عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

انتعاش تشييد المنازل في الولايات المتحدة

تصاريح البناء تقفز إلى أعلى مستوياتها خلال 12 عاماً

انخفاض أسعار الفائدة إلى مستوى تاريخي واستمرار نمو الوظائف وارتفاع معدل الأجور الأسبوعية وانخفاض الفائدة على التمويل العقاري أسهمت في تسجيل السوق العقارية الأميركية أرقاماً مرتفعة
انخفاض أسعار الفائدة إلى مستوى تاريخي واستمرار نمو الوظائف وارتفاع معدل الأجور الأسبوعية وانخفاض الفائدة على التمويل العقاري أسهمت في تسجيل السوق العقارية الأميركية أرقاماً مرتفعة
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT

انتعاش تشييد المنازل في الولايات المتحدة

انخفاض أسعار الفائدة إلى مستوى تاريخي واستمرار نمو الوظائف وارتفاع معدل الأجور الأسبوعية وانخفاض الفائدة على التمويل العقاري أسهمت في تسجيل السوق العقارية الأميركية أرقاماً مرتفعة
انخفاض أسعار الفائدة إلى مستوى تاريخي واستمرار نمو الوظائف وارتفاع معدل الأجور الأسبوعية وانخفاض الفائدة على التمويل العقاري أسهمت في تسجيل السوق العقارية الأميركية أرقاماً مرتفعة

انتعش تشييد المنازل في الولايات المتحدة في أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، وقفزت تصاريح بناء المنازل الجديدة إلى أعلى مستوياتها فيما يزيد على 12 عاماً، بما يشير إلى متانة سوق الإسكان وسط أسعار فائدة عقارية متدنية.
وقالت وزارة التجارة الأميركية مؤخراً إن معدل البدء في تشييد المنازل زاد 3.8 في المائة إلى مستوى سنوي مُعدل في ضوء العوامل الموسمية بلغ 1.314 مليون وحدة الشهر الماضي. وجرى تعديل بيانات سبتمبر (أيلول) لتُظهر انخفاض معدل البدء في تشييد المنازل إلى وتيرة قدرها 1.266 مليون وحدة، بدلاً من القراءة المسجلة سابقاً عند 1.256 مليون وحدة.
كان اقتصاديون استطلعت «رويترز» آراءهم توقعوا زيادة معدل البدء في تشييد المنازل إلى 1.320 مليون وحدة في أكتوبر (تشرين الأول). وزاد المعدل 8.5 في المائة على أساس سنوي في أكتوبر (تشرين الأول). وقفزت تصاريح البناء 5 في المائة إلى 1.461 مليون وحدة في أكتوبر (تشرين الأول)، مسجلة أعلى مستوياتها منذ مايو (أيار) 2007.
وأظهرت بيانات اقتصادية مؤخراً ارتفاع مبيعات المساكن القائمة في الولايات المتحدة خلال أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، بأكثر من التوقعات. وبحسب بيانات الاتحاد الوطني الأميركي للمطورين العقاريين الصادرة مؤخراً، فإن عدد الصفقات التي تمت خلال الشهر الماضي ارتفع بنسبة 1.9 في المائة مقارنة بالشهر السابق، ليصل إلى ما يعادل 5.46 مليون مسكن سنوياً، بعد تراجعه بنسبة 2.5 في المائة إلى ما يعادل 5.360 مليون وحدة سنوياً خلال سبتمبر (أيلول) الماضي، وفقاً للبيانات المعدلة.
وكان المحللون يتوقعون ارتفاع العدد خلال الشهر الماضي بنسبة 1.4 في المائة فقط بعد تراجع بنسبة 2.2 في المائة في الشهر السابق، وفقاً للبيانات الأولية.
وقال لورانس يون، كبير المحللين الاقتصاديين في «الاتحاد الوطني للمطورين العقاريين» إن «انخفاض أسعار الفائدة إلى مستوى تاريخي واستمرار نمو الوظائف وارتفاع معدل الأجور الأسبوعية وانخفاض الفائدة على التمويل العقاري، أسهمت من دون شك في هذه الأرقام المرتفعة».
وأضاف: «من المحتمل أن نرى استمرار ارتفاع المبيعات ما دام المشترون المحتملون يجدون تدفقاً مناسباً للوحدات المعروضة للبيع». جاء الارتفاع في مبيعات المساكن القائمة، نتيجة النمو القوي للمبيعات في الجنوب، حيث ارتفعت المبيعات بنسبة 4.4 في المائة إلى ما يعادل 2.350 مليون وحدة سنوياً خلال الشهر الماضي. كما ارتفعت المبيعات في الغرب الأوسط بنسبة 1.6 في المائة، في حين تراجعت في الشمال الشرقي بنسبة 1.4 في المائة وفي الغرب بنسبة 0.4 في المائة خلال الفترة نفسها.
وذكر «الاتحاد» أن متوسط أسعار بيع المساكن القائمة خلال أكتوبر (تشرين الأول) الماضي كان 270.9 ألف دولار للمسكن الواحد، بانخفاض نسبته 0.2 في المائة عن الشهر السابق، حيث كان 271.5 ألف دولار، وبارتفاع نسبته 6.2 في المائة عن الشهر نفسه من العام الماضي حيث كان 255.1 ألف دولار.
وفي الوقت نفسه، تراجع المعروض من المساكن القائمة بنهاية الشهر الماضي إلى 1.77 مليون وحدة بما يكفي لتغطية الطلب لمدة 3.9 شهر، وفقاً لمعدلات المبيعات الحالية. وأشار الاتحاد الوطني للمطورين العقاريين إلى ارتفاع مبيعات المساكن ذات الوحدة الواحدة بنسبة 2.1 في المائة سنوياً إلى ما يعادل 4.87 مليون وحدة سنوياً.
وسجلت مشروعات الإسكان الجديدة التي بدأ العمل فيها في الولايات المتحدة خلال الشهر الماضي، بفضل تسجيل المباني ذات الوحدة الواحدة أقوى نمو لها منذ بداية العام الحالي، في الوقت الذي وصل فيه عدد تراخيص البناء الجديدة إلى أعلى مستوى له منذ 2007. وذكر تقرير وزارة التجارة الأميركية أن عدد تراخيص البناء الصادرة في أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، ارتفع بنسبة 5 في المائة إلى ما يعادل 1.46 مليون وحدة سنوياً، وهو أعلى مستوى له منذ مايو (أيار) 2007.
يذكر أن تراخيص البناء تمثل مؤشراً للطلب المستقبلي على المساكن. في الوقت نفسه فإن بيانات مشروعات الإسكان الجديدة، جاءت متفقة مع التقارير الأخيرة التي أشارت إلى تحسن سوق المساكن الأميركية، في الوقت نفسه فإن انخفاض الفائدة على قروض التمويل العقاري يجذب المشترين الذين ينتظرون اتخاذ قرار الشراء ويعزز تفاؤل المطورين العقاريين، وهو ما أسهم في التوسع في مشروعات التشييد. وارتفع عدد مشروعات الإسكان ذات الوحدة الواحدة بنسبة 2 في المائة إلى ما يعادل 936 ألف مسكن سنوياً خلال الشهر الماضي، وهو أعلى مستوى له منذ يناير (كانون الثاني) الماضي.
يذكر أن أسعار المساكن تراجعت في 20 مدينة أميركية خلال أغسطس (آب) الماضي مقارنة بالشهر السابق، وذلك لأول مرة خلال عام بما يعكس الهدوء في بعض أسواق العقارات التي كانت نشطة في وقت من الأوقات.
وتراجع مؤشر «إس أند بي كور لوجيك كيس - شيللر» لأسعار المساكن في الولايات المتحدة خلال أغسطس (آب) الماضي بنسبة 0.2 في المائة عن الشهر السابق، في حين كان المحللون الذين استطلعت وكالة «بلومبرغ» للأنباء رأيهم يتوقعون تراجع المؤشر بنسبة 0.1 في المائة بعد استقراره في يوليو (تموز) الماضي. وبحسب البيانات الصادرة، ارتفع المؤشر خلال أغسطس (آب) الماضي بنسبة 2 في المائة عن الشهر نفسه من العام الماضي، وهي نسبة الزيادة السنوية نفسها في الشهر السابق، لكنها أقل قليلاً من تقديرات المحللين.
وعلى الصعيد القومي، ارتفع متوسط أسعار المساكن في الولايات المتحدة خلال أغسطس (آب) الماضي، بنسبة 3.2 في المائة سنوياً بعد ارتفاع بنسبة 3.1 في المائة في الشهر السابق.
وفي حين تدور أسعار الفائدة على قروض التمويل العقاري حول أقل مستوياتها منذ 3 سنوات، فإن ضعف نمو الأجور حد من حماس المشترين في أسواق مثل لاس فيغاس ونيويورك. في الوقت نفسه، فإن نقص المعروض من المساكن ذات الأسعار المقبولة أسهم في استمرار الأسعار المرتفعة.
ومن المتوقع استمرار ارتفاع أسعار المساكن خلال الشهور المقبلة في ظل مؤشرات على قوة سوق المساكن في مختلف أنحاء الولايات المتحدة. وسجل متوسط أسعار المساكن القائمة خلال أغسطس (آب) أكبر زيادة سنوية لها منذ يناير (كانون الثاني) 2018. في حين استقرت مبيعات المنازل الجديدة خلال الفترة نفسها، بحسب تقرير منفصل.

مواضيع
أميركا

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات