الفلل السكنية في السعودية تتصدر القطاعات الأكثر انخفاضاً بنزول 13%

انتزعت صدارة الأفرع العقارية المنخفضة في 2018 من سعر المتر المربع للأراضي

سجلت الشقق السكنية انخفاضاً سنوياً بنسبة 12.3% في السعودية (تصوير: خالد الخميس)

تصدر قطاع الفلل في السعودية القطاعات الأكثر تأثراً بالانخفاض بحسب مؤشرات العدل العقارية، حيث فقد 13.6 في المائة من متوسط قيمته خلال عام واحد، بضغوط مباشرة من وزارة الإسكان إلى توافر الكثير من الخيارات المتنوعة وضخها بكميات هائلة في السوق لاستيعاب حاجتها مع فتح التمويل. ويأتي ذلك بالتناغم الإيجابي للإصلاحات الحكومية، وآخرها نجاح برنامج «سكني»، الذي ألقى بثقله على أسعار الفلل التي بدأت في الانحسار بالتزامن مع تراجع الطلب عليها لأمور متعددة، أهمها تتمثل في وفرة المعروض وتسييل العقارات، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر، كما أثرت ضريبة القيمة المضافة على العقارات بشكل إيجابي على إيقاف المضاربات التي انعكست بشكل إيجابي على الأسعار.
وتوقع عقاريون أن يواجه القطاع العقاري «الاستثماري» تحديات ستضغط على القيمة العامة للعقار الذي من المتوقع أن تنخفض قيمته لمستويات أكثر مع وجود خيارات الإسكان بضخامة، وبالحديث عن الفلل اختلف النزول في قيمتها من منطقة إلى أخرى ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن النزول الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها الـ290 متراً مربعاً، والتي تجاوز النزول فيها الـ17 في المائة، خصوصاً للمشاريع الكبرى التي جهزت العشرات منها أو المئات في الأحياء الجديدة ولم تستطع تصريفها وبقيت متجمدة على حالها منذ سنوات، كما شهدت الأفرع العقارية الأخرى مستويات من النزول لتؤكد تربعها على ثاني معدل انخفاض متوسط سعر في 2018 المنصرم.
وقال عبد الله المحيسن، الذي يمتلك شركة «المحيسن للتطوير العقاري»، إن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث يعتبر العام الحالي بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين، خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج «سكني» الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصلية من تاريخه، خصوصاً في الاستثمار في قطاع الفلل والتي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها في آن واحد بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية، خصوصاً السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشاً ملحوظاً لهذا الفرع، نتيجة خيارات وزارة الإسكان.
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن بأن هناك ارتباكاً في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي تصب لصالح المواطن، والتي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع، وهو ما يحصل الآن، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الفترة الماضية، وبالتحديد أقل من عامين فقط، وهو ما يفتح افتراضية أن يشهد مزيداً من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً بأن الحل بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل، خصوصاً أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة، وليس مبلغ التمويل.
وشمل الارتفاع في قيمة الصفقات الأسبوعية كلاً من القطاعين السكني والتجاري، حيث ارتفع إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة قياسية بلغت 54.1 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 24.9 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة الصفقات مع نهاية الأسبوع الماضي عند مستوى 2.1 مليار ريال. كما سجل إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعاً قياسياً بلغت نسبته 74.9 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 53.1 في المائة.
وفي شأن متصل، أبدى بدر السعيد، وهو مستثمر عقاري، قلقه من حال السوق، حيث إنه يلاحظ في الآونة الأخيرة خروج الكثير من المستثمرين المتخوفين من التراجع المتواصل لأسعار العقار، الذين اتخذوا القرار نتيجة أن بقاءهم في السوق أصبح غير مجدٍ وهم يرون تحركات حكومية حثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات التي خفضت من قيمة العقار. وبحكم قربهم من الواقع؛ فإنه يرى بأن هناك حركة بطيئة جداً في المبيعات، خصوصاً الفلل التي نُشر مؤخراً تقرير اقتصادي بانخفاض الطلب عليها إلى مستوى لم يسبق لها تحقيقه منذ عقد تقريباً. ويرى بأن هذه النسبة ليست الأخيرة، حيث إنه يتوقع بأن هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، موضحاً بأنه لا يستبعد انهيار أسعار العقار ووصولها إلى مستويات قياسية في ظل توجيه الضربات الحكومية المتتالية للسيطرة على الأسعار.
وبالحديث عن أسعار الفلل، وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد بأن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضاً، خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً بأن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأٍسعار بشكل كبير، خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشاريع القائمة، وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتاً بأن الفلل الصغيرة التي لا تتجاوز الـ290 متراً تضررت بعد موجه من الارتفاعات كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشاريع السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، مشيراً بأنه كلما زادت مساحة الفيلا زاد سعرها، وبالتالي ازدادت صعوبة بيعها أو استثمارها، خصوصاً أن الفئة الكبرى من المشترين يفكرون بالسكن والاستقرار فقط.
ونجحت السوق العقارية المحلية في إيقاف وتيرة الانخفاض في إجمالي قيمة صفقاتها الأسبوعية، الذي استمر لنحو شهر، لتسجل ارتفاعاً قياسياً بنهاية الأسبوع الماضي بنسبة 57.7 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 31.9 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة الصفقات العقارية مع نهاية الأسبوع الـ24 من العام الحالي عند مستوى 670 مليون دولار، مقارنة بأدنى مستوى لها منذ نهاية أغسطس (آب) الماضي، حيث وصلت إليه نهاية الأسبوع الأسبق عند 430 مليون دولار.
إلى ذلك، أكد فهد المقرن، الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، بأن هناك اختلافاً في تصميم وطريقة بناء الفلل التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة يختلف تماماً القديمة منها، موضحاً بأن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي انشأت للاستثمار، وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً بأن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود؛ وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل، إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب؛ نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري على ما كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق، وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية، لكنها ستمرّ بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، عبر إعادة ترتيب الأوراق من جديد والدخول بمشاريع حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً بأن هذه الأيام يشهد قطاع المقاولات ركوداً ملحوظاً بحيث يمكن الاستفادة من ذلك بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء؛ مما يعني أن التضحية بقليل من الربح للمشاريع المنشأة سابقاً من أجل البدء بالنهوض والتعويض مرة أخرى بالمشاريع القادمة المستقبلية هو الخيار الأمثل.
وجاءت الفلل السكنية على رأس قائمة الانخفاض لهذا العام بنسبة 13.6 في المائة، يليها انخفاض سنوي لمتوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 12.3 في المائة، بينما سجل متوسط السعر السوقي للمتر المربع للأرض السكني ارتفاعاً سنوياً بنسبة 12.7 في المائة، وكانت الفلل خلال العام الماضي سجلت ثاني أفرع الانخفاض بعد المتر المربع السكني اليسير بعكس اتجاه السوق.