عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:17 دقيقه
الاقتصاد عقارات

تراجع مؤشرات الاقتصاد التركي يزيد مخاوف الاستثمار في القطاع العقاري

خسائر مستثمرين سعوديين تتفاقم وتصل إلى 55 %

أحجم المستثمرون الأجانب عن الاستمرار في ضخ الأموال في القطاع العقاري التركي الأمر الذي دفع الأسعار إلى التراجع بشكل حاد
أحجم المستثمرون الأجانب عن الاستمرار في ضخ الأموال في القطاع العقاري التركي الأمر الذي دفع الأسعار إلى التراجع بشكل حاد
TT
TT

تراجع مؤشرات الاقتصاد التركي يزيد مخاوف الاستثمار في القطاع العقاري

أحجم المستثمرون الأجانب عن الاستمرار في ضخ الأموال في القطاع العقاري التركي الأمر الذي دفع الأسعار إلى التراجع بشكل حاد
أحجم المستثمرون الأجانب عن الاستمرار في ضخ الأموال في القطاع العقاري التركي الأمر الذي دفع الأسعار إلى التراجع بشكل حاد

يمر الاقتصاد التركي حالياً بأسوأ مرحلة له منذ ثلاثة عقود، فالبورصة التركية فقدت أكثر من 20% من قيمتها في 2018، وفقدت الليرة التركية 30%، وخلال الأشهر الأربعة الأولى فقط في 2019 وارتفع التضخم نحو 20%، وهبط الميزان التجاري الذي تجاوز الـ50 مليار دولار في الأعوام السابقة ليصل في 2018 إلى 25 مليار دولار، وحتى تحافظ الحكومة على السيولة من الهرب أو من تحويلها إلى الدولار قامت برفع الفائدة إلى 24%، وهي ثاني أعلى فائدة في العالم.
ومع انهيار سعر الليرة التركية وارتفاع أسعار الفائدة إلى نحو غير مسبوق وتراجع ثقة المستهلكين، أحجم المستثمرون الأجانب عن الاستمرار في ضخ الأموال في القطاع العقاري التركي، الأمر الذي دفع الأسعار إلى التراجع بشكل حاد، كما أن الكثير من المشاريع العقارية داخل تركيا توقفت نتيجة الكساد الذي عانى منه الاقتصاد التركي.
ودفعت الأزمة التي تشهدها السوق العقارية، الحكومة التركية إلى إعطاء المزيد من التسهيلات أمام الأجانب في محاولة منها لدعم القطاع ومنعه من الدخول في مرحلة الركود، فقامت بتخفيض القيمة المادية المطلوبة للحصول علي الجنسية مقابل شراء عقار من نحو مليون دولار إلى 250 ألف دولار فقط، في خطوة منها لمنع الدخول في مرحلة ركود في القطاع.
ورغم المميزات فإن جزءاً كبيراً من قلق المستثمرين من خيار الاستثمار في تركيا يعود إلى طريقة إدارة الاقتصاد التركي، حيث تتدخل الدولة فيه بشكل يشوّه قانون حرية السوق.
وفيما تجاهل رئيس الجانب السعودي في مجلس الأعمال السعودي التركي مازن رجب، الرد على اتصالات «الشرق الأوسط» والإجابة عن استفساراتها، بيّن لـ«الشرق الأوسط» اللواء الدكتور محمد الحربي الخبير الاستراتيجي والسياسي، أن الاقتصاد التركي في انكماش واضح بشكل عام، فقد تراجعت الليرة التركية لمستوى 6.24 مقابل الدولار، لتسجل أضعف سعر لها في ثمانية أشهر، وسط بواعث قلق بشأن إعادة انتخابات رئيس بلدية إسطنبول.
ويتوقع المستثمرون أن قرار إعادة انتخابات إسطنبول في 23 يونيو (حزيران) المقبل، سيتسبب في شهرين إضافيين من عدم التيقن بشأن خطة تركيا لإعادة التوازن والاستقرار إلى الاقتصاد، مشيراً إلى بواعث قلق من قبل المستثمرين السعوديين في الوقت الحالي نظراً إلى الأحداث السياسية المتسارعة داخلياً وخارجياً.
وأوضح الحربي أن الاستثمار السعودي والخليجي في تركيا بشكل عام بلغ ذروته عامي 2015 و2016، حيث برز المستثمرون السعوديون كأكبر نسبة مستثمرين من دول الخليج العربي في تركيا، وثاني أكبر مستثمر أجنبي بعد العراق، بينما الكويت نافست روسيا على المرتبة الثالثة، وقطر في السابعة، والبحرين في العاشرة، ليحصد المستثمرون العرب عموماً مراتب متقدمة في صدارة أكثر 10 دول أجنبية تستثمر في عقارات تركيا، حيث كان سعر الدولار يساوي 3 ليرات تركية في أغسطس (آب) 2015.
وبيّن الحربي أن إجمالي قيمة العقارات التي تم شراؤها من قبل السعوديين في تركيا في عام 2017 (910 آلاف متر مربع)، بلغ ما نسبته 22% تقريباً من مجمل العقارات التركية المبيعة للأجانب والتي بلغت نحو 4.2 مليون متر مربع (حيث كان سعر الدولار = 3.77 ليرة تركية)، أي أن مجمل الخسارة للمستثمر السعودي المالك للعقار بنسبة 55% من إجمالي رأس المال.
ورأى أن السياسة الحالية لإردوغان هي ما تسبب في تدهور اقتصاد تركيا بدليل خسارة حزبه في الانتخابات البلدية أهم وأكبر مدينتين، أنقرة وإسطنبول، وهو مؤشر على تناقص شعبيته بحكم أداء حكومته السيئ وانتشار المحسوبية والفساد، بالإضافة إلى عدة أسباب أخرى منها إعادة الانتخابات البلدية في إسطنبول، والاستقطابات السياسية بين الحكومة (حزب العدالة والتنمية) والأحزاب المعارضة، والعلاقة غير المنضبطة مع أميركا (تجميد صفقة F35 وكانت تركيا مستثمرة في جزء منها)، أيضاً دخول تركيا في التنقيب عن الغاز في البحر الأبيض المتوسط والتوغل في المياه الاقتصادية لجمهورية قبرص أثار قلق الاتحاد الأوروبي، إضافة إلى تقييد حرية الصحافة المعارضة واعتقال الصحافيين بحجة الحفاظ على أمنهم القومي.
من جهته أوضح لـ«الشرق الأوسط» المستشار الاقتصادي سليمان العساف، أن الاقتصاد التركي يمر بأسوأ مرحلة له، حيث سُجل في عام 2018 كأحد أسوأ خمس اقتصادات في العالم سواءً من ناحية التضخم أو انخفاض العملة أو جذب الاستثمارات والحركة التجارية والانكماش الحاصل في الاقتصاد. وحذّر من الخطورة التي تواجه الاستثمارات السعودية في تركيا، وصنّفها إلى استثمارات سياسية وقانونية ومالية ومحاسبية، وقال: «بغضّ النظر عن أي وضع استثمار سعودي هناك فإن قيمته انخفضت ما بين 40 و50%، كما أن هناك تشديداً على الإجراءات».
وأضاف: «عندما تتداخل السياسة مع الاقتصاد يتعطل الاقتصاد، والتهديدات التي وردت للمستثمرين وصلت إلى إجبار المستثمرين على تحويل 80% من أموالهم إلى الليرة التركية، وهو ما سيكلف المستثمر الكثير».
وأوضح أن المشكلات التي تعاني منها تركيا مع الكثير من الدول أدت إلى استبدال المنتجات التركية، بالإضافة إلى هروب الكثير من رؤوس الأموال من تركيا وهو ما تسبب في ضعف جذب الاستثمارات وتخلخلها.
وأكد العساف أن العقارات في تركيا تواجه خطورة كبيرة في انخفاض قيمتها، مبيناً أن العقارات التي تم شراؤها قبل 2018 انخفضت قيمتها النقدية هذا العام إلى ما يقارب 45 إلى 50% إضافة إلى الانخفاض الحاصل في السوق ليصبح الانخفاض الإجمالي يقارب الـ60%.

مواضيع
تركيا

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات