عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:21 دقيقة
الاقتصاد عقارات

مخاوف من فقاعة عقارية في دبي مع الارتفاع الكبير في الأسعار

صعود حاد للإيجارات السكنية وقطاع المكاتب هو الأضعف

مخاوف من فقاعة عقارية في دبي مع الارتفاع الكبير في الأسعار
TT
TT

مخاوف من فقاعة عقارية في دبي مع الارتفاع الكبير في الأسعار

مخاوف من فقاعة عقارية في دبي مع الارتفاع الكبير في الأسعار

هناك الكثير من التقارير المحلية التي تؤكد انتعاش العقار المحلي في الإمارات عموما وفي دبي خصوصا، ولكن دراسات عملية من شركة «جونز لانغ لاسال» أشارت إلى ضعف قطاع المكاتب مع وجود مساحات شاغرة كبيرة تضغط على الأسعار. ولكن الدراسة الدولية تتفق أيضا مع التقارير المحلية في انتعاش القطاع الإسكاني وقطاع الفنادق بإيجارات مرتفعة ونسب إشغال فندقي جيدة، وتضيف أن هناك مخاوف من فقاعة في الأسعار.
وتشير الدراسة إلى مخاوف متزايدة من فقاعة عقارية في دبي بعد ملاحظة ارتفاعات في الأسعار لا يمكن أن تكون مستدامة. وتقول دراسة «لاسال» إن أسعار العقارات في دبي ارتفعت بنسبة 18 إلى 22 في المائة في العام الأخير. وأثار هذا الارتفاع تكهنات بأن هذه النسبة لا يمكن أن تستمر وأن هناك خطرا متزايدا من فقاعة عقارية مماثلة لتلك التي انفجرت بعد الأزمة المالية العالمية في عام 2008 - 2009.
وترى مؤسسة لاسال أن نسبة النمو استثنائية وأن النمو خلال العام الجديد سوف يكون بنسبة أقل. وتعتقد الدراسة أن نموا هادئا على مدى سنوات طويلة أفضل لدبي من نمو مفاجئ ينتهي بصدمة عقارية أخرى. ومن ناحيتها أصدرت إدارة سجل الأراضي في دبي قرارا برفع الضريبة العقارية من اثنين إلى أربعة في المائة في جهد منها لتهدئة السوق.
واستقت الدراسة مصادرها من سجل الأراضي في دبي الذي أشار إلى أن الأسعار بين أغسطس (آب) 2012 إلى أغسطس 2013 زادت بنسبة 17.9 في المائة بينما زادت الإيجارات بنسبة 14.9 في المائة. وفي الفترة ما بين مايو (أيار) 2013 وأغسطس 2013 ارتفعت الأسعار في دبي بنسبة ستة في المائة والإيجارات بنسبة 5.6 في المائة.
وفي دبي تتوقع دراسة «لاسال» نمو الاقتصاد المحلي بنسبة أربعة في المائة خلال عام 2013. ويعتمد اقتصاد دبي على مصادر متنوعة منها صناعة السياحة والنقل الجوي والتجارة، بالإضافة إلى قطاع الإسكان.
وتبدو توقعات قطاع الأعمال في دبي إيجابية مع ارتفاع مؤشر الثقة بين مديري الشركات إلى 120.7 نقطة خلال الربع الثاني من العام الجاري، بارتفاع 12.6 نقطة عن الربع الثاني من عام 2012.
وفي أبوظبي شهد الربع الثالث استمرار الانتعاش العقاري في قطاعات الإسكان والضيافة والمكاتب مع استقرار في الأسعار وتوقعات في النمو خلال عام 2014. وفي القطاع السكني اقتصر الانتعاش على المناطق الفاخرة في مواقع جيدة مع تراجع في المناطق الشعبية.
ويقول تقرير «لاسال» إنه على الرغم من استمرار وفرة المعروض من العقارات في أبوظبي فإن هناك ندرة في نوعية العقارات الممتازة، الأمر الذي أوجد قطاعين منفصلين في السوق.
وكانت أهم صفقة عقارية عقدت في الربع الثالث في دبي بيع مبنى «تيكوم»، بينما كان تقدم سوق تأجير المكاتب بطيئا نظرا لوجود حجم هائل من إمدادات المكاتب الشاغرة التي تبحث عن طلب استثماري جديد.
ولكن سوق العقار الإسكاني في دبي استمر في نشاطه مع ارتفاع في أسعار العقار والإيجارات، خصوصا في المناطق الشعبية التي زادت بنسب أكبر من أسعار المناطق الراقية ووسط المدينة.
وفي قطاع الفنادق استمر الإنجاز القوي في دبي بنسبة إشغال في الربع الثالث تقدر بنحو 79 في المائة. ورغم دخول فنادق جديدة إلى السوق هذا العام، فإن السياحة المنتعشة وصناعة النقل الجوي تتكفل بإيجاد الطلب على الغرف الفندقية. وفي قطاع الفنادق الفاخرة استمر معدل سعر الليلة في حدود 325 دولارا.
وتشير الدراسة إلى أن توقعات المدى البعيد في أبوظبي تعتمد على مبادرات الحكومة لتنويع مصادر الدخل وتوفير الطلب المعماري، ولكن في المدى القصير تتكفل المشاريع الحالية مثل توسعة المطار ومشروع تطوير جزيرة السعديات بإيجاد الطلب والاهتمام بالقطاع ومشاريع البنية التحتية. ويشير التقرير إلى أن الانتعاش في المدى البعيد سوف يتطلب بعض الانضباط في إمدادات العقار والمشاريع الجديدة، خصوصا أن الكثير من الشركات تحاول إحياء المشاريع المتوقفة منذ فترة كساد عام 2008.
وفي أبوظبي استقرت سوق المكاتب مع عدم وجود إمدادات جديدة في السوق واستقرار الأسعار خلال الربع الثالث هذا العام. وتدخل السوق عدة مشاريع كبرى في أبوظبي خلال الربع الأخير من العام الجاري. أما في القطاع الإسكاني فقد زاد إمداد العقار في أبوظبي خلال الربع الثالث بنحو 2700 وحدة سكنية كان أهمها على طريق المطار ومشاريع في جزيرة ريم وخور الرحا والريف والفلاح.
وزادت أسعار العقارات بنسبة خمسة في المائة في أبوظبي خلال الربع الثالث من العام الجاري، بعدما كانت قد زادت بنسب مماثلة في الربع الثاني وبنسبة ثمانية في المائة في الربع الأول. ولكن الإيجارات لم تتغير كثيرا عن حدود 130 ألف درهم لشقة ذات غرفتين بينما تراجعت الأسعار قليلا في المناطق الشعبية.
وفي قطاع الفنادق انضم فندق سان ريجيس إلى فنادق أبوظبي لكي يوفر 300 غرفة جديدة. وتعتبر أبوظبي هي أول مدينة في العالم تستضيف فندقين تحت علامة سان ريجيس. واستمرت نسب الإشغال بوجه عام في أبوظبي عند حد 64 في المائة ولكن مع ارتفاع في العوائد نسبته تسعة في المائة مقارنة بعوائد 2012.
وفي دبي أعلنت شركة «نخيل» أنها بصدد بناء فندقين جديدين في عام 2014 كما تضيف الشركة مركزا شعبيا في «إنترناشيونال سيتي». وتتوسع الشركة في مشاريع أخرى من بينها «دراغون مارت، و«ابن بطوطة مول» و«النخيل مول».
وتقوم شركة «إعمار» من دبي بالتعاون مع شركة «شيفيلد» ببناء ثاني أعلى برج ويضم المبنى الجديد، واسمه «دريم دبي مارينا» فندق على ارتفاع 432 مترا ويشمل 300 غرفة و420 شقة فندقية.
ومن المتوقع أن يصدر بنك الإمارات المركزي على نهاية هذا العام القواعد العامة التي تحكم الإقراض العقاري من بنوك الإمارات، وذلك بحد أقصى 75 في المائة للأجانب الذين يشترون للمرة الأولى ونسبة 80 في المائة للمواطنين كحد أقصى من قيمة العقار. كذلك تتوقع الأسواق صدور قانون الاستثمار العقاري قريبا وهو يهدف إلى الحفاظ على حقوق المستثمر وخفض النزاعات العقارية. ويسمح القانون للمستثمر باستعادة كافة أمواله في حالات مخالفة مطور العقار للجدول الزمني المتفق عليه.
ووافق المجلس التنفيذي في أبوظبي على قروض إسكانية ومشاريع بنية تحتية تصل قيمتها إلى 15.8 مليار درهم منها 3.1 مليار درهم لقروض إسكانية تتوجه إلى 1554 أسرة إماراتية.
وإلى جانب منتجع سياحي في جزيرة السعديات على مساحة 91 ألف متر مربع تقوم به مجموعة ابن عتيبة لتوفير 366 غرفة وفيلا ساحلية، تجري أيضا في أبوظبي مشاريع لبناء مجمعات مكتبية أهمها «لاندمارك تاور» و«ورلد تريد سنتر» بالقرب من ساحل المدينة، «وكابيتال تاور» و«اديب» في وسط المدينة. وتتوجه هذه المشاريع لطلب مختلط قوامه 64 في المائة طلب محلي و30 في المائة طلب دولي وستة في المائة طلب إقليمي.
وفي مجال المشاريع التجارية يجري البناء حاليا في عدة مشاريع في أبوظبي من بينها «نيشن تاورز» و«امبوريوم مول» و«كابيتال مول». أما في دبي فإن أهم مشاريع المكاتب التي يجري فيها العمل هي «انيسكو تاور» و«بزنس باي». بينما تستكمل إنشاءات مشاريع سكنية أهمها «دبي لاند» و«دبي سبورتس سيتي» و«سيليكون أويسيس» بينما يجري العمل أيضا في مشاريع تجارية أهمها «ذا افينيو» في منطقة الوصل و«مركز الغرير» في الديرة و«دراغون مارت» في «إنترناشيونال سيتي» والمرحلة الثانية من «دبي مول» في «داون تاون دبي»، و«اوتليت فيليج» في حي البرشة، بالإضافة إلى مشروع «جي بي آر» بالقرب من ساحل نخيل.
ولاشك هناك في أن الانتعاش العقاري قد عاد إلى أسواق العقار في الإمارات ولكن مع تفاوت بين انطلاق قوي للأسعار السكنية والإيجارات وبين تباطؤ في القطاع المكتبي سببه كثرة الإمدادات. وحتى الآن لا تنظر الشركات في دبي إلى مخاوف الفقاعة العقارية بالكثير من الجدية.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات