عقارات «بالي» الإندونيسية إلى «استقرار» بعد ابتعاد المستثمرين

خبراء يصفونها بأنها «سوق المشتري بامتياز»

الأغلبية العظمى من العملاء الذين يشترون في بالي هم من إندونيسيا... في حين أن أكثر المشترين الأجانب يأتون من أستراليا وهونغ كونغ والصين وسنغافورة

تم بناء هذه الفيلا عام 2009 على أرض تكتسي بالخضرة مساحتها فدان بالقرب من شاطئ على ساحل جنوب شرقي بالي في قرية كيتويل. ويتكون المبنى، الذي يمتد على مساحة 7500 قدم مربعة، من 4 غرف نوم، وتنفتح الردهة على غرفة المعيشة المتسعة، في حين ينفتح جدار من الأبواب الزجاجية المنزلقة على حوض سباحة وحديقة، وعلى بعد بضع خطوات تظهر بعض الدرجات المؤدية إلى الشاطئ. يمكن التمتع بأفضل مشهد لشروق الشمس في بالي نظراً لاتجاه المنزل نحو الشرق والمياه؛ على حد قول جو وايت، مدير المبيعات في شركة «سيفن ستونز إندونيسيا» التي تتولى عرض المنزل للبيع.
على الجانب الأيسر من الردهة يوجد مطبخ مفتوح به خزانات حمراء اللون بدرجة لون القرفة، ومساحة مخصصة لتناول الطعام توجد بها طاولة تتسع لـ12 فردا. صاحب المنزل طاهٍ محترف، وهو من صمم المطبخ كما يوضح وايت. على الجانب الأيمن من الردهة توجد 3 غرف نوم، يتم استخدام إحداها غرفة للتلفزيون، في حين تم تصميم الغرفتين الأخريين على شكل جناح، حيث يوجد بكل منهما حمام صغير بالقرب من مدخل الفيلا.
ويتفرع من الردهة أيضاً درج يؤدي إلى غرفة النوم الرئيسية، التي تحتوي على مساحة مناسبة للجلوس، وحمام كبير، وحوض استحمام في الخارج، وشرفة كبيرة بها بركة ماء مصنوعة بغرض جمالي لتزيين المكان. هذا المنزل معروض للبيع بما يحتوي من أثاث، وهو معروض أيضاً للإيجار، أو يمكن شراؤه في إطار نظام الملكية الحرة المطلقة.
على الجانب الآخر، هناك منزل للضيوف، يمتد على مساحة 1880 قدم مربعة، ومكون من غرفتي نوم متسعتين، ومطبخ مفتوح، ومكان مخصص لتناول الطعام، ومساحة للمعيشة. تم تصميم المساحة المحيطة بالمنزل والحديقة بحيث توفر الخصوصية لكل من المنزل الرئيسي ومنزل الضيوف؛ كما يوضح وايت، الذي أضاف قائلا إن المساحة المطلة على الشاطئ متسعة بشكل استثنائي حيث تبلغ 330 قدما. كذلك ملحقة بالمنزل ساحة انتظار تتسع لـ7 سيارات، تشمل 4 أماكن مغطاة، فضلا عن مكان لإقامة العاملين في المنزل بالقرب من ساحة الانتظار.
يقع المنزل على بعد 25 دقيقة بالسيارة من شرق قلب مدينة دنباسار، التي يبلغ عدد سكانها 800 ألف نسمة، وتعد هذه المنطقة مقصداً لمحبي التزلج على الماء، والغوص، إلى جانب السائحين الباحثين عن الجوانب الثقافية؛ على حد قول وايت. كذلك يقع مطار نغوراه راي الدولي على مسافة نحو 15 ميلا جنوب غربي المنزل.
- نظرة عامة على السوق
تمكنت سوق العقارات في بالي من الصمود والبقاء في مواجهة عدة أحداث عالمية ومحلية مثل انتشار وباء «سارس» في عام 2003، والأزمة المالية العالمية، كما يوضح الوكلاء العقاريون. وقد ازدادت أسعار الأراضي في بعض المناطق بمقدار 10 أمثال خلال الفترة ما بين 2003 و2014 بحسب تقدير أندي غراي، الشريك في «سيفن ستونز إندونيسيا».
مع ذلك، شهدت الأسعار استقراراً خلال عامي 2015 و2016 للمرة الأولى منذ نحو عقد من الزمان، وانخفض حجم المعاملات بمقدار النصف تقريباً؛ كما يوضح غراي. وأضاف غراي قائلا: «اعتقد الجميع أن بالي محصنة ضد كل شيء، لكن ليست هذه الحقيقة». ويعتقد غراي أن هناك سببين وراء هذا الاستقرار والثبات في الأسعار؛ الأول هو اعتراض المشترين على الأسعار التي يرونها مرتفعة للغاية، والثاني تراجع إقبال الإندونيسيين الأثرياء الذين كانوا يستثمرون في بالي لفترة.
منذ عام 2005 انتشرت عمليات البناء الجديدة في أنحاء الطرف الجنوبي من الجزيرة، وشملت الشقق الفندقية الفاخرة، والشقق المشيدة على طراز شقق المنتجعات؛ على حد قول دان ميلر، رئيس مكتب شركة «جونز لانغ لاسال» العالمية للعقارات والاستثمار في بالي.
وأضاف أن تشييد الوحدات على طراز المنتجعات يمثل 10 في المائة من سوق العقارات، ونحو 20 في المائة من سوق العقارات الفاخرة في بالي.
لاحظ كارل ويلكينز، مسؤول التسويق لدى مجموعة «بارادايس بروبيرتي غروب»، استمرار ارتفاع الأسعار خلال العام الماضي، لكنها تظل عند مستوى أقل من العام الذي يسبقه، حيث تراوحت النسبة بين 10 و15 في المائة، في مقابل نسبة تراوحت بين 20 و30 في المائة خلال الثلاث إلى الخمس سنوات الماضية. كذلك قال غراي إن المستثمرين الإندونيسيين قد بدأوا يعودون في الربيع الحالي، وازداد الاهتمام، وكذلك ازدادت المعاملات خلال العام الحالي سواء بالنسبة لشركته أو للشركات الأخرى، في وقت شهدت فيه الأسعار حالة من الاستقرار.
نتيجة لارتفاع الأسعار في السابق والركود الحالي، ظهر نظام بيع من فئتين، ينتمي إلى الفئة الأولى البائع، الذي اشترى العقار منذ 8 أو 10 أعوام، وبالتي يمكنه بيعه بأسعار «واقعية»، أما الفئة الثانية فينتمي إليها من اشترى العقار في وقت ارتفاع الأسعار، أي منذ 3 أو 4 سنوات، وبالتي يواجه صعوبة في تحقيق أرباح. كذلك أوضح غراي قائلا: «تظل السوق سوق المشتري بامتياز»، حيث قال إنه يتم شراء العقارات بسعر يتراوح بين 80 و85 في المائة من السعر المطلوب.
على الجانب الآخر، أوضح ويلكينز أن أسعار العقارات الفاخرة تبدأ من نحو مليون دولار، وتصل إلى أكثر من 10 ملايين دولار؛ لكن يتراوح سعر أكثر العقارات بين مليون ومليوني دولار. وكان ويلكينز يعرض على المشترين عقارات في جزرٍ حركةُ التنمية العقارية بها أقل في شرق البلاد حيث الأسعار منخفضة؛ ويعرض تحديداً في كل من فلوريس، وروتي، ولومبوك، وسومباوا، بوصفها خيارات بين الـ17 ألف جزيرة.
- من يشتري في بالي
قال الوكلاء العقاريون إن الأغلبية العظمى من العملاء من إندونيسيا، لكنهم أضافوا أن أكثر المشترين الأجانب يأتون من أستراليا، وهونغ كونغ، والصين، وسنغافورة، في حين يمثل الأجانب القادمون من ألمانيا، وإيطاليا، وفرنسا النسبة الأقل.
- القواعد الأساسية للشراء
يواجه الأجانب، الذين يرغبون في شراء عقار في إندونيسيا، عراقيل وقيودا عدة بحسب نوع العقار؛ على حد قول مانيش أنتال، مدير المبيعات لدى شركة «كيبيرير بروبيرتي» للعقارات والخدمات القانونية في بالي، الذي أوضح أن الإيجار لفترة مفتوحة غير محددة متاح للأجانب، أما الملكية الحرة المطلقة فتقتصر على المواطنين الإندونيسيين.
لشراء عقار معروض للبيع في إطار الملكية الحرة المطلقة، يكون أمام المشتري الأجنبي عدة خيارات؛ منها تحويله إلى حق انتفاع، وهو متاح للأجانب؛ على حد قول ديفي سوسانتي، موثق عام مقيم في بالي. ويتيح هذا الإجراء امتلاك العقار لمدة زمنية محددة يمكن تمديدها أو تجديدها لفترة أقصاها 80 عاما؛ وهذا الخيار متاح للأجانب الحاصلين على تصريح إقامة، وفي حال كان العقار مطابقاً لمعايير محددة خاصة بالمساحة والسعر.
كذلك لا يحق للأجانب الحصول على رهن عقاري في إندونيسيا؛ كما يوضح أنتال.
- اللغات والعملة الإندونيسية:
الروبية الإندونيسية (واحد دولار = 13.351روبية).
- الضرائب والرسوم
تبلغ الضرائب العقارية السنوية الخاصة بهذا المنزل نحو 320 دولارا؛ على حد قول وايت. وتبلغ المدفوعات الشهرية المستحقة لمنظمة «بنجر» المجتمعية، التي تتولى أعمال الصيانة، والأمن، وتنظيم الاحتفالات، نحو مائتي دولار؛ كما يوضح وايت.
- خدمة «نيويورك تايمز»