مدير «مكتب هانوفر الخاص»: أنصح بالاستثمار العقاري في لندن حاليا

مستشهدا بمقولة «لا تتبع القطيع.. ولكن ادرس تحركاته»

أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال
أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال
TT

مدير «مكتب هانوفر الخاص»: أنصح بالاستثمار العقاري في لندن حاليا

أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال
أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال

تعمل شركة «مكتب هانوفر الخاص» (Hanover Private Office) على إدارة الاستثمارات العقارية في فئة القمة، ولديها نحو 250 عميلا من أكبر أثرياء العالم، كما تتعامل الشركة في إدارة وشراء عقارات قيمتها 1.4 مليار إسترليني (2.25 مليار دولار)، ولديها قاعدة معلومات بها نحو 100 ألف عميل محتمل من أكبر أثرياء العالم. وهي تتعامل فقط في عقارات الأحياء الراقية في لندن ومقاطعة ساري، وبقيم لا تقل عن 5 ملايين إسترليني (6.6 مليون دولار)، بالإضافة إلى القصور الريفية خارج لندن. في لقاء مع المدير التنفيذي للشركة، أليكس نيوال، قال إنه ما زال ينصح بالاستثمار في لندن لوجود عدد من الصفقات الجيدة. وشرح نيوال الخطوات القانونية المطلوبة والأعباء الضريبية لشراء العقار في بريطانيا، حيث يدفع المشتري ضريبة متدرجة وفقا لقيمة العقار.
كما شرح نيوال أسباب لجوء بعض المستثمرين إلى استخدام الصناديق الخاصة في عمليات الشراء، وقواعد الحصول على تأشيرات إقامة استثمارية في بريطانيا. وفيما يلي نص الحوار:

*ما تقييمك لمستوى الأسعار السائدة في عقارات لندن الفاخرة في الوقت الحاضر ومخاطر حدوث هبوط فيها؟ وهل تنصح عملاء الشركة بالاستثمار في سوق لندن حاليا؟
- نعم، لأن هناك العديد من الصفقات الجيدة المتاحة. ولندن، مثل معظم المدن، مكونة من أحياء، لكل منها سوقه الخاصة، تختلف في معدل نموها وفي سيولتها. وعلى سبيل المثال، الشقق الواسعة في نايتسبردج عالية السيولة وتزيد في قيمتها، بينما بعض المنازل في الحي نفسه أقل في السيولة وأرخص إلى درجة نصف الثمن.
وهناك إمدادات محدودة وطلب متزايد من المستثمرين الأجانب والبريطانيين. وفي شهر سبتمبر (أيلول) 2014، ارتفعت تعاقدات العقار في لندن بعد فترة خمول في الصيف. وجرت التعاقدات بأسعار مستقرة بعد خفض البائعين لبعض الأسعار العالية غير الواقعية.
وتشتهر سوق لندن بأنها عالية الشفافية، حيث من السهل متابعة الأسعار الفعلية من سجل الأراضي في شارع معين. والأمر يعتمد على الصفقة، وأقول: نعم، الوقت الحاضر مناسب للاستثمار في لندن، فالمسألة تعود إلى العرض والطلب، والوضع المستقر سياسيا وجغرافيا في مدينة متعددة الجنسيات والثقافات وترحب بالأجانب. ويأتي الطلب إلى لندن من جميع أنحاء العالم، وخصوصا من مناطق عدم الاستقرار. وفي لندن، يتنافس الأجانب مع البريطانيين على العقارات المتاحة. وبعض أسواق لندن محدودة للغاية؛ ففي «ايتون سكوير» لا يوجد أكثر من 12 منزلا والبقية شقق، ولا يعرض في السوق حاليا أي من منازل الميدان. وهناك أكثر من 12 مشتريا موجودا لكل منزل يأتي إلى السوق من «ايتون سكوير». وحينما يعرض أحد هذه المنازل في السوق بحالة جيدة، فإن سعره يصل إلى ما بين 30 و50 مليون إسترليني.
*ما فوائد استخدام صناديق الائتمان (Trusts) في الاستثمار العقاري في بريطانيا؟
- بعض كبار الأثرياء يفضلون البقاء في الخفاء، ولا يودون أن يعرف الناس أنهم يملكون عقارا في لندن أو يظهرون إعلاميا بسبب ذلك. والخصوصية هي العامل الأهم بالنسبة لهم، ولذلك فهم يشترون عبر الصناديق والشركات الأوفشور، ولهذه الوسائل أعباء ضريبية آنية ومستقبلية يجب أن تؤخذ في الحسبان.
*في بعض الدول، يُمنح الاستثمار العقاري حقوق إقامة، ما الحقوق التي تمنحها بريطانيا للأجانب المشترين لعقارات في لندن؟
- هناك كثير من المستويات لتأشيرات الاستثمار، وكلما انخفض معدل الاستثمار زادت الإجراءات طولا. ولا يجب أن يزيد حجم الاستثمار العقاري من الاستثمار الكلي عن نسبة 25 في المائة تقريبا.
*كيف تحصل شركة «هانوفر» على العقارات الفاخرة في السوق؟
- نحن نغطي قطاع السوق الفاخرة في لندن ومقاطعة ساري، التي تزيد عن 5 ملايين إسترليني (6.6 مليون دولار)، ونحن نبحث في العقارات المعروضة وتلك التي لم تُعرض بعد لانتقاء الأفضل بينها. ولدينا قاعدة معلومات هائلة عن أصحاب هذه العقارات أو مستشاريهم. كما نراقب سجل الأراضي لمتابعة الصفقات، ونتحدث إلى المحامين ومديري البنوك الخاصة والمعماريين من أجل السعي وراء العقارات المرموقة. وقد تطورت علاقاتنا عبر سنوات طويلة. وفي النهاية نحصل على أفضل العقارات، لأننا نعرف السوق جيدا ولنا سمعتنا فيها، التي بُنيت على السرية وتحقيق النتائج. بعض الصفقات تكون معقدة وتستغرق بعض الوقت.
*هل تقدم الشركة نفسها للأثرياء، أو يقدمون هم أنفسهم لها في صفقات شراء العقار في لندن؟
- لدينا استراتيجية مزدوجة، وبصفة عامة، يقوم عملاؤنا بالتسويق لنا. وهناك عميل واحد قدم لنا 15 عميلا آخرين يبحثون عن عقارات في لندن. ولدينا نحو 300 من العملاء النشطين، وتمتد قاعدة معلوماتنا إلى مائة ألف اسم من أكبر أثرياء العالم.
*هل لديك كثير من العملاء من الشرق الأوسط، وما تجربتك معهم؟
- نعم، لدينا بعض العملاء الممتازين من الشرق الأوسط، وخصوصا من سلطنة عمان ومن السعودية والكويت ودبي وقطر. وهم يفضلون لندن ومقاطعة ساري بما توفره من خصوصية وأمان.
والعلاقات مع زبائن الشرق الأوسط قوية وتقوم على الثقة، وهم يوكلونني لشراء العقارات لهم وإدارتها لهم في فترات غيابهم. وأحيانا نقوم بزيادة قيمة العقار عن طريق الحصول على تراخيص إضافية أو القيام بأعمال توسعة. ومنذ أن افتتحنا شركتنا، لم نخسر أي أموال لعميل لنا، وساهمنا في بناء ثروات بعضهم.
*كيف ترى سوق لندن من حيث نسبة الاستثمار الأجنبي ومصادر هذا الاستثمار؟
- في القطاع فوق الـ5 ملايين إسترليني يأتي الزبائن من بريطانيا والصين وماليزيا وهونغ كونغ وسنغافورة والهند وروسيا وعمان والسعودية والكويت ودبي وقطر وبعض الدول الأفريقية. وقد بدأنا نلاحظ قدوم مشترين من البرازيل وأميركا الجنوبية. والتحول الذي نلاحظه الآن تراجع النفوذ الروسي لصالح مشترين آسيويين من الهند والشرق الأوسط ومن داخل بريطانيا.
*هل تفضل بعض الجنسيات أحياء بعينها، وما مطالب الأجانب في عقارات لندن؟
- «نايتسبريدج.. نايتسبريدج.. نايتسبريدج!». عملاء الشرق الأوسط يرددون دائما أنهم يريدون الشراء في نايتسبريدج، وتأتي بعدها مناطق بلغرافيا ومايفير. وسوق نايتسبريدج عالية السيولة، وفي الحي مدارس ومطاعم جيدة. وهناك بالطبع موقع محلات «هارودز»، وكل العلامات التجارية التي يتخيلها المرء. وهناك العديد من الشقق الواسعة التي تقدم خدمات متكاملة.
*ما أفضل استثمار عقاري بريطاني في الوقت الحاضر ما بين الاستثمار السكني الفاخر في لندن والقصور الريفية والعقارات التجارية؟
- تعاملنا في كل هذه القطاعات هو لسبب أنها كلها تقدم فرصا استثمارية. لقد اشترينا عقارا تجاريا في حي مايفير منذ عامين ونصف العام بقيمة 10 ملايين إسترليني. وبعد ذلك افتتحت شركة مشهورة فرعا ملاصقا للعقار، وجرى بناء مجمع قريب ما زال البناء جاريا فيه. ثم تقدم لنا أحد زبائننا لشراء العقار نفسه بقيمة نقدية تصل إلى 18 مليون إسترليني، بما يمثل عوائد سنوية وصلت إلى 32 في المائة. وفي صفقة أخرى ضاعفنا قيمة عقار في ساري 10 أضعاف في 4 شهور، عن طريق الحصول على تراخيص بناء إضافية. والأساس هو فهم السوق جيدا ووجود العلاقات. وهناك الكثير من الوسائل لتحقيق الأرباح من العقار. والنصيحة هي «لا تتبع القطيع.. ولكن افهم حركته»، والنتيجة هي أنك تستطيع أن تقرأ الخطوة التالية في السوق.

* خطوات شراء عقار بريطاني: البداية مع المحامي
*شرح أليكس نيوال الخطوات العملية لشراء عقار بريطاني، بداية من الاتصال بمحامٍ، والخضوع لإجراءات مضادة لغسل الأموال تماثل إجراءات فتح حساب مصرفي. وبعدها يجري الاتصال بوكيل عقاري، وبعد اختيار العقار المناسب يعرض المشتري صفقة الشراء عن طريق الوكيل، ويشمل العرض الرسمي اسم المشتري أو الشركة الوكيلة والسعر المعروض والوقت المتوقع لاستكمال الصفقة وقيمة المقدم (10 في المائة في العادة) واسم المحامي وتفاصيل الاتصال به، وأي شروط ملحقة بالعرض، مثل المسح العقاري أو التمويل أو عدم عرض العقار على آخرين أثناء الإجراءات. ويشمل العرض أيضا وصفا للعقار، مع عرض تمويل معتمد بحيث يجري التعامل مع العرض بصورة جدية ومفضلة.
وبعد قبول العرض، يجري تبادل نسخ التعاقد بين المحامين، ويرسل البائع معلومات إضافية عن العقار ويحول المشتري المقدم المالي إلى محاميه. ويطلب المشتري مسحا عقاريا من مهندس محترف. ويعمل المحامي على الإجراءات القانونية للتأكد من تراخيص البناء، وبعد التأكد من جميع الإجراءات والمسح العقاري يكون الوقت قد حان لتبادل العقود. وعند هذه النقطة يكون الالتزام القانوني من الطرفين بالبيع والشراء، وبعد ذلك يتعين على المشتري تأمين العقار ودفع بقية ثمن الشراء بالإضافة إلى الضرائب وأتعاب المحاماة. ويسجل المحامي المشتري الجديد كصاحب العقار في سجل الأراضي البريطانية، ليكون بذلك مالك عقار بريطاني.

* الأعباء الضريبية لملكية العقار في بريطانيا: ضريبة التمغة تتراوح بين 1 و15 في المائة
*الضريبة الفورية التي يتعين دفعها هي ضريبة التمغة (Stamp Duty) وتتراوح في القيمة ما بين واحد في المائة لعقارات حتى ربع مليون إسترليني في القيمة، إلى 7 في المائة لعقارات فوق مليوني إسترليني. وتفرض ضريبة نسبتها 15 في المائة على العقارات السكنية البريطانية التي تزيد قيمتها عن نصف مليون إسترليني، إذا كان المشتري شركة أو صندوقا استثماريا. وتنخفض هذه الضريبة إلى 7 في المائة إذا كان العقار مخصصا للإيجار أو للتطوير والبيع، أو إذا كان المشتري فردا باسمه.
وتصل ضريبة التمغة إلى 4 في المائة للعقارات التجارية التي تزيد في القيمة عن نصف مليون إسترليني.



تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
TT

تأثيرات «كورونا» تظهر على العقارات المصرية

سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس
سوق العقارات المصرية تأثرت بالمخاوف من انشار الفيروس

بعد الانتشار المتزايد لفيروس «كورونا المستجد» في معظم أنحاء العالم، يحذّر خبراء الاقتصاد من التداعيات السلبية التي يشهدها الاقتصاد العالمي خصوصاً بعد الإجراءات الاحترازية التي اتخذتها الدول ومن بينها إغلاق الحدود وتعليق الرحلات الجوية والبحرية، وهو ما امتد بدوره إلى قطاع العقارات في مصر، حيث تشهد السوق العقارية في البلاد حالياً تراجعاً في نسب المبيعات، بالإضافة إلى إلغاء فعاليات ومؤتمرات تسويقية عقارية.
ويؤكد مستثمرون عقاريون مصريون من بينهم المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن «القطاعات الاقتصادية تشهد تباطؤاً وجموداً حاداً في الآونة الأخيرة، وهذا سيكون له تبعاته على سوق العقار»، ويقول لـ«الشرق الأوسط»: «أتوقع أن تخرج مصر من الأزمة سريعاً، وبأقل الخسائر نتيجة للإجراءات الاحترازية التي اتخذتها أخيراً للحد من انتشار المرض».
وشهدت سوق مبيعات العقارات في مصر «تراجعاً نسبياً منذ بداية أزمة كورونا»، وفق الخبير والمسوق العقاري محمود سامي، الذي قدّر «نسبة التراجع في مستويات البيع والشراء، بنسبة تتراوح من 20 إلى 30%، في بداية الأزمة، لتصل إلى 50% مع نهاية الأسبوع الماضي، مع اتخاذ مصر وعدد من الدول العربية إجراءات احترازية جريئة للحد من انتشار المرض».
ورغم أن مؤشرات الطلب على شراء العقارات التي تقاس وفق حجم الطلب على المواقع الإلكترونية المخصصة لبيع وشراء العقارات، لم تعكس هذا التراجع في شهر فبراير (شباط) الماضي، وفقاً لمؤشر موقع «عقار ماب» المتخصص في السوق العقارية، بعدما سجل ثبات مستوى الطلب على العقارات في شهري يناير (كانون الثاني) وفبراير الماضيين، لكن المؤشر أوضح أنه «كان هناك تزايد في الطلب في النصف الأول من شهر فبراير، إلا أن هذا التزايد تراجع في الأسبوعين الأخيرين ليستقر المؤشر عند نفس معدل الشهر السابق»، ولا توجد إحصائيات واضحة عن شهر مارس (آذار) الجاري، والذي تفاقمت فيه أزمة «كورونا».
وعكس ما يؤكده المسوق العقاري محمود سامي، من وجود تراجع في نسب مبيعات العقارات في مصر، يقول الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد والخبير العقاري، أن «السوق العقارية في مصر لم تتأثر حتى الآن بأزمة (كورونا)»، وأضاف لـ«الشرق الأوسط»: «لا يوجد ارتباط بين فيروس (كورونا) والعقارات، فمن يريد شراء شقة سيفعل ذلك»، مشيراً إلى أن «السوق العقارية المصرية تعاني من حالة ركود بدأت منذ نحو أربعة أشهر، وتظهر ملامحها في العروض التسويقية التي تقدمها شركات العقارات، ومن بينها زيادة عمولة المسوقين العقاريين، والإعلان عن تسهيلات في السداد تصل إلى عشر سنوات من دون مقدم، والدفعة الأولى بعد التسلم»، لافتاً إلى أن «حالة الركود هذه سببها الرئيسي زيادة المعروض، وارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه».
ورغم أن العاملين في التسويق العقاري لا ينكرون وجود حالة ركود في السوق، فإنهم يرون أن المسألة تزايدت مع الخوف من انتشار «كورونا»، حتى حدث «انكماش في السوق العقارية»، على حد تعبير سامي الذي أوضح أن «شركات التسويق العقاري تأقلمت مع حالة الركود، ونفّذت عمليات إعادة هيكلة وتقليص لعدد الموظفين والمقرات»، مضيفاً: «ما نشهده الآن مختلف، فهناك حالة شلل لم نشهدها من قبل إلا مع ثورتي 30 يونيو (حزيران) 2013، و25 يناير 2011. وإن كان ما نشهده حالياً أكثر حدة، فهناك إلغاء لحجوزات ومواعيد معاينات للوحدات العقارية، وتأجيل لقرارات الشراء بشكل عام حتى انتهاء الأزمة واتضاح الرؤية».
ولا يقتصر تأثير انتشار «كورونا» على حركة البيع والشراء في قطاع العقارات، بل من المتوقع أن «ينعكس التأثير على اقتصاد الشركات العقارية واستثماراتها» حسب بدر الدين، الذي أشار إلى أن «قطاع النفط تأثر بصورة كبيرة خصوصاً بعد إصرار منظمة (أوبك) على عدم تقليل إنتاجها، ليهبط سعر البرميل إلى أقل من 30 دولاراً، ما سبب خسائر للمستثمرين والصناديق العالمية، وترتبت على ذلك انخفاضات في أسعار مواد البناء وبالتالي فإن أي مستثمر لديه مخزون من هذه السلع، سيحقق خسائر بلا شك».
وتماشياً مع قرارات الحكومة المصرية إلغاء التجمعات، تم تأجيل مؤتمر ومعرض «سيتي سكيب مصر للتسويق العقاري»، الذي يعده الخبراء أحد أكبر معارض التسويق العقاري في مصر، والذي كان من المقرر عقده في منتصف الشهر الجاري، لتكتفي الشركات العقارية بالعروض التسويقية التي تقدمها وتعلن عنها إلكترونياً أو تلفزيونياً.
والتأجيل يحمي شركات العقارات من خسائر متوقعة، نظراً لصعوبة حضور العملاء، مما سيؤثر بشكل سلبي على صورة القطاع العقاري، حسب بدر الدين.
ويخشى العاملون في السوق العقارية من استمرار الأزمة فترة طويلة، وهو ما سيؤدي إلى خسائر كبيرة في القطاع، قد تضطر الشركات إلى عمليات إعادة هيكلة وتخفيض عمالة -على حد تعبير سامي- الذي قال إن «الشركات تأقلمت مع انخفاض المبيعات خلال الشهور الماضية، لكن لو استمر الوضع الحالي لمدة شهر، فالمسألة ستكون صعبة وقد تؤدي إلى إغلاق شركات وتسريح موظفين، حيث ستحتاج كل شركة إلى تخفيض نفقاتها بنسبة 40% على الأقل».
ورغم تأكيدات عبد العظيم أنه لا يوجد تأثير لأزمة «كورونا» على السوق العقارية حتى الآن، فإنه يقول: «إذا تفاقمت أزمة (كورونا) فستكون لها تأثيرات على جوانب الحياة كافة، ومنها العقارات»، وهو ما يؤكده بدر الدين بقوله إن «العالم كله سيشهد تراجعاً في معدلات النمو الاقتصادي».