهم للتخلي عن مواقف السيارات أو أي شيء آخر في مقابل أن التغيير سوف يكون جيدًا ويعود عليهم بالخير.
أكثر من مجرد مسكن
وكما هو الحال في مركز هارلم الشرقي، يمكن للتغيير أن يأتي بما هو أكثر من الوحدات السكنية الجديدة. فالأحياء في حاجة إلى المدارس والحدائق، وليس لمجرد الشقق، بعد كل شيء. وهم يعتمدون على التخطيط الجيد. وهو ما يكسبهم ثقة الجمهور في نهاية المطاف. ولقد خاضت مشروعات الإسكان لمحدودي الدخل الخاصة بالسيد بلاسيو عمدة نيويورك في مواجهة الرياح المعاكسة بسبب أنها لا تنشأ من الخطط المتكاملة التي تعكس كيفية عمل الأحياء الفقيرة في المدينة وما تريده تلك المجتمعات فعلاً. وحسبما أفاد، فإن العمدة وموظفيه يتحدثون الآن بلهجة أكثر شمولية حول تلك الأحياء، والبنية التحتية، والتصميمات.
وقد يحاول الرجل أيضًا الارتقاء فوق مستوى السياسات؛ فلقد بدأ العمل في مركز هارلم الشرقي في ولاية عمدة المدينة السابق. ومدرسة دريم ليست إلا ميثاقًا من مواثيق السياسة التي يواجه بها السيد بلاسيو مواثيق أخرى مناوئة.
كما أن العمدة لم يحضر حفل افتتاح المركز في خريف هذا العام كذلك، ولم يقم بزيارته حتى الآن.. ولكنه يجب عليه أن يعاود التفكير في الأمر مليًا.
* خدمة «نيويورك تايمز»
