عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

تحسن أقل من المتوقع في السوق العقارية بالقاهرة في 2015

الشكوك الاقتصادية والسياسية والأمنية تقلص النمو

جانب من عقارات العاصمة المصرية القاهرة (رويترز)
جانب من عقارات العاصمة المصرية القاهرة (رويترز)
TT
TT

تحسن أقل من المتوقع في السوق العقارية بالقاهرة في 2015

جانب من عقارات العاصمة المصرية القاهرة (رويترز)
جانب من عقارات العاصمة المصرية القاهرة (رويترز)

شهدت العاصمة المصرية تحسنا طفيفا في عدد الوحدات العقارية المعروضة في عام 2015، وهذا في كل الشرائح، المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والفندقية.
ففي القطاع السكني، كانت الحركة أقل مما كانت عليه في السنوات السابقة، وذلك على خلفية استمرار تأخر أعمال التشييد في عددٍ من المشاريع. ويعكس هذا التأخير في تسليم المشاريع الافتراضات المفرطة في التفاؤل من جانب المطورين والتباطؤ في مستوى المبيعات المسبقة، وتتوقع مؤسسة «جيه إل إل»، كبرى شركات الاستشارات العقارية، استمرار تأخر أعمال البناء في عام 2016، نظرًا لارتفاع تكاليف البناء نتيجة انخفاض سعر العملة المحلية والقيود المفروضة على استيراد مواد البناء.
وتم تسليم 7.560 وحدة سكنية فقط في القاهرة على مدار العام، مقارنة بنحو 30 ألف وحدة توقع المطورون إنشاءها في بداية العام، أي أن 25 في المائة فقط من الخطة هي نسبة ما تحول إلى واقع.
ورغم البداية الجيدة لحركة مبيعات وإيجار العقارات السكنية في 2015، بسبب رغبة العائلات في الانتقال من المناطق الرئيسية إلى المدن الأقل ازدحامًا، فإن وتيرة النمو تباطأت في سوقي التمليك والإيجارات في الربع الأخير، نتيجة الغموض المسيطر على مستقبل الجنيه المصري.
وشهدت أسعار الفيلات استقرارًا في الربع الأخير، بينما واصلت أسعار الشقق ارتفاعها في الربع الرابع من 2015، بنسبة قدرها 8 في المائة في مدينة السادس من أكتوبر (غرب العاصمة)، و4 في المائة في ضاحية القاهرة الجديدة (شرق العاصمة).
أما سوق وحدات التجزئة فشهدت نموًا معقولاً في مولات التسوق المطابقة للمعايير الدولية، مع ملاحظة أن التركيز في الفترة الأخيرة كان على مساحات تجارة التجزئة الراقية.
وواصلت الإيجارات في سوق تجارة التجزئة ارتفاعها خلال 2015، إلا أن توقعات النمو المستمر في الإيجارات تضاءلت نتيجة المستوى العالي من المعروض الإضافي من الوحدات، وارتفاع التضخم، وضعف الجنيه المصري، والنقص في احتياطي العملة الأجنبية، والقيود المفروضة على البضائع المستوردة.
ويتوقع أيمن سامي، رئيس مكتب مصر في مجموعة «جيه إل إل»، أن تستمر معاناة سوق التجزئة المنظم في القاهرة الكبرى من نقص المعروض على المدى القصير والمتوسط».
وشهدت القاهرة إضافة ما يقرب من 93 ألف متر مربع لإجمالي المساحة القابلة للتأجير في عقارات تجارة التجزئة، ما يرفع إجمالي المساحة المتاحة للتأجير لقطاع التجزئة في مولات التسوق في المدينة إلى 1.3 مليون متر مربع.
وكانت جميع الإنجازات في عام 2015 عبارة عن عمليات تطوير في القاهرة الجديدة، وقد تمّ تأجيل افتتاح عدد من مولات التجزئة كان من المقرر افتتاحها في عام 2015.
وكانت أهم الإضافات لشريحة التجزئة في مولات «إعمار سكوير» في منطقة المقطم، و«مدينتي ميغا مول» في شرق القاهرة، و«مول مصر» في غرب القاهرة، وإن كان من الصعب الانتهاء وتسليم جميع هذه المولات بحلول نهاية عام 2017 كما هو مقرر حاليًا، وفقا لتقرير «جيه إل إل».
أما العقارات الفندقية، فقد تم إضافة منشأة واحدة فقط هي فندق النيل ريتز كارلتون، المطل على النيل وسط العاصمة المصرية، والذي يضم 330 غرفة فندقية، مما زاد عدد المعروض من الغرف الفندقية إلى 28.030 غرفة في القاهرة الكبرى.
وكان من المقرر الانتهاء من فندق سانت ريجيس القاهرة في العام ذاته، لكن افتتاحه التمهيدي تم تأجيله إلى عام 2016، وسيبقى المعروض في الشريحة الفندقية محدودًا في المستقبل، حيث لا يوجد سوى 743 غرفة فندقية قيد الإنشاء سيتم تسليمها خلال عامي 2016 - 2017.
وعلى مستوى الإشغالات، فقد ارتفعت معدلات الإشغال بنسبة 9 في المائة مقارنة بعام 2014، بينما حافظ متوسط عائد الغرفة الفندقية الواحدة على استقراره خلال العام بزيادةٍ بلغت اثنين في المائة فقط.
وتحتاج سوق الفنادق لاستتباب الأمن حتى يعود لمستويات نمو ما قبل الثورة، إذ إن «الحفاظ على الأمن هو العامل الحاسم في نجاح الحملات الأخيرة التي تقوم بها وزارة السياحة لزيادة السياحة الخارجية الوافدة إلى مصر»، وفقا لأيمن سامي.
وفي سوق المكاتب، شهدت القاهرة نشاطًا محدودًا خلال عام 2015، واتجهت غالبية الطلب نحو المدن الجديدة الواقعة إلى الشرق والغرب من القاهرة.
ومع الانخفاض في قيمة العملة الذي شهده النصف الثاني من عام 2015، إلى جانب استمرار القيود على تدفقات رأس المال إلى الخارج، قام المستأجرون بالتفاوض على تخفيض الإيجارات لمواجهة آثار انخفاض قيمة العملة، فهبطت الإيجارات نتيجةً لذلك خلال الربع الأخير في القاهرة الجديدة بنسب تتراوح بين 4 في المائة و7 في المائة، بينما استقر معدل الشواغر خلال عام 2015، منهيًا العام عند 26 في المائة.
ومن المرجح أن تؤدي الشكوك التي تحوم حول استقرار العملة واحتمالات فرض ضوابط أكثر صرامة على رأس المال إلى الحد من دخول معروض جديد إلى السوق في عام 2016.
وشهد عام 2015 إضافة 31 ألف متر مربع لإجمالي المساحات المكتبية القابلة للتأجير، مما رفع إجمالي المعروض إلى 920 ألف متر مربع، ويقع 15 ألف متر مربع من المعروض الجديد في مدينة السادس من أكتوبر، والباقي في القاهرة الجديدة.
ومن المتوقع إنجاز مستويات مماثلة من المعروض على مدى العامين المقبلين، مما سيضيف 70 ألف متر مربع إلى إجمالي المساحات القابلة للتأجير المقرر إنجازها خلال عامي 2016 - 2017.
وكان الإنجاز الأكبر في الربع الأخير من 2015 مرتبطا بإنشاءات «لاندمارك أدمن 2»، وهو بناء مكتبي في القاهرة الجديدة.
وتقول مجموعة «جيه إل إل» إنه في حالة تقديم حوافز حكومية للقطاع، والإنفاق الكبير على البنية التحتية لجذب الاستثمارات الأجنبية، ستنتعش أسواق العقارات، وسيدفع هذا الدعم الحكومي بعض المطوّرين إلى الإعلان عن مشاريع جديدة.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات