عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
13:30 دقيقه
الاقتصاد عقارات

شراء العقارات في أوروبا ومخاطره

تتراوح بين مبانٍ غير قانونية وعقود مزورة

العقارات الساحلية تجذب المشترين خلال العطلات
العقارات الساحلية تجذب المشترين خلال العطلات
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

شراء العقارات في أوروبا ومخاطره

العقارات الساحلية تجذب المشترين خلال العطلات
العقارات الساحلية تجذب المشترين خلال العطلات

تتكرر هذه القصة كل صيف تقريبا.
يذهب السائح إلى موقع ساحر لقضاء عطلة الصيف ويقرر فور وصوله أنه يريد شراء عقار في هذا الموقع لكي يعود إليه كل صيف. ثم لا يلبث أن يختار عقار الأحلام سواء على الطبيعة أو من على نافذة شركة عقارية، ويستغرق وقته في ترتيب التمويل اللازم لشراء العقار ولكنه قد يغفل الكثير من المخاطر الأخرى المتعلقة بشراء العقار في الخارج، وخصوصا في بعض الدول الأوروبية مثل إسبانيا.
وهناك عشرات الآلاف من البريطانيين الذين خسروا آلاف الجنيهات من صفقات عقارية خاسرة كانوا فيها ضحايا للكثير من الأخطار التي لم يتنبهوا لها.
هذه الأخطار يجب أن تدخل في الاعتبار عند دخول مغامرة شراء عقار في الخارج، وهي أخطار تزيد إذا كان المشتري يجهل لغة البلد الذي يشتري فيه العقار. أهم هذه الأخطار هي:
* عقارات شيدت بطريقة غير قانونية: هنالك الكثير من قوانين البناء التي لا تلتزم بها شركات العقار، خصوصا على أراض تكون مخصصة للمساحات الخضراء أو للزراعة أو ممنوع البناء فيها لقربها من شاطئ البحر بأقل من مائة متر. ونظرا للروتين البطيء في دول مثل إسبانيا يمكن اكتشاف هذه الخدع بعد سنوات طويلة من شراء العقار في وقت تكون فيه شركة العقار قد قبضت الثمن واختفت. وقد وقعت في الثمانينات فضيحة استخراج تراخيص بناء مزورة من مجلس مدينة ماربيا الإسبانية كان ضحاياها الكثير من الأبرياء من المشترين الأجانب. والنصيحة هي الاستشارة القانونية من محام يتحدث لغة المشتري ويكون من منطقة مختلفة عن تلك التي يقع فيها العقار. ويقوم المحامي بمراجعة السجلات الرسمية في المجالس المحلية للتأكد من أن كل تراخيص البناء قانونية وسارية المفعول.
* الفساد في مراحل التخطيط: في الكثير من الدول يتعين الحصول على تصاريح تخطيط تثبت أن العقارات قانونية. وتبدأ عمليات الفساد بإصدار التراخيص المزورة كما كان الحال في قضية مجلس مدينة ماربيا أو حتى بيع العقار بلا تصاريح. ويستطيع محام ماهر أن يتأكد من قانونية العقار حتى يمكن إنقاذ المشتري من شراء عقار قد يتعرض للهدم. ويجب الحرص في هذه المرحلة حيث القوانين المحلية تختلف من منطقة لأخرى داخل البلد نفسه.
* منازل بلا كهرباء: حتى لو كانت العقارات مرخصة وقانونية فإن الحصول على تراخيص الخدمات قد يستغرق شهورا، وفي بعض الأحوال ترفض المجالس المحلية إصدار التراخيص لبعض العقارات. إذا لم يكن العقار قد حصل على تراخيص الكهرباء والغاز، فلا بد من التأكد من موعد صدور هذه التراخيص قبل الشراء. وينبغي الحرص خصوصا عند شراء العقارات الجديدة أو من على الخريطة لأنها تمثل خطرا أكبر على المشتري.
* مواد البناء المغشوشة: لا تلتزم بعض الشركات بأصول البناء وتختصر في مواد البناء أو تبني العقارات بأساليب غير صحيحة. وتنتشر مثل هذه المنازل سيئة البناء في بعض مناطق جنوب إسبانيا. ولذلك لا بد من الاستعانة بشركة مسح هندسي محترمة لفحص العقارات قبل الشراء. ويجب إجراء المسوح الهندسية بغض النظر عما إذا كان العقار جديدا أو قديما. فالعقارات الجديدة تبنى أحيانا على تربة غير صالحة ومن دون أساسات كافية، أو حتى في مناطق غير صالحة تكون معرضة للفيضانات والسيول. ويمكن باستعراض سجل الشركة البائعة ومراجعة بعض المشترين التعرف على نوعية البناء وقيمته.
* تعاقدات غير صالحة: هذا الجانب من الاستثمار في العقار هو الأخطر، حيث يحصل المشتري على نسخة واحدة من التعاقد مكتوبة بلغة بلد العقار، ولا بد هنا من الحصول على ترجمة قانونية للتعاقد بلغة المشتري، وعدم الاعتماد على الترجمة التي توفرها الشركة البائعة. وحتى في حالة الحصول على تعاقدين بلغتين مختلفتين لا بد من مراجعة الترجمة للتأكد أن التعاقدات متطابقة مع اللغة الأصلية. وفي حالات كثيرة كانت الترجمات التي قدمت للمشترين مزورة ولا تتطابق مع التعاقدات الأصلية. ولا بد هنا من مطابقة الترجمة بلا زيادة أو نقصان عن الأصل حتى لا يجد المشتري نفسه معرضا لمخاطر غير مذكورة في الترجمة التي حصل عليها من الشركة البائعة. وإحدى الوسائل السريعة للتعرف على صحة الترجمة مراجعة عدد الفقرات في الأصل والترجمة وإذا كان العدد مختلفا فالترجمة أيضا تكون مختلفة.
* الشروط الصعبة: هناك بعض التعاقدات التي تحمل شروطا صعبة سواء في استكمال عملية الشراء أو الالتزام بها فور التوقيع ومن قبل إجراء الأبحاث اللازمة على العقار. وتضع هذه الشروط المشتري أمام مواقف صعبة خصوصا إذا كان التأخير في التنفيذ خارجا عن إرادته. ولا بد من التروي وفحص كافة الشروط قبل التوقيع وربما اشتراط فترة أسبوعين لمراجعة الوضع قبل المضي قدما في عملية الشراء. ويمكن خلال هذه الفترة العودة من العطلة ومراجعة بعض الخبراء قبل استكمال عملية الشراء.
الأزمة الإسبانية
مما يعرفه الكثير من المستثمرين في العقار الإسباني أن تداعيات الأزمة العقارية التي بدأت منذ عام 2008 لم تنته بعد. وما زالت الأسعار السائدة في سوق العقار الإسبانية تقل عما كانت عليه في عام 2007 بنسبة 40 في المائة على الأقل.
ولكن قطاعات عريضة ما زالت ترفض فكرة الاستثمار العقاري في إسبانيا ليس لتداعي الأسعار وإنما بسبب بعض المشاكل الماضية التي وقعت لغيرهم من المستثمرين مثل فساد بعض البلديات وإصدار تراخيص بناء مزورة أعقبها قرارات بهدم عقارات، وسوء تخطيط بعض المناطق مما أسفر عن كثافة معمارية غير عادية أفقدت العقارات نسبة كبيرة من قيمتها. وبالمقارنة مع مبيعات العقار في عام 2007 انخفضت الآن مبيعات العقار الإسباني بنحو 90 في المائة.
مما يحجم على اتخاذ قرار الشراء في إسبانيا أيضا وجود توقعات من البنوك الإسبانية باستمرار الوضع الراهن. وفي العام الأخير بلغ عدد العقارات المصادرة بسبب تعثر أصحابها في دفع أقساط القروض العقارية 300 ألف عقار. وتحاول البنوك الإسبانية المكبلة بهذه العقارات غير المبيعة أن تتخلص منها بأسعار مغرية وقروض شاملة ولكن ندرة السيولة تقف بالمرصاد لهذه الجهود.
كل هذه العوامل قد تقنع بعض المستثمرين بدخول السوق وهو في أسوأ حالاته لالتقاط الفرص الثمينة من عقارات متميزة من حيث الموقع والجاذبية بأسعار غير مسبوقة. ولمن يريد الاستثمار للمدى المتوسط والبعيد، فإن هذه الأسعار لن تتكرر مرة أخرى وسوف تزيد بالتأكيد في غضون عدة سنوات.
وتقول باربارة وود من شركة «بروبرتي فايندر» بأن هناك الكثير من الحيرة في السوق لاضطراب مستوى الأسعار وفقا للمصادر المتعددة. وهي تنصح من يدخل السوق الإسبانية الآن بالبحث عن أفضل المواقع والتقاط أفضل الفرص، لأن العقارات دون المستوى سوف تهبط أكثر عن معدل أسعارها الحالية.
وتعمل وود كوكيلة شراء عقارات وتقول: إن الأسعار في منطقة الأندلس تراجعت بنسبة 40 في المائة وأن التحدي الرئيسي أمامها هو إقناع البائعين بقبول هذه الأسعار المخفضة. أما بالنسبة للمشترين فهي تؤكد أنهم يشترون في قاع السوق، وأن العقارات الجيدة سوف تستعيد قيمتها في غضون سنوات قليلة. وهي تتفاوض على شراء منزلين على الشاطئ في موقع قريب من مدينة نرخا الساحلية كان سعر كل منهما قبل ثلاث سنوات 280 ألف يورو ولكنهما بيعا بمبلغ 180 ألف يورو لكل منهما. وفي صفقة أخرى بيع عقار آخر بالقرب من مدينة ايستبونا بمبلغ 412 ألف يورو، وكان ثمنه قبل عامين 527 ألف يورو وأنفق المشتري عليه 67 ألف يورو للتحسينات.
وتحذر شركات عقار محلية من أن نشاط البيع من على الخريطة قد عاد مجددا من بعض شركات العقار المحلية. ولكن شركة ميرسر العقارية أكدت أنها لم تسمع عن صفقة بيع من على الخريطة منذ عامين على الأقل، وهي ترى أن الحل الأفضل هو الانتظار حتى نفاد مخزون العقار القياسي غير المبيع في إسبانيا قبل إضافة المزيد من العقارات الجديدة إلى السوق. وهي ترى أن شراء عقارات قائمة أفضل وأسهل تمويلا من مشاريع جديدة لم تظهر بعد.
قضية ماربيا
وكانت قضية فساد إداري في ماربيا قد وقعت قبل عدة سنوات وأثرت سلبيا على الاستثمار العقاري في المنطقة. وحاولت البلدية المحلية في منطقة الأندلس إصلاح الأوضاع فقررت قبل فترة إعفاء العقارات المخالفة لقوانين وشروط البناء من الإزالة. ويبلغ عدد هذه العقارات نحو 18 ألف عقار ويملك معظمها مستثمرون أجانب في إسبانيا اتبعوا كل الخطوات القانونية ولكنهم كانوا ضحايا عمليات فساد وتراخيص بناء مزورة سمحت لهم بالبناء في مناطق محميات طبيعية وقريبا من الشواطئ، في مخالفة صريحة لقوانين البيئة الإسبانية.
وكان لهدم بعض العقارات التي يملكها بريطانيون آثار مدمرة على الثقة في السوق الإسبانية التي شهدت انسحابا منظما من الأجانب وانهيارات سعرية متكررة. وبعد تفكيك مجلس مدينة ماربيا عقب الفضيحة وسجن بعض الأعضاء فيه في عام 2006. ظلت الأوساط القانونية الإسبانية تبحث عن حل مناسب للأزمة لتحقيق التوازن بين احترام القانون واستعادة الثقة في سوق العقار الإسبانية.
ويشترط قانون البيئة الإسباني، الذي يعود تاريخه إلى عام 1988، منع البناء على السواحل لمسافة مائة متر من أعلى نقطة يصلها المد البحري، ولذلك فإن أي عقارات ساحلية بنيت منذ عام 1988 ضمن هذه المسافة اعتبرت غير قانونية.
وتطالب جهات قانونية في إسبانيا بالعدالة والتعويض للملاك المتضررين خصوصا في حالات الهدم العشوائي التي جرت بعد تطبيق القوانين بأثر رجعي، في حالات كان فيها شراء العقارات بنوايا سليمة من المستثمرين. وهناك مكاتب قانونية تقدم الاستشارات القانونية وتساعد المستثمرين المتضررين على استعادة حقوقهم. ويقول رئيس مكتب استشاري بأن المذنبين في هذا الوضع هم مجالس المدن والمحامين، وهي الجهات التي خدعت المستثمرين ولم تقدم لهم المشورة القانونية السليمة.
وتوجد حاليا جماعات ضغط بين المقيمين في إسبانيا للدفاع عن حقوق المستثمرين في العقار، ومعارضة تطبيق قوانين غامضة عليهم تدعي الجهات الرسمية أنهم خالفوها بينما يؤكد المحامون أن المستثمرين لم يكونوا يعلمون بها أصلا.
وأصدر مجلس منطقة الأندلس قرارات قضت بعدم معاقبة المستثمرين الأجانب الذين اشتروا عقارات بنوايا طيبة، ولذلك سمحت بإضفاء الصفة القانونية على أغلبية هذه العقارات، ما عدا نحو 400 عقار في منطقة ماربيا بنيت بمخالفات صارخة لقانون الحفاظ على المناطق الخضراء وبالقرب من ساحل البحر.
ومن ضمن الإجراءات المتخذة ضد المطورين الذين خدعوا المشترين مصادرة أراضٍ يملكونها لتعويض المجالس البلدية عن الأرض المفقودة، لاستخدامها في المشاريع العامة مثل الحدائق والمراكز الرياضية.
ويوصف الوضع الحالي في سوق العقار الإسبانية بأنه متردٍ بسبب توقف عمليات البيع والشراء، ليس فقط على السواحل الجنوبية ولكن في كل أنحاء إسبانيا. وتضطر شركات العقار حاليا إلى تقديم حسومات هائلة من أجل تحقيق مبيعات عقارية، وفي منطقة «كوستا ديل سول» تقدم شركات عقارية حسومات تصل إلى نسبة 55 في المائة من قيمة العقارات. واستطاعت شركة تشرف على مشروع اسمه «هابيتات» في المنطقة أن تبيع بتخفيضات وصلت إلى 35 في المائة، بينما تصل عدد الوحدات غير المبيعة في معظم المشروعات إلى الثلث أو أكثر.
إن المخاطر العقارية في إسبانيا وأوروبا متعددة وخطيرة ولكنها لا يجب أن تمنع الإقبال على فرص الاستثمار العقاري الجيدة خصوصا مع تراجع الأسعار الآن في بعض الأسواق.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
TT
TT

تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس

بعد الانتشار المتزايد لفيروس «كورونا المستجد» في معظم أنحاء العالم، يحذّر خبراء الاقتصاد من التداعيات السلبية التي يشهدها الاقتصاد العالمي خصوصاً بعد الإجراءات الاحترازية التي اتخذتها الدول ومن بينها إغلاق الحدود وتعليق الرحلات الجوية والبحرية، وهو ما امتد بدوره إلى قطاع العقارات في مصر، حيث تشهد السوق العقارية في البلاد حالياً تراجعاً في نسب المبيعات، بالإضافة إلى إلغاء فعاليات ومؤتمرات تسويقية عقارية.
ويؤكد مستثمرون عقاريون مصريون من بينهم المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن «القطاعات الاقتصادية تشهد تباطؤاً وجموداً حاداً في الآونة الأخيرة، وهذا سيكون له تبعاته على سوق العقار»، ويقول لـ«الشرق الأوسط»: «أتوقع أن تخرج مصر من الأزمة سريعاً، وبأقل الخسائر نتيجة للإجراءات الاحترازية التي اتخذتها أخيراً للحد من انتشار المرض».
وشهدت سوق مبيعات العقارات في مصر «تراجعاً نسبياً منذ بداية أزمة كورونا»، وفق الخبير والمسوق العقاري محمود سامي، الذي قدّر «نسبة التراجع في مستويات البيع والشراء، بنسبة تتراوح من 20 إلى 30%، في بداية الأزمة، لتصل إلى 50% مع نهاية الأسبوع الماضي، مع اتخاذ مصر وعدد من الدول العربية إجراءات احترازية جريئة للحد من انتشار المرض».
ورغم أن مؤشرات الطلب على شراء العقارات التي تقاس وفق حجم الطلب على المواقع الإلكترونية المخصصة لبيع وشراء العقارات، لم تعكس هذا التراجع في شهر فبراير (شباط) الماضي، وفقاً لمؤشر موقع «عقار ماب» المتخصص في السوق العقارية، بعدما سجل ثبات مستوى الطلب على العقارات في شهري يناير (كانون الثاني) وفبراير الماضيين، لكن المؤشر أوضح أنه «كان هناك تزايد في الطلب في النصف الأول من شهر فبراير، إلا أن هذا التزايد تراجع في الأسبوعين الأخيرين ليستقر المؤشر عند نفس معدل الشهر السابق»، ولا توجد إحصائيات واضحة عن شهر مارس (آذار) الجاري، والذي تفاقمت فيه أزمة «كورونا».
وعكس ما يؤكده المسوق العقاري محمود سامي، من وجود تراجع في نسب مبيعات العقارات في مصر، يقول الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد والخبير العقاري، أن «السوق العقارية في مصر لم تتأثر حتى الآن بأزمة (كورونا)»، وأضاف لـ«الشرق الأوسط»: «لا يوجد ارتباط بين فيروس (كورونا) والعقارات، فمن يريد شراء شقة سيفعل ذلك»، مشيراً إلى أن «السوق العقارية المصرية تعاني من حالة ركود بدأت منذ نحو أربعة أشهر، وتظهر ملامحها في العروض التسويقية التي تقدمها شركات العقارات، ومن بينها زيادة عمولة المسوقين العقاريين، والإعلان عن تسهيلات في السداد تصل إلى عشر سنوات من دون مقدم، والدفعة الأولى بعد التسلم»، لافتاً إلى أن «حالة الركود هذه سببها الرئيسي زيادة المعروض، وارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه».
ورغم أن العاملين في التسويق العقاري لا ينكرون وجود حالة ركود في السوق، فإنهم يرون أن المسألة تزايدت مع الخوف من انتشار «كورونا»، حتى حدث «انكماش في السوق العقارية»، على حد تعبير سامي الذي أوضح أن «شركات التسويق العقاري تأقلمت مع حالة الركود، ونفّذت عمليات إعادة هيكلة وتقليص لعدد الموظفين والمقرات»، مضيفاً: «ما نشهده الآن مختلف، فهناك حالة شلل لم نشهدها من قبل إلا مع ثورتي 30 يونيو (حزيران) 2013، و25 يناير 2011. وإن كان ما نشهده حالياً أكثر حدة، فهناك إلغاء لحجوزات ومواعيد معاينات للوحدات العقارية، وتأجيل لقرارات الشراء بشكل عام حتى انتهاء الأزمة واتضاح الرؤية».
ولا يقتصر تأثير انتشار «كورونا» على حركة البيع والشراء في قطاع العقارات، بل من المتوقع أن «ينعكس التأثير على اقتصاد الشركات العقارية واستثماراتها» حسب بدر الدين، الذي أشار إلى أن «قطاع النفط تأثر بصورة كبيرة خصوصاً بعد إصرار منظمة (أوبك) على عدم تقليل إنتاجها، ليهبط سعر البرميل إلى أقل من 30 دولاراً، ما سبب خسائر للمستثمرين والصناديق العالمية، وترتبت على ذلك انخفاضات في أسعار مواد البناء وبالتالي فإن أي مستثمر لديه مخزون من هذه السلع، سيحقق خسائر بلا شك».
وتماشياً مع قرارات الحكومة المصرية إلغاء التجمعات، تم تأجيل مؤتمر ومعرض «سيتي سكيب مصر للتسويق العقاري»، الذي يعده الخبراء أحد أكبر معارض التسويق العقاري في مصر، والذي كان من المقرر عقده في منتصف الشهر الجاري، لتكتفي الشركات العقارية بالعروض التسويقية التي تقدمها وتعلن عنها إلكترونياً أو تلفزيونياً.
والتأجيل يحمي شركات العقارات من خسائر متوقعة، نظراً لصعوبة حضور العملاء، مما سيؤثر بشكل سلبي على صورة القطاع العقاري، حسب بدر الدين.
ويخشى العاملون في السوق العقارية من استمرار الأزمة فترة طويلة، وهو ما سيؤدي إلى خسائر كبيرة في القطاع، قد تضطر الشركات إلى عمليات إعادة هيكلة وتخفيض عمالة -على حد تعبير سامي- الذي قال إن «الشركات تأقلمت مع انخفاض المبيعات خلال الشهور الماضية، لكن لو استمر الوضع الحالي لمدة شهر، فالمسألة ستكون صعبة وقد تؤدي إلى إغلاق شركات وتسريح موظفين، حيث ستحتاج كل شركة إلى تخفيض نفقاتها بنسبة 40% على الأقل».
ورغم تأكيدات عبد العظيم أنه لا يوجد تأثير لأزمة «كورونا» على السوق العقارية حتى الآن، فإنه يقول: «إذا تفاقمت أزمة (كورونا) فستكون لها تأثيرات على جوانب الحياة كافة، ومنها العقارات»، وهو ما يؤكده بدر الدين بقوله إن «العالم كله سيشهد تراجعاً في معدلات النمو الاقتصادي».

مواضيع
مصر
الاقتصاد عقارات

«كوفيد ـ 19» يوقف إجراءات تسليم المساكن في السودان

ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
TT
TT

«كوفيد ـ 19» يوقف إجراءات تسليم المساكن في السودان

ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء

في وقت تجري فيه الاستعدادات لعقد اجتماع بين الصندوق القومي للإسكان ووزارة المالية والتخطيط الاقتصادي وبنك السودان، لبحث سبل توفير تمويل لمشروعات الإسكان للمواطنين عبر قروض طويلة الأجل، ألغت الحكومة أول من أمس، وأوقفت، إجراءات تسليم المساكن للموطنين والتقديم لها، خوفاً من حدوث إصابات بـ«كورونا»، أثناء الاصطفاف للتقديم والتسلم.
وكان الصندوق القومي للإسكان قد طرح مباني سكنية جاهزة للمواطنين في معظم المناطق الطرفية بالعاصمة الخرطوم، وبقية الولايات، وذلك ضمن مشروع السودان لتوفير المأوى للمواطنين، الذي سيبدأ بـ100 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المحدود. وقد بدأ المشروع بفئة العمال في القطاعات الحكومية في جميع ولايات السودان العام الماضي، بواقع 5 آلاف منزل للمرحلة الأولى، تسدد بالتقسيط على مدى 7 سنوات. ويتضمن مشروع إسكان عمال السودان 40 مدينة سكنية في جميع مدن البلاد، لصالح محدودي الدخل، ويستفيد من المشروع في عامه الأول أكثر من مليونين.
وقد أقام المواطنون مواقع أمام مقر الصندوق القومي للإسكان، وباتوا يتجمعون يومياً بأعداد كبيرة، ما سبب إزعاجاً لدى إدارة الصندوق والشارع العام، وذلك بعد قرار سياسي من والي ولاية الخرطوم، لدعوة المواطنين للتقديم للحصول على سكن شعبي.
ووفقاً للدكتور عبد الرحمن الطيب أيوبيه الأمين العام المكلف للصندوق القومي للإسكان والتعمير في السودان لـ«الشرق الأوسط» حول دواعي إصدار قرار بوقف إجراءات التسليم والتقديم للإسكان الشعبي، وعما إذا كان «كورونا» هو السبب، أوضح أن تلك التجمعات تسببت في زحام شديد، حيث نصب المتقدمون للوحدات السكنية خياماً أمام مقر الصندوق في شارع الجمهورية، بعد قرار الوالي في وقت سابق من العام الماضي بدعوة المواطنين للتقديم. وظلت تلك التجمعات مصدر إزعاج وإرباك للسلطات، ولم تتعامل معهم إدارة الصندوق، إلى أن جاء قرار الوالي الأخير بمنع هذه التجمعات خوفاً من عدوى «كورونا» الذي ينشط في الزحام.
وبين أيوبيه أن الخطة الإسكانية لا تحتاج لتجمعات أمام مباني الجهات المختصة، حيث هناك ترتيبات وإجراءات للتقديم والتسلم تتم عبر منافذ صناديق الإسكان في البلاد، وعندما تكون هناك وحدات جاهزة للتسليم يتم الإعلان عنها عبر الصحف اليومية، موضحاً أن كل ولاية لديها مكاتب إدارية في كل ولايات السودان، وتتبع الإجراءات نفسها المعمول بها في العاصمة.
ولم يخفِ أيوبيه أزمة السكن في البلاد، والفجوة في المساكن والوحدات السكنية، والمقدرة بنحو مليوني وحدة سكنية في ولاية الخرطوم فقط، لكنه أشار إلى أن لديهم خطة مدروسة لإنشاء 40 ألف مدينة سكنية، تم الفراغ من نسبة عالية في العاصمة الخرطوم، بجانب 10 آلاف وحدة سكنية.
وقال إن هذه المشاريع الإسكانية ستغطي فجوة كبيرة في السكن الشعبي والاقتصادي في البلاد، موضحاً أن العقبة أمام تنفيذها هو التمويل، لكنها كمشاريع جاهزة للتنفيذ والتطبيق، مشيراً إلى أن لديهم جهوداً محلية ودولية لتوفير التمويل لهذه المشاريع.
وقال إن اجتماعاً سيتم بين الصندوق القومي للإسكان وبنك السودان المركزي ووزارة المالية والتخطيط الاقتصادي، لتوفير الضمانات بالنسبة للتمويل الخارجي واعتماد مبالغ للإسكان من الاحتياطي القانوني للمصارف المحلية.
وأكد الدكتور عبد الرحمن على أهمية التنسيق والتعاون المشترك بين الجهات المعنية لإنفاذ المشروع القومي للمأوى، وتوفير السكن للشرائح المستهدفة، مجدداً أن أبواب السودان مشرعة للاستثمار في مجال الإسكان. وأشار إلى أن الصندوق القومي للإسكان سيشارك في معرض أكسبو في دبي في أكتوبر (تشرين الأول) المقبل، وذلك بجناح يعرض فيه الفرص الاستثمارية في السكن والوحدات السكنية في السودان، وسيتم عرض كل الفرص الجاهزة والمتاحة في العاصمة والولايات.
وقال إن هناك آثاراً متوقعة من قرار رفع العقوبات الاقتصادية الأميركية على البلاد، ومن المتوقع أن يسهم كثيرا في إنعاش سوق العقارات واستقطاب رؤوس أموال لصالح التوسع في مشروعات الإسكان. وأبان أن الصندوق استطاع خلال السنوات الماضية إحداث جسور للتعاون مع دول ومنظمات واتحادات ومؤسسات مختلفة، وحالت العقوبات دون استثمارها بالشكل المطلوب، مشيرا إلى أن جهودهم ستتواصل للاستفادة من الخبرات والموارد المالية المتاحة عبر القروض والمنح والاستثمارات.
وأكمل الصندوق القومي للإسكان في السودان تحديد المواقع والدراسات لمشروع المأوى القومي ومنازل العمال، حيث ستشيد المنازل بأنماط مختلفة من السكن الاقتصادي، الشعبي، الاستثماري، الريفي، والمنتج، بتمويل من البنوك العاملة في البلاد، وفق خطة الصندوق.
وقد طرحت إدارة الصندوق عطاءات منذ بداية العام الجاري لتنفيذ مدن سكنية، كما دعت المستثمرين إلى الدخول في شراكات للاستثمار العقاري بالولايات لتوفير المأوى للشرائح المستهدفة، إلا أن التمويل وقف عثرة أمام تلك المشاريع.
وطرح الصندوق القومي للإسكان في ولاية الخرطوم أن يطرح حالياً نحو 10 آلاف وحدة سكنية لمحدودي الدخل والفئويين والمهنيين في مدن العاصمة الثلاث، كما يطرح العديد من الفرص المتاحة في مجال الإسكان والتطوير العقاري، حيث تم الانتهاء من تجهيز 5 آلاف شقة و15 ألفا للسكن الاقتصادي في مدن الخرطوم الثلاث.
وتم تزويد تلك المساكن بخدمات الكهرباء والطرق والمدارس وبعض المرافق الأخرى، بهدف تسهيل وتوفير تكلفة البناء للأسرة، حيث تتصاعد أسعار مواد البناء في البلاد بشكل جنوني تماشياً مع الارتفاع الذي يشهده الدولار مقابل الجنيه السوداني والأوضاع الاقتصادية المتردية التي تمر بها البلاد حالياً.
يذكر أن الصندوق القومي للإسكان لديه خطة لتوسيع قاعدة السكن لمحدودي الدخل، عبر الإسكان الرأسي، الذي يتكون من مجمعات سكنية، كل مجمع يضم بناية من 7 أدوار، ويتكون الطابق من 10 شقق سكنية، بمساحات من 180 إلى 300 متر مربع.
ويتوقع الصندوق أن يجد مشروع الإسكان الرأسي والشقق، رواجاً وإقبالاً في أوساط السودانيين محدودي الدخل، خاصة أنه أقل تكلفة وأصبح كثير من السودانيين يفضلونه على السكن الأفقي، الأمر الذي دفع الصندوق لتنفيذ برامج إعلامية لرفع مستوى وعي وثقافة المواطنين للتعامل مع السكن الجماعي والتعاون فيما بينهم.
ووفقاً لمسؤول في الصندوق القومي للإسكان فإن برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي، يتضمن كيفية المحافظة على خدمات البناية، ورفع وعيهم بهذا النوع من البناء، حتى تتحول الخرطوم إلى عاصمة حضارية وجاذبة. وأضاف المصدر أن برنامج التوعية بالسكن في الشقق ودوره في تقليل تكلفة السكن، سيتولاه فريق من اتحاد مراكز الخدمات الصحافية، الذي يضم جميع وسائل الإعلام المحلية، مما سيوسع قاعدة انتشار الحملات الإعلامية للسكن الرأسي.
تغير ثقافة المواطن السوداني من السكن التقليدي (الحوش) إلى مساحات صغيرة مغلقة لا تطل على الشارع أو الجيران، ليس أمرا هينا. وبين أن خطوة الصندوق الحالية للاعتماد على السكن الرأسي مهمة لأنها تزيل كثيرا من المفاهيم المغلوطة عن السكن في الشقق السكنية.
يذكر أن الصندوق القومي للإسكان عام 2018 بدأ بالتعاون مع شركة هيتكو البريطانية للاستثمار، لتنفيذ مشروع الإسكان الفئوي الرأسي، الذي يستهدف بناء 50 ألف وحدة سكنية بالعاصمة الخرطوم، وكذلك مشروع لبناء أكبر مسجد في السودان، بمساحة 5 كيلومترات، وبناء 3 آلاف شقة ومحلات تجارية.

مواضيع
السودان
الاقتصاد عقارات

هل تعزز زيادة الإيجار من مستقبل جزيرة كوني في نيويورك؟

أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل
أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل
TT
TT

هل تعزز زيادة الإيجار من مستقبل جزيرة كوني في نيويورك؟

أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل
أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل

يتعين على ديانا كارلين الانتهاء من تأليف الكتاب الذي تعمل عليه بشأن متعة امتلاك بوتيك لولا ستار، ذلك المتجر الصغير والساحر للغاية في ممشى كوني آيلاند، على مدى السنوات الـ19 الماضية. لكن بدلا من ذلك، انتابت السيدة كارلين حالة من الخوف والتوتر منذ أن عرض عليها مالك المتجر الذي تعمل فيه عقدا جديدا للإيجار منذ عدة أسابيع - تزيد فيه القيمة الإيجارية بنسبة 400 في المائة دفعة واحدة. وقالت: «إنني أتساءل إن كان ينبغي علي أن أطلب لافتات (التوقف عن العمل!)».
وفي الصيف الماضي، كانت كوني آيلاند في حي بروكلين بمدينة نيويورك تزدحم بالباحثين عن الاستمتاع على الشواطئ ومختلف أشكال الترفيه الأخرى، ولكنها تميل لأن تكون أكثر هدوءا في فصل الشتاء. وقبل أكثر من عشر سنوات مضت، تعهدت مدينة نيويورك بإنشاء وجهة سياحية ذات حديقة مائية، وساحة كبيرة، وحلبة للتزلج على الجليد، تعمل على مدار السنة، مع ملايين الدولارات من الاستثمارات السكنية والتجارية.
وفي الأثناء ذاتها، قال مايكل بلومبيرغ - عمدة مدينة نيويورك آنذاك، إنه سوف تتم حماية مطاعم الأكل والمتاجر الرخيصة في المنطقة. وكان مارتي ماركويتز رئيس مقاطعة بروكلين قد أعلن في عام 2005 أن الخطة المزمعة سوف تحافظ على الروعة التي تنفرد بها كوني آيلاند مع روح المحبة والمرح المعهودة. ولكن على غرار الكثير من الخطط الكبرى في مدينة نيويورك، لم تتحقق الرؤية الكاملة للمشروع بعد. فلقد بدت كوني آيلاند خالية بصورة رسمية بعد ظهيرة يوم من أيام يناير (كانون الثاني) الماضي، وصارت بعيدة كل البعد عما تعهدت به إدارة المدينة عن الجاذبية والنشاط على مدار العام كما قالت. إذ تهب الرياح الصاخبة على منشآت مدن الملاهي الشهيرة مثل لونا بارك وستيبلشيز بارك، ولكن لا وجود لحلبة التزلج أو الحديقة المائة، حيث لم يتم إنشاء هذه المنشآت قط.
والآن، وفي مواجهة آلة التحسين التي تتحرك بوتيرة بطيئة للغاية، أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند مجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل. تقول السيدة كارلين: «إنهم يحاولون الآن تحويل ساحة اللعب المخصصة لعوام الناس إلى ملعب خاص بالأثرياء فقط».
وكانت السيدة كارلين، رفقة 5 آخرين من أصحاب الشركات الصغيرة في كوني آيلاند - وهم: ناثان فاموس، وروبي بار آند جريل، وبولز دوتر، ومطعم توم، وبيتش شوب - يتفاوضون على عقود جديدة للإيجار تمتد لمدة 10 سنوات مع شركة «زامبيرلا»، وهي الشركة المالكة للمتنزه الإيطالي التي تعاقدت معها مدينة نيويورك قبل عشر سنوات لبناء وإدارة منطقة لونا بارك الترفيهية في كوني آيلاند، والتي تعد الشركات الصغيرة المذكورة جزءا لا يتجزأ منها.
وجاءت شركة «زامبيرلا» بشروط جديدة: زيادة القيمة الإيجارية من 50 إلى 400 في المائة لكل شركة من الشركات المذكورة. وتقول السيدة كارلين عن ذلك: «إنني أعشق كوني آيلاند، والحصول على هذا المتجر على الممشى السياحي كان من أحب أحلام حياتي. ولكن ليست هناك من طريقة أتمكن بها من تحمل الشروط الجديدة».
وفي رسالة وصلت إلى صحيفة «نيويورك تايمز» من أليساندرو زامبيرلا رئيس الشركة المذكورة، جاء فيها: «نحن نهتم بشؤون كوني آيلاند ومستقبلها، ونحن ملتزمون بتحويلها إلى أقوى مجتمع يمكن بناؤه. وذلك هو السبب في تواصلنا مع المستأجرين لضمان نجاح أعمالهم ضمن المحافظة على شخصية كوني آيلاند المميزة».
ورفض السيد زامبيرلا، الذي كان في رحلة سفر إلى إيطاليا، الإجابة عن أسئلة محددة طرحتها عليه صحيفة «نيويورك تايمز»، غير أنه أضاف يقول إن ثلاثة من أصل ست شركات قد وافقت بالفعل على عقود الإيجار الجديدة ووقعت عليها، وإن الشركات الأخرى تحقق تقدما ملموسا على هذا المسار.
أثارت الزيادات المقترحة في القيمة الإيجارية على الشركات الست الصغيرة حالة من الشد والجذب الشديدة المستمرة منذ سنوات داخل كوني آيلاند.
ففي عام 2009، وبعد مواجهة استغرقت 4 سنوات كاملة حول أفضل خطط إحياء وتجديد المنطقة، ابتاعت المدينة تحت رئاسة مايكل بلومبيرغ 7 أفدنة في منطقة الترفيه المضطربة من المطور العقاري جوزيف سيت مقابل 95.6 مليون دولار.
وأراد مايكل بلومبيرغ استعادة المنطقة إلى سابق عهدها، والتي بدأت تواجه الانخفاض منذ ستينات القرن الماضي، من خلال تعزيز تطوير المتاجر والشقق على طول طريق سيرف في المنطقة. وكانت الشركات التي افتتحت في فصل الصيف تنتقل إلى جدول زمني للعمل على مدار العام، مما يساعد على تعزيز رؤية مايكل بلومبيرغ باعتبار كوني آيلاند أكبر مدينة للملاهي الترفيهية والحضرية في البلاد.
ثم استأجرت شركة «زامبيرلا» الأرض من المدينة، مما أتاح لها افتتاح مدينة لونا بارك الترفيهية في عام 2010، مع إملاء عقود الإيجار الخاصة بالشركة مع أصحاب الشركات الصغيرة، ومطالبة هذه الشركات بتسليم جانب من الأرباح المحققة إلى المدينة.
وتعرضت الشركات العاملة على الممشى السياحي في المنطقة للإغلاق، حيث عجزت عن الاتساق مع الرؤية الجديدة للشركة الإيطالية. وكانت شركات صغيرة أخرى، مثل متجر السيدة كارلين، قد عاد للعمل بعد قرار الإخلاء الذي تعرضت له في عهد المطور العقاري جوزيف سيت.
وبحلول عام 2012، كانت جهود الانتعاش جارية على قدم وساق، وشهدت المنطقة نموا في الجماهير والإيرادات. وقالت السيدة كارلين إنها حققت أرباحا بنسبة 50 في المائة تقريبا بعد تولي شركة «زامبيرلا» مقاليد الأمور.
وقال سيث بينسكي، الرئيس الأسبق لمؤسسة التنمية الاقتصادية، حول المنطقة: «يعتقد أغلب الناس أنه قد جرى تطوير المنطقة لتتوافق مع التاريخ المعروف عن كوني آيلاند». ومع ذلك، فإن منطقة الملاهي لا تعمل على مدار السنة. وقال مارك تريغر، عضو مجلس المدينة الممثل لقطاع بروكلين الذي يضم كوني آيلاند، إنه يعتقد أن الوضع الراهن نابع من ندرة الاستثمارات من قبل مجلس المدينة وعمدة نيويورك بيل دي بلاسيو ضمن أهداف المدينة لعام 2009. وقال السيد تريغر: «لا تعرف الشركات إلى أين تذهب كوني آيلاند في ظل إدارة دي بلاسيو للمدينة. فهناك قصور واضح في الرؤية ولا وجود للخطط الشاملة بشأن تحسين المنطقة». وأضاف أن الوعود غير المتحققة منحت شركة «زامبيرلا» قدرا من النفوذ لإضافة المزيد من الأعباء على المستأجرين للمساعدة في استرداد الأرباح المهدرة. وقال إن هؤلاء المستأجرين قد استثمروا أموالهم هناك تحت فكرة تحول هذه المنطقة إلى وجهة سياحية تعمل طوال العام، مع حركة السير على الممشى طيلة السنة، على العكس من 3 إلى 4 أشهر من العمل فقط في العام بأكمله. ولا يمكن لأحد السماح بتحويل الأراضي العامة إلى سلاح باسم الجشع لإلحاق الأضرار بالشركات الصغيرة.
ولقد أعربت السيدة كارلين رفقة العشرات من العمال الآخرين في كوني آيلاند عن اعتراضهم على زيادة القيمة الإيجارية وذلك بالوقوف على درجات سلم مجلس المدينة في أوائل شهر ديسمبر (كانون الأول) الماضي.
وفي مقابلة أجريت مع صحيفة «نيويورك تايمز»، وصف نورمان سيغيل محامي الحقوق المدنية قرار شركة «زامبيرلا» بأنه غير مقبول تماما، وأضاف أنه ينبغي على عمدة نيويورك بيل دي بلاسيو التدخل في الأمر. وأضاف المحامي سيغيل أن إدارة مجلس المدينة يجب أن تطالب الشركة الإيطالية طرح شروط إيجارية معقولة، وإذا لم يحدث ذلك، فينبغي على المدينة التفكير جديا في سحب عقد الإيجار من شركة «زامبيرلا»، التي أفادت في محاولة لتحسين النوايا بأنها سوف تمدد الموعد النهائي للسيدة كارلين لتوقيع عقد الإيجار الخاص بها حتى يوم الأربعاء المقبل.
وقالت السيدة كارلين عن ذلك: «يقضي صاحب الشركة عطلته في إيطاليا في حين أنني أبذل قصارى جهدي لمجرد إنقاذ متجري الصغير ومصدر معيشتي الوحيد». ورفض السيد زامبيرلا وأصحاب الشركات الخمس الأخرى التعليق على عقود الإيجار الخاصة بهم، برغم أن الكثير من الشخصيات المطلعة على الأمر أكدوا أن الزيادة تتراوح بين 50 في المائة للمتاجر الكبيرة و400 في المائة لمتجر السيدة كارلين الصغير، والتي قالت إنها تعتقد أن الشركات الأخرى لم تتحدث عن المشكلة علنا خشية الانتقام من الشركة الإيطالية ومخافة قرارات الطرد.
وأضافت السيدة كارلين تقول: للتعامل مع الزيادات المطلوبة في الإيجار قرر أصحاب المتاجر رفع الأسعار، وإن أحد المطاعم أجرى تغييرات للانتقال من مطعم للجلوس وتناول الطعام إلى مطعم للوجبات السريعة للحد من التكاليف.
واستطردت السيدة كارلين تقول: «حاولت تقديم الالتماس إلى مجلس المدينة مرارا وتكرارا من خلال المكالمات الهاتفية ورسائل البريد الإلكتروني والاحتجاجات خلال الشهر الماضي - ولكن لم يتغير شيء حتى الآن. وقال لها مجلس المدينة إنه غير قادر على المساعدة وليس هناك الكثير مما يمكن القيام به، ولكنني لا أوافق على ذلك، فهم أصحاب الأرض التي يستأجرها منهم زامبيرلا».
وقال المحامي سيغيل إن الزيادات باهظة للغاية لدرجة أنها قد تكون سببا وجيها للتقاضي، وأضاف: «هناك عدد من السوابق القضائية في ذلك إذا قررت المحكمة أن ما تقوم به الشركة غير معقول، ويمكن أن يكون ذلك من المطالب القانونية المعتبرة في حد ذاتها».
وليست هناك مؤشرات عامة في مجلس المدينة بشأن خطط سحب عقد الإيجار من زامبيرلا، أو التدخل، إذ إن زيادة القيمة الإيجارية لا تنتهك الاتفاقية المبرمة بين مجلس المدينة وبين شركة زامبيرلا. ونفت السيدة جين ماير، الناطقة الرسمية باسم عمدة نيويورك، الادعاءات القائلة بأن إدارة المدينة تفتقد للرؤية الواضحة أو الخطة الشاملة حيال كوني آيلاند. وقالت إن المدينة أنفقت 180 مليون دولار على تطوير البنية التحتية في كوني آيلاند خلال السنوات العشر الماضية، مع التخطيط لتوسيع نظام النقل بالعبّارات في نيويورك إلى كوني آيلاند بحلول عام 2021.
وأضافت السيدة ماير تقول: «تلتزم إدارة المدينة بالمحافظة على شخصية كوني آيلاند مع ضمان الإنصاف والمساواة والاستعداد للمستقبل». في حين تساءل المحامي سيغيل: لمن يُخصص هذا المستقبل؟ وهو من مواطني المدينة ونشأ في حي بروكلين، واعتاد قضاء فترات من الصيف على الممشى السياحي هناك، ويتذكر إنفاق دولار واحد لدخول مدينة الملاهي ثم العودة لتناول وجبة العشاء الشهية لدى مطعم ناثان فاموس المعروف، وقال: «علينا مواصلة الكفاح لإنقاذ كوني آيلاند التي نحبها».
- خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
أميركا