تحاول نادية محمد (60 عاماً)، مقيمة بالجيزة (غرب القاهرة)، إعادة بيع وحدتها التي اشترتها مطلع العام الماضي داخل أحد التجمعات السكنية الجديدة بنطاق التوسعات الشمالية بالقرب من مدينة الشيخ زايد (غرب القاهرة)، إلا أنها منذ شهور لم تجد مشترياً للوحدة المكونة من 3 غرف ويصل إجمالي ثمنها لأكثر من 10 ملايين جنيه (الدولار يساوي 49.75 في البنوك) تدفع بالتقسيط على 8 سنوات، سددت منها ما يناهز 1.6 مليون جنيه بالفعل، بينما يتبقى على التسلم أكثر من عامين.
الادخار في العقارات
تقول نادية لـ«الشرق الأوسط» إنها اشترت الوحدة قبل تعويم الجنيه الأخير في مارس (آذار) 2024، أملاً في الحفاظ على قيمة النقود وسط الشائعات الكثيرة حول سعر الصرف المرتقب مع وعود بسهولة إعادة البيع من «البروكر» الذي تعاملت معه، لافتة إلى أنها سددت 3 أقساط وتحاول البيع قبل موعد القسط الرابع في أكتوبر (تشرين الأول) المقبل بنفس المبالغ التي دفعتها تقريباً، وقد تضطر لقبول سعر أقل بدلاً من خسارة إلغاء التعاقد مع الشركة، وتحمل خسارة 15 في المائة من ثمن الوحدة.
وكان البنك المركزي المصري قد قرر في مارس 2024 تحرير سعر الصرف الجنيه، والسماح بتحديده وفقاً لآليات السوق، لتنخفض قيمة العملة المحلية ويعادل سعر الدولار الواحد 50 جنيهاً، بعدما كانت مستقرة لأشهر عند حدود 30.85 جنيه للدولار.
موقف نادية لا يختلف كثيراً عن موقف إيمان، السيدة الأربعينية التي تعمل بالقطاع الخاص واشترت شاليهاً قبل عامين في الساحل الشمالي من أجل حفظ قيمة أموالها، ورغم أن المشروع سيتم تسليمه نهاية العام الحالي فإنها تحاول بيع الوحدة اليوم بسعر أقل من سعر الشركة، ولكن لا تجد مشترياً يرد لها كامل ما دفعته مع السعر الذي تراه عادلاً من وجهة نظرها.
تقول إيمان لـ«الشرق الأوسط» إنها اشترت من الشركة مع مطلع أكتوبر 2022، ووقتها كان سعر صرف الدولار يزيد قليلاً على 19 جنيهاً، وسعر الوحدة في الشركة آنذاك على أقساط ممتدة حتى 2023 بلغ نحو 2.5 مليون جنيه، لكنها اليوم لا تجد مشترياً للوحدة بمبلغ 6 ملايين جنيه تريد أن تحصل عليها دفعة واحدة.
وينفذ عدد من الشركات الخاصة مشروعات سكنية عملاقة تضم آلاف الوحدات يفترض أن يتم تسليمها خلال السنوات الخمس المقبلة بالكامل، وهي مشروعات تصاحبها حملات إعلانية ضخمة في شوارع القاهرة.
ركود
الكاتب المتخصص في مجال العقارات محمود الجندي يقول لـ«الشرق الأوسط» إن سوق العقارات تعاني من الركود في الوقت الحالي، فما حدث بين 2021 و2023 ظهرت آثاره راهناً مع بيع أعداد كبيرة من الوحدات رغبة في الربح السريع عبر شراء وحدات سكنية وبيعها على الفور بأسعار أعلى، من دون امتلاك حائز الوحدة على المبالغ اللازمة لاستكمال الأقساط، مشيراً إلى أن بعض الشركات بدأت تتنبه لهذا الأمر، ورهنت إعادة البيع باستكمال ثمن الوحدات بالكامل.
وأضاف أن المطور العقاري يحصل على 10 في المائة من قيمة الوحدة عند إعادتها للشركة، وهي نسبة لم يعد هناك مجال للتسامح فيها في ظل سداد المطور لإعلانات ترويجية وعمولات للبروكر وغيرها من التكاليف، مشيراً إلى أن هناك شركات تقدم كل عام تسهيلات أكبر من العام السابق بالسداد حتى وصلنا إلى فترة سداد تمتد لـ15 عاماً في بعضها مع عدم دفع أي مقدمات.
وهنا يشير المطور العقاري أحمد صقر لـ«الشرق الأوسط» إلى وجود ما أسماه «زبون الخوف» الذي اشترى خلال أزمة عدم استقرار سعر الصرف وحدات لا يحتاج إليها ولا يملك ثمنها، أملاً في الحفاظ على قيمة أمواله، وبالتالي ليس لديه القدرة اليوم على إعادة بيعها أو استكمال أقساطها، لافتاً إلى أن الرغبة في بيع الوحدات لدى هؤلاء الزبائن تتزامن مع وجود أعداد أكبر من الوحدات ضمن المشاريع لم يتم بيعها ويرغب المسوق في بيعها.
استثمار عقاري
رأي يدعمه المطور العقاري أحمد الشناوي الذي يقول لـ«الشرق الأوسط» إن السوق تمر بمرحلة تحمل وفرة في إعادة البيع بشكل كبير لأسباب عدة، في مقدمتها الراغبون في إعادة تسييل أموالهم مرة أخرى وانتهاء فترة المضاربة في العقارات والرهان عليها لفترات قصيرة، مشيراً إلى أن الاستثمار العقاري يحتاج لسنوات عدة وليس شهوراً كما حاول بعض المطورين إيهام قطاع من المواطنين اشتروا بالفعل واليوم يحاولوا إعادة البيع.
وأضاف أن الفئة الأكبر ليس لديها قدرة مالية على استكمال الأقساط، وبالتالي مضطرة للبيع حتى ولو بخسارة مالية، لافتاً إلى أن اليوم يمكنك شراء 100 عقار في مواقع مختلفة من دون مقدم وبتسهيلات في السداد، لكن في المقابل لن تتمكن من بيع عقار واحد بنفس سهولة الشراء.
وواجهت مصر على مدار سنوات مشكلة في توافر الوحدات السكنية، وهي مشكلة استمرت على مدار عقود، لكن من عام 2015 وحتى منتصف 2024 نفذت الحكومة أكثر من مليون وحدة سكنية، فيما نفذ القطاع الخاص أكثر من مليون وحدة، بحسب بيانات الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء.
ومنذ أبريل (نيسان) الماضي، بدأت وزارة الإسكان في طرح 400 ألف وحدة سكنية متنوعة موزعة على أغلب محافظات الجمهورية على مدار عام، وهي وحدات تتنوع ما بين الإسكان الاجتماعي والمتوسط والفاخر، مع تباين فترات تسليم كل مشروع بحسب موقعه ومدى جاهزيته وإتاحة فرص السداد بنظام التمويل العقاري مع البنوك المختلفة.
وفرة المعروض
وبحسب رئيس لجنة «الإسكان» بمجلس النواب (البرلمان) محمد الفيومي، فإن السوق تخضع لقواعد العرض والطلب، مضيفاً لـ«الشرق الأوسط»: «السوق تعاني من اضطراب في الوقت الحالي مع وجود عدد كبير من الوحدات الجاهزة، وأخرى جرى الانتهاء من بنائها لكن لم تقطن بعد»، مشيراً إلى أن «وفرة المعروض من العقارات ستزيد مع اعتماد المجلس لتعديلات قانون (الإيجار القديم) التي ستتيح وحدات قائمة بالفعل للإيجار».
وهنا يشير صقر إلى أن بعض الصعوبات التي تواجه المطورين العقاريين مرتبطة بالتسهيلات المبالغ فيها، والتي زادت من قيمة الوحدات مع تحميلها لأسعار الفائدة المتوقعة، مشيراً إلى أن بعض المشروعات يتضاعف فيها سعر الوحدة بسبب الفائدة المركبة التي يضعها المطور بالسعر، الأمر الذي لعب دوراً في زيادة الأسعار.
