عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
15:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مختصون: تجميد الأراضي غير مجد اقتصاديًا والسوق السعودية تترقب بحذر لائحة الرسوم

في حين أكدت «كي بي إم جي» عبر دراسة جديدة أهمية تحديد الأسعار العادلة

جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
TT
TT

مختصون: تجميد الأراضي غير مجد اقتصاديًا والسوق السعودية تترقب بحذر لائحة الرسوم

جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})

في وقت تترقب فيه السوق العقارية السعودية بحذر الإعلان عن لائحة رسوم الأراضي البيضاء في البلاد، أكد مختصون لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن عدم تطوير الأراضي، وتجميدها، بات أمرًا غير مجدٍ اقتصاديًا، مؤكدين في الوقت ذاته، على ضرورة معرفة مستثمري القطاع لحجم الأسعار العادلة للأراضي قبل الدخول في المشاريع العقارية.
وأكد هؤلاء خلال حديثهم، أمس، أن القطاع العقاري في العالم أجمع، يعد وعاءً استثماريًا جيدًا، يضمن للمستثمرين الأرباح المستقرة، إلا أنه يتطلب في السوق السعودية الدراية الكاملة بأسعار السوق، ومدى جدوى الاستثمار فيها، خصوصًا أن السوق المحلية تترقب صدور لائحة رسوم الأراضي البيضاء وآلية تطبيقها.
وتأتي هذه التأكيدات في وقت أكدت فيه دراسة اقتصادية حديثة صادرة عن شركة «كي بي إم جي السعودية»، أنَّه في ظل هذه التغيرات والمؤثرات التي تشهدها السوق العقارية السعودية خلال المرحلة الحالية، تظهر الحاجة الملحّة لدى الكثير من المستثمرين إلى البحث عن بدائل استثمارية أقل خطورة.
وبحسب بيانات حديثة صادرة عن وزارة العدل السعودية، فإن إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية في البلاد، خلال الأشهر الماضية من العام الهجري الحالي بلغت 346.3 مليار ريال (92.3 مليار دولار)، بانخفاض تبلغ نسبته نحو 17 في المائة عن الفترة ذاتها من العام الماضي.
وتعتبر أرقام وزارة العدل في السعودية هي المرجع الرسمي، للسوق العقارية المحلية، حيث تعتمد كبرى شركات الاستثمار، والبنوك المحلية، على هذه الأرقام، في وقت تصدر فيه بيوت الخبرة المالية من حين لآخر تقارير دورية حول جدوى الاستثمار في السوق العقارية السعودية.
وفي الشأن ذاته، أوضحت دراسة حديثة أعدتها شركة «كي بي إم جي السعودية»، وحصلت «الشرق الأوسط» على نسخة منها، أن توجّه المستثمرين في السعودية خلال السنوات القليلة الماضية كان ينصب بشكل كبير على التوجه للاستثمار في المشاريع العقارية، وقالت: «لكن المستثمرين يواجهون مشكلة تضخم الأسعار الحالية للأراضي، التي قد تشكل قناعات لدى المستثمرين بعدم جدوى الاستثمار في المشاريع العقارية، مع العلم بوجود فرص استثمارية سانحة مشروطة النجاح بدراسة جدوى المشروع بالطرق المناسبة، التي تأتي في مقدمتها تحديد قيمة الأرض العادلة». وقالت الدراسة ذاتها: «يحتاج المستثمر العقاري في البداية إلى تحديد أفضل استخدام للمشروع المراد تطويره، يتبع ذلك دراسة فنية لحساب التكاليف، ومن ثم دراسة جدوى لتقدير العوائد المتوقعة وغالبًا ما تشكل تكلفة الأرض النسبة الكبرى من الاستثمار، التي تؤثر بشكل مباشر على نجاح المشروع من عدمه».
وأضافت الدراسة التي أعدتها شركة «كي بي إم جي السعودية»: «من غير المقنع أن تكون الطريقة الحالية المتبعة في السوق السعودية لتقييم العقار مبنية على طريقة المقارنات حيث تقَّيم الأرض على أساس مقارنة أسعار البيع في المنطقة والأراضي المجاورة، بينما قد لا تعكس هذه الأسعار القيم الحقيقية والعادلة للأرض، وذلك على عدة أسباب، أهمها المضاربات في بيع الأراضي وتدويرها رغبة في ارتفاع أسعارها فقط، وبيع الأراضي المجاورة بسعر أعلى من السعر الحقيقي وذلك لرغبة المستثمرين الجدد بالربح السريع من خلال إعادة البيع، وبيع الأراضي المجاورة بسعر أعلى من المتوقع في حال وجود مستثمر يتملك مشروعًا، ويحتاج إلى ضم مجموعة من الأراضي إليه طريقة القيمة المتبقية لاحتساب قيمة الأرض، واستمرار صعود أسعار الأراضي المجاورة من دون حساب جدوى المشاريع المراد إقامتها».
وأكدت الدراسة في الشأن ذاته، أن معرفة السعر الحقيقي والعادل للأرض يشترط استخدام طريقة القيمة المتبقية حيث تعتبر الطريقة الأمثل لتحديد ما إذا كانت قيمة الأرض الحالية مناسبة وعادلة لإقامة المشروع من عدمه.
وتعتمد هذه الطريقة على تحديد فكرة المشروع وحساب العوائد المتوقعة من بيع المشروع بخصم تكاليف التطوير من دون سعر الأرض، بالإضافة إلى أرباح المطور المستثمر، والناتج لما سبق يمثل السعر حقيقي والعادل للأرض المراد شراؤها، وعلى أثره يظهر للمستثمر ما إذا كان سعر الأرض الحالي مناسبًا لإقامة المشروع أم يتوجب عليه البحث عن موقع آخر.
وتعليقًا على هذه الدراسة، أكد المهندس راني مجذوب رئيس قطاع العقار في «كي بي إم جي السعودية» لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن عدم تطوير الأراضي، وتجميدها، بات أمرًا غير مجدٍ اقتصاديًا، خصوصًا أن السعودية تقترب تطبيق قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء.
وأكد مجذوب خلال حديثه على ضرورة معرفة مستثمري القطاع لحجم الأسعار العادلة للأراضي قبل الدخول في المشاريع العقارية، وقال في سياق ذي صلة: «قيمة الأرض الحقيقية ناتجة عن العوائد المتوقعة التي تعكس واقع السوق بالإضافة إلى تكاليف التطوير الحالية وأرباح المطور المستثمر المنطقية، بحيث تكمن القدرة بمراقبة عوائد المشروع المتوقعة، بدلاً من البدء بالتفكير بتكلفة الأرض وأسعار البيع التي قد تكون غير مناسبة مما قد يحمّل المطور والمستثمر خسائر كبيرة».
إلى ذلك، أكد فهد الناصر وهو مستثمر في القطاع العقاري لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن انخفاض قيمة الصفقات العقارية، أصبح مؤشرًا مهمًا على ترقب المستثمرين للائحة رسوم الأراضي البيضاء، وقال: «هنالك ترقب وحذر، فاللائحة من المتوقع أن تكون دقيقة جدًا، وتأثيرها على الأسعار قد يكون أكثر قوة».
يشار إلى أنه لدى شركة «كي بي إم جي الفوزان والسدحان» قسمًا متخصصًا في المجال العقاري يقوم بتقديم خدمات دراسة الجدوى، لدراسة أفضل استخدام للأرض، وتقييم الشركات العقارية بالإضافة إلى التواصل مع البنوك ونخبة من المستثمرين للتمويل والمشاركة في المشاريع العقارية.
فيما أكدت الشركة في تقرير سابق لها، أن مشكلة انتشار الأراضي البيضاء في السعودية، وعدم استغلالها على الرغم من وجود فرص استثمارية كثيرة للمشاريع العقارية أصبحت مشكلة ظاهرة على السطح خلال الآونة الأخيرة، وذلك في وقت أقرت فيه البلاد تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني.
ولفت التقرير حينها إلى أن أغلب ملاك الأراضي البيضاء يرون استفادتهم منها عن طريق الارتفاع في القيمة مع مرور الزمن، في حين أن استفادتهم ستكون أكبر بكثير، من خلال تطوير وتشغيل المشاريع العقارية التي تحقق أفضل عائد إلى الاستثمار، وقالت: «أغلب ملاك الأراضي البيضاء من كبار السن أو الذين لا يملكون المعلومات الكافية للبدء بالمشروعات العقارية الملائمة، وهي: السيولة النقدية والوقت، أو عدم الإلمام بمراحل عمل المشروع العقاري».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

«كوفيد ـ 19» يوقف إجراءات تسليم المساكن في السودان

ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
TT
TT

«كوفيد ـ 19» يوقف إجراءات تسليم المساكن في السودان

ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء

في وقت تجري فيه الاستعدادات لعقد اجتماع بين الصندوق القومي للإسكان ووزارة المالية والتخطيط الاقتصادي وبنك السودان، لبحث سبل توفير تمويل لمشروعات الإسكان للمواطنين عبر قروض طويلة الأجل، ألغت الحكومة أول من أمس، وأوقفت، إجراءات تسليم المساكن للموطنين والتقديم لها، خوفاً من حدوث إصابات بـ«كورونا»، أثناء الاصطفاف للتقديم والتسلم.
وكان الصندوق القومي للإسكان قد طرح مباني سكنية جاهزة للمواطنين في معظم المناطق الطرفية بالعاصمة الخرطوم، وبقية الولايات، وذلك ضمن مشروع السودان لتوفير المأوى للمواطنين، الذي سيبدأ بـ100 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المحدود. وقد بدأ المشروع بفئة العمال في القطاعات الحكومية في جميع ولايات السودان العام الماضي، بواقع 5 آلاف منزل للمرحلة الأولى، تسدد بالتقسيط على مدى 7 سنوات. ويتضمن مشروع إسكان عمال السودان 40 مدينة سكنية في جميع مدن البلاد، لصالح محدودي الدخل، ويستفيد من المشروع في عامه الأول أكثر من مليونين.
وقد أقام المواطنون مواقع أمام مقر الصندوق القومي للإسكان، وباتوا يتجمعون يومياً بأعداد كبيرة، ما سبب إزعاجاً لدى إدارة الصندوق والشارع العام، وذلك بعد قرار سياسي من والي ولاية الخرطوم، لدعوة المواطنين للتقديم للحصول على سكن شعبي.
ووفقاً للدكتور عبد الرحمن الطيب أيوبيه الأمين العام المكلف للصندوق القومي للإسكان والتعمير في السودان لـ«الشرق الأوسط» حول دواعي إصدار قرار بوقف إجراءات التسليم والتقديم للإسكان الشعبي، وعما إذا كان «كورونا» هو السبب، أوضح أن تلك التجمعات تسببت في زحام شديد، حيث نصب المتقدمون للوحدات السكنية خياماً أمام مقر الصندوق في شارع الجمهورية، بعد قرار الوالي في وقت سابق من العام الماضي بدعوة المواطنين للتقديم. وظلت تلك التجمعات مصدر إزعاج وإرباك للسلطات، ولم تتعامل معهم إدارة الصندوق، إلى أن جاء قرار الوالي الأخير بمنع هذه التجمعات خوفاً من عدوى «كورونا» الذي ينشط في الزحام.
وبين أيوبيه أن الخطة الإسكانية لا تحتاج لتجمعات أمام مباني الجهات المختصة، حيث هناك ترتيبات وإجراءات للتقديم والتسلم تتم عبر منافذ صناديق الإسكان في البلاد، وعندما تكون هناك وحدات جاهزة للتسليم يتم الإعلان عنها عبر الصحف اليومية، موضحاً أن كل ولاية لديها مكاتب إدارية في كل ولايات السودان، وتتبع الإجراءات نفسها المعمول بها في العاصمة.
ولم يخفِ أيوبيه أزمة السكن في البلاد، والفجوة في المساكن والوحدات السكنية، والمقدرة بنحو مليوني وحدة سكنية في ولاية الخرطوم فقط، لكنه أشار إلى أن لديهم خطة مدروسة لإنشاء 40 ألف مدينة سكنية، تم الفراغ من نسبة عالية في العاصمة الخرطوم، بجانب 10 آلاف وحدة سكنية.
وقال إن هذه المشاريع الإسكانية ستغطي فجوة كبيرة في السكن الشعبي والاقتصادي في البلاد، موضحاً أن العقبة أمام تنفيذها هو التمويل، لكنها كمشاريع جاهزة للتنفيذ والتطبيق، مشيراً إلى أن لديهم جهوداً محلية ودولية لتوفير التمويل لهذه المشاريع.
وقال إن اجتماعاً سيتم بين الصندوق القومي للإسكان وبنك السودان المركزي ووزارة المالية والتخطيط الاقتصادي، لتوفير الضمانات بالنسبة للتمويل الخارجي واعتماد مبالغ للإسكان من الاحتياطي القانوني للمصارف المحلية.
وأكد الدكتور عبد الرحمن على أهمية التنسيق والتعاون المشترك بين الجهات المعنية لإنفاذ المشروع القومي للمأوى، وتوفير السكن للشرائح المستهدفة، مجدداً أن أبواب السودان مشرعة للاستثمار في مجال الإسكان. وأشار إلى أن الصندوق القومي للإسكان سيشارك في معرض أكسبو في دبي في أكتوبر (تشرين الأول) المقبل، وذلك بجناح يعرض فيه الفرص الاستثمارية في السكن والوحدات السكنية في السودان، وسيتم عرض كل الفرص الجاهزة والمتاحة في العاصمة والولايات.
وقال إن هناك آثاراً متوقعة من قرار رفع العقوبات الاقتصادية الأميركية على البلاد، ومن المتوقع أن يسهم كثيرا في إنعاش سوق العقارات واستقطاب رؤوس أموال لصالح التوسع في مشروعات الإسكان. وأبان أن الصندوق استطاع خلال السنوات الماضية إحداث جسور للتعاون مع دول ومنظمات واتحادات ومؤسسات مختلفة، وحالت العقوبات دون استثمارها بالشكل المطلوب، مشيرا إلى أن جهودهم ستتواصل للاستفادة من الخبرات والموارد المالية المتاحة عبر القروض والمنح والاستثمارات.
وأكمل الصندوق القومي للإسكان في السودان تحديد المواقع والدراسات لمشروع المأوى القومي ومنازل العمال، حيث ستشيد المنازل بأنماط مختلفة من السكن الاقتصادي، الشعبي، الاستثماري، الريفي، والمنتج، بتمويل من البنوك العاملة في البلاد، وفق خطة الصندوق.
وقد طرحت إدارة الصندوق عطاءات منذ بداية العام الجاري لتنفيذ مدن سكنية، كما دعت المستثمرين إلى الدخول في شراكات للاستثمار العقاري بالولايات لتوفير المأوى للشرائح المستهدفة، إلا أن التمويل وقف عثرة أمام تلك المشاريع.
وطرح الصندوق القومي للإسكان في ولاية الخرطوم أن يطرح حالياً نحو 10 آلاف وحدة سكنية لمحدودي الدخل والفئويين والمهنيين في مدن العاصمة الثلاث، كما يطرح العديد من الفرص المتاحة في مجال الإسكان والتطوير العقاري، حيث تم الانتهاء من تجهيز 5 آلاف شقة و15 ألفا للسكن الاقتصادي في مدن الخرطوم الثلاث.
وتم تزويد تلك المساكن بخدمات الكهرباء والطرق والمدارس وبعض المرافق الأخرى، بهدف تسهيل وتوفير تكلفة البناء للأسرة، حيث تتصاعد أسعار مواد البناء في البلاد بشكل جنوني تماشياً مع الارتفاع الذي يشهده الدولار مقابل الجنيه السوداني والأوضاع الاقتصادية المتردية التي تمر بها البلاد حالياً.
يذكر أن الصندوق القومي للإسكان لديه خطة لتوسيع قاعدة السكن لمحدودي الدخل، عبر الإسكان الرأسي، الذي يتكون من مجمعات سكنية، كل مجمع يضم بناية من 7 أدوار، ويتكون الطابق من 10 شقق سكنية، بمساحات من 180 إلى 300 متر مربع.
ويتوقع الصندوق أن يجد مشروع الإسكان الرأسي والشقق، رواجاً وإقبالاً في أوساط السودانيين محدودي الدخل، خاصة أنه أقل تكلفة وأصبح كثير من السودانيين يفضلونه على السكن الأفقي، الأمر الذي دفع الصندوق لتنفيذ برامج إعلامية لرفع مستوى وعي وثقافة المواطنين للتعامل مع السكن الجماعي والتعاون فيما بينهم.
ووفقاً لمسؤول في الصندوق القومي للإسكان فإن برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي، يتضمن كيفية المحافظة على خدمات البناية، ورفع وعيهم بهذا النوع من البناء، حتى تتحول الخرطوم إلى عاصمة حضارية وجاذبة. وأضاف المصدر أن برنامج التوعية بالسكن في الشقق ودوره في تقليل تكلفة السكن، سيتولاه فريق من اتحاد مراكز الخدمات الصحافية، الذي يضم جميع وسائل الإعلام المحلية، مما سيوسع قاعدة انتشار الحملات الإعلامية للسكن الرأسي.
تغير ثقافة المواطن السوداني من السكن التقليدي (الحوش) إلى مساحات صغيرة مغلقة لا تطل على الشارع أو الجيران، ليس أمرا هينا. وبين أن خطوة الصندوق الحالية للاعتماد على السكن الرأسي مهمة لأنها تزيل كثيرا من المفاهيم المغلوطة عن السكن في الشقق السكنية.
يذكر أن الصندوق القومي للإسكان عام 2018 بدأ بالتعاون مع شركة هيتكو البريطانية للاستثمار، لتنفيذ مشروع الإسكان الفئوي الرأسي، الذي يستهدف بناء 50 ألف وحدة سكنية بالعاصمة الخرطوم، وكذلك مشروع لبناء أكبر مسجد في السودان، بمساحة 5 كيلومترات، وبناء 3 آلاف شقة ومحلات تجارية.

مواضيع
السودان