شهدت سوق العقارات السعودية دخول لاعبين جدد سيؤثرون في معادلة العقار، التي كان يتفوق فيها الطلب على العرض، في الوقت الذي ينتظر فيه أن تتغير هذه المعادلة بعد خمس سنوات من دخول هذه الأطراف الجديدة، حيث تتمثل هذه الأطراف في وزارة الإسكان ومنظومة التمويل العقاري، وشركات التطوير وشركات الخدمات، إضافة إلى دخول مناطق ومدن جديدة كمدينة وعد الشمال وراس الخير التي ستعمل على تطوير مدن جديدة خلال الفترة المقبلة.
وتعدّ سوق العقارات السعودية أكبر سوق عقارية في كل القطاعات، حيث يبلغ مخزون رؤوس الأموال، وفقا لتوقعات غير رسمية تصل إلى 1.250 تريليون ريال (333 مليار دولار)، في الوقت الذي يصل فيه الطلب على الوحدات السكنية 200 ألف وحدة سكنية بشكل سنوي، في حين يسيطر الأفراد على عمليات التطوير الإسكانية في البلاد.
وكان معرض الرياض للعقارات والإسكان والتمويل قد انطلق يوم أمس وسط مشاركة واسعة من شركات التطوير والاستثمار العقاري، برعاية وزير الإسكان السعودي الدكتور شويش الضويحي، حيث تغطي مشاركات هذا العام جميع صالات مركز المعارض، وتتمثل في عروض واسعة من مشاريع التطوير والاستثمار العقاري والإسكاني وبرامج التمويل المقدمة من البنوك والشركات العاملة في تمويل شراء المساكن والوحدات العقارية، إضافة إلى مشاركة شركات خليجية مهتمة بتسويق مشاريعها وخدماتها في السوق السعودية.
وبحسب الشركة المنظمة، فإن الحدث العقاري السنوي يقدم كل عام إنجازات مختلف مشاريع وخدمات قطاع الاستثمار العقاري والبنكي والتمويلي في جميع مناطق البلاد، حيث يؤكد ويبرز من خلال العروض الكبيرة التي تتنافس فيها الشركات والمشاركون في فعالياته قوة وحيوية هذا القطاع وحجم استثماراته المتزايدة خصوصا في مشاريع الإسكان والتطوير العقاري، وكذلك البرامج الجديدة التي تقدمها البنوك والشركات المالية في مجال التمويل العقاري للأفراد والشركات.
وتشارك في المعرض هذا العام 80 شركة عقارية وبنكا وشركة تمويل تقدم عروضها في أجنحة ضخمة تتناسب مع مشاريعها وبرامجها التمويلية، وتسمح باستيعاب ما يشهده المعرض من إقبال كثيف كل عام من الزوار والمستثمرين.
* وزارة الأسكان
برز توجه وزارة الإسكان الجديد وفق ما ذكره الدكتور شويش الضويحي، وزير الإسكان السعودي، من خلال دعوتها جميع المطورين العقاريين وأصحاب الاختصاص لزيارة مشاريع الإسكان التي تعمل عليها الوزارة حاليا، بما فيها مشروع إسكان الرياض، حيث بين أن الوزارة درست الجوانب العملية والمالية والتعاقدية كافة للشراكة مع المطورين العقاريين، بالاستعانة باستشاريين دوليين متخصصين، لأخذ مرئيات القطاع الخاص والوصول إلى آلية قابلة للتطبيق، مؤكدا في الوقت ذاته الانتهاء من إعداد الإطار العام للشراكة مع القطاع الخاص، وأنه أصبح جاهزا الآن.
وأكد وزير الإسكان بعد افتتاحه ملتقى الإسكان في دورته الثالثة المصاحب لمعرض الرياض للعقارات والإسكان والتطوير العمراني 2014 في العاصمة الرياض، يوم الثلاثاء الماضي، إنجاز عدد من المشاريع الوطنية للإسكان لتنفيذ وتنظيم الدعم السكني في السعودية خلال هذا العام، وذلك لضمان وصول الدعم السكني لمستحقيه، حيث أقر التنظيم من مجلس الوزراء، وأنشئت بوابتها الإلكترونية «إسكان» لاستقبال ومعالجة طلبات الدعم السكني كافة، وإطلاقها على شبكة الإنترنت بعد 60 يوما من إقرار التنظيم، حسب الموعد المقرر.
وأشار إلى أن البوابة استقبلت طلبات المواطنين بشكل تقني ميسر، حيث أثبتت التقارير الفنية التي ترد إلى الوزارة مدى الكفاءة العالية للمنظومة الإلكترونية، على الرغم من الأعداد الكبيرة للمتقدمين في بداية الإطلاق، مؤكدا التزام جهازه بالجدول الزمني الذي سبق إعلانه في المؤتمر الصحافي بمناسبة إقرار تنظيم الدعم السكني، لمعالجة طلبات الإسكان والتحقق منها مع جميع الجهات الحكومية والخاصة ذات العلاقة، ومن ثم تحديد المستحقين، والبدء بتخصيص المنتجات السكنية المتوافرة للمواطنين، وتوفير البيانات التفصيلية عن المتقدمين وأوضاعهم وتوزيعهم على مختلف مناطق البلاد، وفق آلية تضمن تحقيق العدالة والشفافية لتوزيع مختلف المنتجات على المستحقين من المتقدمين، وذلك بالتعاون مع وزارة العدل التي تعمل على تسهيل إجراءات استخراج صكوك الإعالة لأغراض التقديم على طلبات الدعم السكني.
وتعمل وزارة الإسكان على إنشاء 500 ألف وحدة سكنية، في الوقت الذي رصدت فيه الحكومة السعودية نحو 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار)، كما ساهمت في إنشاء عدد من التشريعات للمساعدة في عمليات تطوير الإسكان بشكل كبير خلال الفترة الماضية، من خلال دعم صندوق التنمية العقاري بعدد من الشراكات مع البنوك في أدوات تمويل تسهم في منح المواطنين قروضا لإنشاء مساكن مختلفة.
وأوضح وزير الإسكان أن الشهر المقبل ستطرح كراسة المواصفات والشروط للمطورين العقاريين الراغبين في العمل لتطوير وحدات سكنية على أراضي الوزارة، للمستفيدين من الدعم السكني، وفق آلية واضحة تقوم على اختيار المواطن وتلبية رغباته وتحقق المنافسة العادلة وتحفظ حقوق جميع الأطراف من مطورين ومستفيدين.
وأوضح المهندس محمد الزميع، المتحدث الرسمي لوزارة الإسكان، في حديث لـ«الشرق الأوسط»، عن التوجه الاستراتيجي لوزارته بالتعاون مع القطاع الخاص، الرامي إلى تعزيز الشراكة مع المطورين العقاريين المتميزين والمنضبطين في الأداء، لتنظيم قطاع الإسكان في السعودية، وذلك من خلال إيجاد بيئة عمل أكثر فعالية، وبالتالي إتاحة خيارات متعددة للمواطنين من ناحية التصميم والتمويل الإضافي.
وتأتي تلك التوجهات لتعزيز العلاقة مع المطورين العقاريين وبحث سبل الشراكة مع القطاع الخاص، إضافة إلى استعراض السبل والآليات المناسبة لإشراك القطاع الخاص في جهود تطوير وتوفير الإسكان، وطرح الرؤى العلمية لتفعيلها، وبلورة الأطر التنظيمية المناسبة لآليات وسبل الشراكة، بما تتضمنه من أساليب التعاقد وتحديد المسؤوليات، ودراسة التأهيل المسبق وإثبات الجدارة والأهلية للمطورين العقاريين، إضافة إلى النظر في حزم الحوافز المطلوبة لتشجيع القطاع الخاص على الشراكة، الأمر الذي سيتيح ضخ المزيد من الوحدات السكنية الميسرة إلى سوق الإسكان السعودي.
وبحسب إفادة وزارة الإسكان لـ«الشرق الأوسط»، فقد شددت على المطورين العقاريين المؤهلين ذوي الجدارة والأهلية بالدور المنوط بهم بالسرعة والكفاءة المطلوبة، مبينة أنها ستقيم المطورين أولا بأول من خلال أدائهم في المشاريع المختلفة، في الوقت الذي رأت فيه الوزارة أن القطاع الخاص في السعودية أصبح أكثر نضجا بصورة تؤهله للنهوض بمتطلبات المرحلة الحالية وبناء صناعة تطوير عقاري قوية.
* منظومة التمويل العقاري
بلغ عدد البنوك والشركات التي جرى الترخيص لها بممارسة أنشطة التمويل وفقا لأنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية نحو ثمانية بنوك وست شركات، في الوقت الذي تستكمل فيه مؤسسة النقد حاليا دراسة بقية الطلبات.
ويأتي إقرار منظومة التمويل العقاري، التي تتضمن اللوائح التنفيذية لأنظمة، هي التمويل العقاري، التأجير التمويلي، ومراقبة شركات التمويل التي تشمل، بالإضافة إلى الأنظمة الثلاثة، نظام الرهن العقاري، ونظام التنفيذ الذي يتولى التنفيذ وإجراءاته دائرة تنفيذ تخصص في المحاكم العامة في المدن والمحافظات الرئيسة، للمساعدة في إيجاد آليات منظمة لتمويل الإسكان في السعودية بأسلوب يحفظ حقوق جميع الأطراف، وأن يحد من تكلفة التمويل العقاري، وذلك من خلال التسهيلات التي ستوفرها هذه الأنظمة للمواطنين للحصول على تمويل متوافق مع الشريعة الإسلامية، وفقا لما ذكره وزير المالية السعودي الدكتور إبراهيم العساف، في وقت سابق.
ومن أبرز ما تناولته اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تنظيم نشاط التمويل العقاري ووضع المعايير والشروط الواجب مراعاتها في ممارسة هذا النشاط، ومن ذلك وضع الحدود الدنيا لعقود التمويل العقاري واشتراط الحصول على عدم ممانعة المؤسسة على منتجات التمويل العقاري قبل طرحها للتأكد من تحقيقها المتطلبات النظامية والفنية بما يوفر الحماية الواجبة للمستهلك والمستفيد، وتضمنت اللائحة التنفيذية لنظام الإيجار التمويلي الأحكام المتعلقة بعقود الإيجار التمويلي، وحددت الالتزامات الأساسية للمؤجر والمستأجر، ومن ذلك تحديد ما يستحقه كل من المستأجر والمؤجر في حالات فسخ العقد وانفساخه.
كما تضمنت اللائحة التنفيذية لنظام مراقبة شركات التمويل الأحكام الإشرافية والرقابية لقطاع التمويل، بما في ذلك متطلبات الترخيص وشروطه وإجراءاته، وقواعد عمل شركات التمويل والمعايير التنظيمية الواجب مراعاتها في ممارسة النشاط والتعامل مع المستفيد، آخذة في الاعتبار التجارب الدولية وأفضل الممارسات المتعارف عليها بما يحقق أهداف النظام ويسهم في المحافظة على سلامة واستقرار النظام المالي وعدالة التعاملات فيه والارتقاء بمستوى الحوكمة والشفافية وإدارة المخاطر في قطاع التمويل.
* شركات التطوير العقاري
تشهد السعودية إنشاء شركات تطوير عقاري ضخمة خلال الفترة الماضية، ويعتقد العقاريون في السعودية أن القطاع الخاص يمكن أن يلعب دورا أكبر في المشاركة بعمليات التنمية الإسكانية التي تعمل عليها الحكومة، خاصة مع اكتساب شركات التطوير العقاري خبرة واسعة في تطوير مشاريع إسكانية حققت نجاحا واسعا خلال الفترات الماضية.
وقال سلمان بن سعيدان رئيس مجموعة سلمان عبد الله بن سعيدان للعقارات في فترة سابقة إن شركات التطوير العقاري السعودي أثبتت قدرتها على تنفيذ مشاريع عقارية ضخمة، خاصة مع طرح مشاريع حقيقية في السوق، مشيرا إلى أن القطاع الخاص العقاري بحاجة إلى فتح المجال أمامه في المشاريع الإسكانية التي تعمل عليها الحكومة، والمتمثلة في وزارة الإسكان.
ولفت رئيس «مجموعة سلمان بن سعيدان للعقارات» إلى أن تنامي شركات التطوير العقاري يبرز نمو حجم القطاع العقاري خلال الفترة الماضية والحالية، حيث بات واضحا تنوع المنتجات العقارية، من خلال المشاريع المطروحة في مواقع مختلفة بالبلاد، مؤكدا في الوقت ذاته أن ذلك يعطي مؤشرا واضحا على الإمكانات التي تملكها شركات التطوير العقارية السعودية.
* شركات الخدمات العقارية
تحول قطاع العقارات في السعودية إلى صناعة مكتملة الأطراف من مصنعين ومسوقين وشركات خدمات، بالإضافة إلى المستهلكين، يفتح مجالا واسعة لفرص تجارية حقيقة من خلال الخدمات المرافقة للقطاع، كشركات التسويق والتثمين العقاري، إضافة إلى شركات الصيانة والمساندة وشركات خدمات ما بعد البيع.
ومن الواضح أن السوق العقارية في السعودية تشهد تأسيس شركات تسويق عقاري في مختلف مناطق البلاد، ومن الواضح أن السوق العقارية تستوعب المزيد من الشركات خاصة في ظل ارتفاع الطلب وحاجة شركات التطوير التي تركز بشكل كبير في عمليات تطوير المساكن في مشاريع المختلفة، وبالتالي فإن السوق العقارية بحاجة إلى تغطية تلك الجوانب لضمان استمرار بناء المشاريع بهدف سد الفجوة بين العرض والطلب، إضافة إلى دخول منظومة التمويل إلى حيز التنفيذ، وهو ما يدعم وجود شركات تثمين عقاري بهدف وجود تثمين يعكس الحقيقة السعرية للمنزل، وهو ما ستستعين به شركات التمويل العقاري لقبول طلبات الأفراد أو حتى الشركات، ومنح القروض المناسبة والمتوافقة مع مقاييس تلك القروض.
وذكر عقاريون وعاملون في القطاع العقاري السعودي أن تقديم خدمات ما بعد البيع هو المحور المقبل للمنافسة بين المستثمرين الأفراد، وشركات التطوير العقاري الكبرى، في الوقت الذي تخصص فيه تلك الشركات فريقا متكاملا لتقديم خدمات ما بعد البيع للعملاء والمستهلكين، وهو الأمر الذي يفوق الوحدات السكنية المشتراة من الأفراد، الذين لا يملكون إلا أن يتعاونوا مع عاملي الصيانة بشكل فردي، مما يجلب الإحساس للمشتري أو العميل بالخوف من ذلك التعامل.
دخول مدن جديدة
تعمل المملكة على إنشاء مدن صناعية جديدة تتمثل في مدينتي راس الخير ووعد الشمال، وهما المدينتان اللتان ستسهمان في استقطاب الكوادر البشرية، مما سيسهم أيضا في بناء التجمعات السكنية حول هاتين المدينتين، مما يفتح المجال أمام تطوير مشاريع عقارية سكنية وتجارية لخدمة المشاريع الصناعية والمزمع تنفيذها خلال الفترة المقبلة.
ومدينة راس الخير هي مدينة صناعية تقع على ساحل الخليج العربي، أنشأتها شركة «معادن» السعودية، ويُتوقع أن يوجد فيها عدد كبير من المصانع الخاصة بالمعادن من مصانع الألمنيوم والبوكسايت وغيرها من الصناعات، وجرى إنشاء محطة لتحلية المياه وتوليد الكهرباء، وتضم المنطقة ميناء بحريا مكونا من أربعة أرصفة متخصصة لتصدير منتجات مشاريع «معادن»، وأي مشاريع مستقبلية في المنطقة.
في حين يتوقع أن يبلغ حجم الاستثمارات المبدئية في مدينة وعد الشمال للصناعات التعدينية الواقعة في شمال البلاد نحو 26 مليار ريال (6.7 مليار دولار)، منها نحو 21 مليار ريال (5.6 مليار دولار) في مدينة وعد الشمال لمشروع شركة «معادن للصناعات الفوسفاتية».
وستنفق الحكومة في المدينة نحو 4.5 مليار ريال (1.2 مليار دولار) إضافية للمشروع لإقامة البنية التحتية والسكنية والخدمات، وكذلك الربط الكهربائي وسكة الحديد لمدينة وعد الشمال، إضافة إلى ثلاثة أرصفة بحرية في ميناء راس الخير، ويتوقع أن يضيف المشروع نحو 15 مليار ريال (أربعة مليارات دولار سنويا) إلى الناتج المحلي.
كل هذه العوامل الجديدة ستضاف لسابقتها من العوامل التي تدعم سوق العقارات السعودية من خلال قوة الطلب الداخلي، على الإسكان، في الوقت الذي تشهد فيه التشريعات مواكبة لمتطلبات تسريع وتيرة البناء وطرح المشاريع بهدف سد الفجوة في السوق العقارية بين الطلب والعرض، في الوقت الذي تعمل فيه البلاد على إنشاء مشاريع ضخمة من خلال وزارة الإسكان.
وأظهرت الإحصاءات الأخيرة للبنك الدولي توقعات مستوى النمو في الاقتصاد العام، حيث سيكون متوازنا، مشيرة إلى أن الاقتصاد الأميركي يحقق أرقاما إيجابية وتحسنا في مستوى النمو بمعدل ثلاثة في المائة، وهذا الأمر جيد لارتباط كثير من اقتصادات الدول بالدولار، بما في ذلك السعودية.
وأشار سعيد الشيخ كبير اقتصاديي البنك الأهلي إلى أن مؤشر قياس الأعمال الذي نفذه البنك أخيرا أظهر انخفاضا في أسعار العقارات في السعودية بما يعادل 20 إلى 30 في المائة للأراضي التي تقع خارج نطاق العمران والمدن الرئيسة، في حين شهد استقرارا في المواقع الحيوية.
وكان بخيت المعبدي المستثمر في السوق العقارية قد أشار، في وقت سابق، إلى أن مبيعات الوحدات السكنية سجلت نموا في المبيعات خلال الفترة الحالية، بعد انخفاض الطلب على الأراضي، مرجعا أسباب ذلك إلى حاجة المواطنين إلى شراء الوحدات السكنية الجاهزة ومساهمة البنوك التجارية في تقديم برامج التمويل لشرائها، لافتا إلى أن سوق العقار لا تزال تنتظر حركة تصحيحية مع وضوح برامج وزارة الإسكان، خصوصا أنها ستعمل على تطوير الأراضي التي حصلت عليها، وأغلبها يقع خارج النطاق العمراني، مما قد ينجم عنه انتعاش في أسعار العقارات المجاورة لها.
من جهته، قال بارع عجاج مدير إدارة الأصول بشركة «أنفال كابيتال» إن سوق العقار في السعودية تشهد نشاطا في مبيعات الوحدات السكنية الجاهزة، وخصوصا الفيللات، التي تقع على مساحات تتراوح من 200 إلى 300 متر، وتقع في النطاق العمراني وقريبة من الخدمات، وتتراوح أسعارها من 900 ألف ريال (240 ألف دولار) إلى مليوني ريال (533 ألف دولار) بحسب المساحة، مشيرا إلى أن كثيرا من شركات التطوير العقاري شرعت في بناء مشاريع جديدة وطرحها، ومن الملاحظ أن كثيرا من تلك المشاريع جرى بيعها بالكامل.
وتوقع عجاج أن يشهد القطاع تطورا في طريقة تمليك الوحدات السكنية مع إقرار برامج الرهن العقاري، التي سوف تساهم في دخول شركات تطوير عقارية جديدة مما يتيح للمواطنين أسعارا تنافسية أفضل، لافتا إلى أن السوق صاحبها ركود في المبيعات مع فترة تصحيح العمالة بسبب توقف الشركات عن أعمال الإنشاء، إلا أن الفترة الحالية تشهد تحسنا ملحوظا.
يشار إلى أن حجم الاحتياج في السوق العقارية المحلية سيبلغ نحو 4.5 مليون وحدة سكنية بحلول 2020. بينما تشير تقارير إلى حاجة السعودية لبناء ما لا يقل عن 2.6 مليون وحدة سكنية خلال السنوات الخمس المقبلة بهدف تلبية الطلب المتزايد على الوحدات العقارية السكنية.
ويقدر حجم التمويل الإسكاني بنحو 117 مليار ريال (31.2 مليار دولار) سنويا لاستغلال مساحة 110 ملايين متر مربع من الأراضي الصالحة للاستثمار، لمواجهة النمو السكاني المرتفع.
