عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
12:43 دقيقه
الاقتصاد عقارات

وقف ظاهرة تعثر مشاريع المقاولات في السعودية مرهون بتطبيق عقد «فيدك»

في حين يقدر عدد المشاريع المتعثرة بأكثر من 7 آلاف مشروع

وقف ظاهرة تعثر مشاريع المقاولات في السعودية مرهون بتطبيق عقد «فيدك»
TT
TT

وقف ظاهرة تعثر مشاريع المقاولات في السعودية مرهون بتطبيق عقد «فيدك»

وقف ظاهرة تعثر مشاريع المقاولات في السعودية مرهون بتطبيق عقد «فيدك»

يشهد قطاع المقاولات في السعودية ظاهرة تعثر تنفيذ المشاريع، الأمر الذي أثر سلبا على تطوير هذه الصناعة، وأسهم في خروج نسبة كبيرة من سوق المقاولات في البلاد، إذ تشير التقديرات الأولية إلى أن عدد المشاريع المتعثرة يتجاوز سقف الـ7 آلاف مشروع.
وبحسب مقاولين تحدثوا لـ«الشرق الأوسط»، فإن تأخر تطبيق نظام العقد الموحد للمقاولات في السعودية (فيدك) يأتي كأبرز الأسباب التي أدت إلى تعثر المشاريع، وذلك بسبب عجز العقود المطبقة حاليا عن الإلمام بجميع الشروط الواجب توفرها بين الطرفين المتعاقدين، مما يخلق فجوة كبيرة بين المقاول ومنفذ المشروع.
وقال المهندس حمد الشقاوي رئيس جمعية المهندسين السعودية، إن «عقد فيدك» عالمي ومعترف به في جميع الدول، مشيرا إلى أنه ينظم العلاقة بين المقاولين والجهات التي تملك المشاريع، سواء من الشركات أو القطاع أو القطاع الحكومي.
وهذا الأمر سيعالج كثيرا من الإشكاليات التي تقع نتيجة عدم وضوح الطبيعة التعاقدية في المشاريع، حيث تعتمد على عقود تم بناؤها اعتمادا على بنود من عدة عقود.
وأشار الشقاوي إلى أن الهيئة سعت منذ فترة طويلة إلى توضيح أهمية العقد الموحد، وما ينعكس على قطاع المقاولات عند اعتماد تطبيقه، ومن ذلك العمل على عقد الملتقيات والندوات والمؤتمرات التي يحضرها كثير من الخبراء والمختصين، وتم من خلالها المطالبة الجادة بالتسريع في اعتماد هذا النوع من العقد الدولي الذي سيحل الكثير من مشاكل القطاع، لاحتوائه على بنود واضحة وصريحة ولا تعد مجالا للاجتهاد من الأطراف المتعاقدة، واعتبر أن العقود الحالية أشبه بعقود إذعان، مما يستلزم سرعة تطبيق عقد «فيدك»، والاستفادة من تجارب الدول المجاورة.
وأضاف أن قطاع المقاولات يترقب منذ سنوات تطبيق هذا العقد الدولي، مشيرا إلى أن المقاولين تلقوا تأكيدات من الجهات المختصة بأن لديها جدية في البدء في تطبيق العقد مع العام الحالي إلا أنه لم يتم هذا الأمر حتى الآن، لافتا إلى أن المقاولين يواجهون خسائر مالية بسبب الخلل في العقود.
من جهته، قال عبد الله رضوان عضو اللجنة الوطنية للمقاولين في مجلس الغرف السعودية إن عقد «فيدك» لم يتم تطبيقه حتى الآن، برغم المطالب التي قدمها المقاولون، سواء عن طريق اللجنة الوطنية أو الغرف السعودية وهيئة المهندسين السعوديين، مشيرا إلى أن تطبيق العقد الموحد سيحل أكثر من 80 في المائة من المشاريع المتعثرة، التي تتجاوز 7 آلاف مشروع بين القطاعين العام والخاص.
وأضاف رضوان أن تطبيق «فيدك» في السعودية يتوافق مع الأنظمة العالمية، وسيساعد على حفظ حقوق جميع الأطراف، بما فيها المقاول، إذ إن العقود الحالية فيها تحامل على المقاول، مما يؤدي إلى تكبده الخسائر، ويؤدي إلى تعثر المشروع لعدم قدرته على الاستمرار في ظل التحديات التي يواجهها.
في حين أوضح المهندس سعود الأحمدي عضو هيئة المهندسين السعودية أن قطاع المقاولات يشهد العديد من التحديات والمشاكل، لعدم وجود عقد يحدد الحقوق والواجبات على جميع الأطراف في المشروع، سواء المقاول أو الاستشاري، وعدم التحامل على المقاول، كما هو مطبَّق في العقود الحالية، إذ يتحمل المقاول جميع تبعات العمل والخسائر، مما يجعل المقاولين عاجزين عن إتمام المشاريع، وبالتالي يتوقف المشروع ويحدث التعثر الذي يوثر على الاقتصاد بشكل عام، وليس على المقاول نفسه.
وطالب الأحمدي بتشكيل لجنة متخصصة تضم في عضويتها مقاولا وقانونيا وممثلين من وزارة المالية، ويتم بناء عليه دراسة عقد «فيدك»، وإعادة تقييمه بحيث يتماشى مع المتطلبات التي تتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية ليصبح عقد «فيدك» سعوديا، مشيرا إلى أن عقد «فيدك» يحتوي على كثير من البنوك التي لا تتوافق مع الأحكام الإسلامية، مضيفا أن هناك دراسة في الوقت الحالي لدى وزارة المالية يتم من خلالها دراسة العقود الحالية ومقارنتها بعقد «فيدك» الدولي.
وكانت دراسة للجنة الوطنية للمقاولين بمجلس الغرف السعودية أوصت بضرورة تفعيل قرار مجلس الوزراء القاضي بتوجيه وزارة التجارة والصناعة، بإيجاد دراسة حيال إمكان إنشاء هيئة وطنية لقطاع البناء والتشييد والرفع إلى المقام السامي في هذا الشأن، خصوصا أن هذا القطاع يعمل فيه أكثر من مليوني عامل (10 في المائة فقط منهم سعوديون).
وفندت الدراسة الأسباب الداعية إلى إيجاد مرجعية للمقاولين، من خلال إبراز الأهمية الاقتصادية والتشغيلية للقطاع، التي تمثلت في نسبة نموه التي تقدر بنحو 16.5 في المائة، في عام 2012. في حين بلغت مساهمته من إجمالي الناتج المحلي 4.6 في المائة، وما نسبته 13.2 في المائة من إجمالي الناتج المحلي للقطاع الخاص.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات