عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

التجمع الخامس في القاهرة.. ضاحية الأرستقراطية والمشاهير

أنشئ كحل لأزمة الفقراء.. فتحول إلى أرقى مناطق العاصمة

أحد مشروعات كايرو فستيفال سيتي في التجمع الخامس بالعاصمة المصرية
أحد مشروعات كايرو فستيفال سيتي في التجمع الخامس بالعاصمة المصرية
TT
TT

التجمع الخامس في القاهرة.. ضاحية الأرستقراطية والمشاهير

أحد مشروعات كايرو فستيفال سيتي في التجمع الخامس بالعاصمة المصرية
أحد مشروعات كايرو فستيفال سيتي في التجمع الخامس بالعاصمة المصرية

لم تتوقع الدولة المصرية وقت إنشاء حي التجمع الخامس، أن يكون وجهة للطبقة المرتفعة مصريين كانوا أو أجانب، إذ كانت المنطقة وقت قرار الحكومة عام 2000 بإنشائها على مساحة تقترب من 70 ألف فدان، على أطراف القاهرة الشرقية، شيئا يقترب من الدعابة الثقيلة، نظرًا لبعدها عن المنطقة السكنية بعشرات الكيلومترات من وسط المدينة.
ولكن حسن تخطيط المنطقة والطقس المعتدل نتيجة ارتفاعها عن سطح البحر بنحو 180 مترًا، جذب الشركات العقارية التي نوعت من تصميماتها للمباني على الطراز الشرقي والغربي، مما أضفى شكلاً متجانسًا للحي الذي لقب بالراقي فيما بعد.
وجذبت ضاحية التجمع الخامس على أطراف القاهرة مشاهير وسياسيين رأوا فيه الهدوء المطلوب والتجانس المجتمعي، والراحة النفسية نتيجة وجود مساحات خضراء شاسعة مخططة مع المباني، وكان أبرز هؤلاء المشاهير الفنانة الراحلة فاتن حمامة، والسياسي عمرو موسى أمين عام جامعة الدول العربية السابق، ووزير الطيران السابق أحمد شفيق المرشح السابق للرئاسة، وأيضًا الرئيس الأسبق محمد مرسي المحبوس حاليًا على ذمة عدة قضايا. إلى جانب قادة كبار بالجيش مثل وزير الدفاع المصري الأسبق المشير حسين طنطاوي، والفريق سامي عنان رئيس أركان الجيش الأسبق.
وجذب الحي الراقي الشركات العقارية العربية والأجنبية، التي ساهمت بشكل مباشر في التنوع العمراني من الروماني والإسلامي والفرعوني والحديث، وإضفاء لمسة غربية على بعض المباني من خلال إقامة مجموعة من العمارات بشكل متناسق مع عدد من الفيلات داخل منطقة محددة (كمبوند) وبأبواب إلكترونية.
ويعد التجمع الخامس من أسرع المناطق من حيث معدل البناء في مصر، وهو أحد تجمعات مدينة القاهرة الجديدة، ويتكون من عدة أحياء منها الحي الأول والثاني والثالث والرابع والخامس بالإضافة إلى غرب الجولف والشويفات والدبلوماسيين وحي النرجس وحي الياسمين وحي البنفسج وحي جنوب الأكاديمية.
ويحتوي أكبر شوارعه (شارع التسعين) على مراكز مالية وإدارية وأنشطة تجارية، ويعتبر واجهة لأفخر وأفخم الماركات العالمية من ملابس وأساس ومأكولات، حتى إن سفيرة السويد حضرت مؤخرًا افتتاح إحدى الماركات السويدية الشهيرة لمول ضخم بالمنطقة.
ونقلت الشركات العقارية العربية خبرة إنشاء المولات والتجمعات للسوق المصرية، فأنشأت شركة الفطيم العقارية مدينة «كايرو فيستفال سيتي» التي تحاكي المدن الأوروبية على مساحة 3 ملايين متر مربع، كما تحتوي على مول يحاكي المولات العملاقة في الإمارات.
ومن أشهر الشركات العقارية التي أنشأت مدنا ومناطق بالحي الخامس، «إعمار الإماراتية» التي أنشأت مدينة «كلوب هاوس»، و«الفطيم» الإماراتية (كايرو فيستفال سيتي)، و«بالم هيلز» المصرية (كمبوند هيلز)، و«سوديك» المصرية (إيست تاون)، و«عامر جروب» المصرية (بورتو كايرو التجمع)، ومجموعة مكسيم المالكة لفندق كمبينسكي المصمم على طراز فريد.
ونظرًا لإقبال الشركات والماركات العالمية على حجز مكان في هذا الحي، فإن حجم الاستثمارات في التجمع الخامس يصل إلى ما يقدر بمليارات الدولارات، إذ تبلغ قيمة الوحدة السكنية الواحدة في أحد التجمعات السكنية المعروضة للبيع في كمبوند بالم هيلز على سبيل المثال نحو مليوني جنيه مصري (نحو 241 ألف دولار).
ويمنع في التجمع الخامس، أي نشاط تجاري في المناطق السكنية، للحفاظ على خصوصية السكان، الذين يبلغ عددهم الآن أكثر من 3 ملايين نسمة، لكن نسبتهم تعد قليلة الكثافة للغاية مقارنة بالمساحة الشاسعة، مما يزيد من الهدوء والحفاظ على المساحات الخضراء، ويوفر الراحة لقاطني المنطقة، بالإضافة إلى غياب ظاهرة الباعة الجائلين الذين ينتشرون في المناطق العشوائية.
لكن مع محاكمة أحد المشاهير أو المسؤولين، تتوجه الأنظار نحو التجمع الهادئ والراقي، من كاميرات تلفزيونية وصحافيين وإعلاميين وأنصار المجني عليه وأنصار الجاني، ومئات من أفراد الشرطة للسيطرة على الوضع. وذلك نظرًا لوجود مجمع محاكم كبير تحول إليه القضايا الكبرى.
ويأتي قرار إنشاء مجمع المحاكم، في التجمع الخامس، ليوضح كيفية تخطيط الدولة المصرية وقتها، التي كانت ترنو إلى إنشاء هذا الحي لحل أزمة الزحام بوسط المدينة والقاهرة الكبرى بشكل عام، فعندما قررت الحكومة في السبعينات إنشاء تجمعات حول الطريق الدائري، قرر وزير الإسكان آنذاك، المهندس حسب الله الكفراوي، إنشاء 12 تجمعًا حول هذا الطريق، وأطلق عليها أسماء التجمع الأول، والثاني، والثالث.. وهكذا، على أن يستوعب كل تجمع نحو 200 ألف شخص، أي سيتم تسكين نحو 2.5 مليون مواطن من فقراء القاهرة في هذه التجمعات. وتم تكليف 12 مكتبًا مصريًا لتخطيط هذه التجمعات، وتم تسليم كل تجمع لواحدة من شركات الدولة، مثل شركات مصر الجديدة، والمعادي، ومدينة نصر، تكون مهمتها تعمير هذه التجمعات. إلا أن تطور الأحداث وتعاقب الوزراء لم يفلح في الحفاظ على التجمع الخامس للفقراء، أو حل أزمة الزحام بوسط المدينة.
وتعتبر أحياء الفيلات مثل الجولف، وأربيلا، والشويفات، وغيرها، من أرقى مناطق القاهرة الجديدة، ومتوسط سعر الأراضي بها يتجاوز 7 آلاف جنيه للمتر، ونفس الأمر ينطبق على المناطق التي تطل على شارع التسعين.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات